Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Он-лайн библиотека LABRATE.RU, 2002–2012
Original article: http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-4.htm

реклама на LABRATE.RU        LABRATE.RU - советует

[ Он-лайн обсуждение ]

Рыночная стоимость и альтернативные базы стоимости, устремлённые в будущее. Практика США

Слуцкий Александр

Слуцкий Александр Анатольевич, к.т.н.,
Член экспертного Совета
Методического журнала «Банковское кредитование»

Данная статья задумана как первая из трёх, в которых автор ставит задачу разобраться с одним важным вопросом (аспектом) оценки Рыночной Стоимости, связанным с её временной привязкой. Этот вопрос звучит следующим образом: «А на какой момент, собственно, определяется Рыночная Стоимость?». Этот аспект явно находится на «заднем» плане процесса оценки и никогда не выделяется как основополагающий.

Между тем, чёткий ответ на этот вопрос позволяет понять, что сама сфера применения базы Рыночной Стоимости абсолютно не является даже в значительной степени универсальной, как бы это кому не хотелось. Безусловно, она применима для решения вопросов, не связанных с реальными сделками купли/продажи (например, для целей балансового учёта активов, не денежных взносов в уставные капиталы и оплаты акций, возможно, залога). Но, например, база Рыночной Стоимости абсолютно не применима для ответа на вопрос относительно рекомендуемой цены сделки: попытки использования Рыночной Стоимости для решения таких вопросов будут неминуемо связанны с введением нереалистичных допущений.

Очень существенно, что в развитой институциональной оценочной среде это известно давно, чуть ли не с момента её формирования, но несложно убедиться, что российская институциональная практика идёт по иному, абсолютно неадекватному мировой практике пути.

Имея намерение описать все имеющиеся подходы к базе Рыночной Стоимости и альтернативных баз оценки, нацеленных на решение вопросов, связанных с ценами реальных возможных будущих сделок, мы умышленно начинаем с практики Соединённых Штатов Америки. Это обусловлено тем, что именно на этом крупнейшем в мире рынке оценки институциональная среда сформирована наиболее чётким и понятным образом (что, впрочем, не мешает в этой институциональной среде добиваться колоссальных перекосов в ценах на активы).

Поэтому все иные подходы, включая подходы Международных и Европейских Стандартов Оценки, а так же Стандарты RICS (Red Book), имеющие надстрановой и глобальный характер, очень удобно рассматривать в контексте понимания американской специфики. При этом вопросы, в явном виде разрешённые в американской практике оценки, будут «резать глаз» своей неразрешённостью, «аккуратнообойдённостью», замолченностью во всех иных случаях. Этому планируется посвятить вторую статью из данного цикла.

Ну а завершить цикл планируется анализом резко отрицательных аспектов российской практики, связанных с абсолютной неопределённостью временной привязки Рыночной Стоимости, приводящей к очевидным избыточным ожиданиям, связанным с её величиной, а также к связанному с этим парадоксально разрешённому законодательно (135 ФЗ) и методологически (Федеральные Стандарты Оценки) введению в заблуждение пользователей и заказчиков оценки.

Возможно, такой анализ послужит некоторым ориентиром для назревших изменений в нормативной среде российской оценки, которые должны быть направлены на внедрение лучшей мировой практики, причём в улучшенном, внутренне непротиворечивом варианте.

Как и было заявлено выше, анализ существующей международной практики начинается с американской практики оценки, из которого должны стать ясными основные мысли, которые автор хотел бы донести до читателей.

1. Рыночная Стоимость (Market Value) – незыблемый стандарт, но … «вчерашних новостей»

«Рыночная Стоимость» - цель большинства оценок недвижимости в США. При этом используется, как минимум два различных определений «Рыночной Стоимости», но все включают общие характеристики.

1.1. Общие характеристики определений Рыночной Стоимости

К этим общим характеристикам «Рыночной Стоимости» обращается Раздел Definitions в Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) [1]:

«Рыночная Стоимость - тип стоимости, установленный как мнение (stated as an opinion), который предполагает передачу прав собственности (то есть, прав на собственность или связку таких прав) на определенную дату (здесь и далее полужирным выделено мной – А.С., пояснения см. ниже), при особых условиях, сформулированных в определении термина, и идентифицированный оценщиком, как применимый в оценке.

Комментарий: Формирование мнения о рыночной стоимости является целью многих назначений при оценке собственности, особенно тогда, когда намеченное использование включает больше, чем одного намеченного пользователя. Условия, включенные в определения рыночной стоимости, устанавливают перспективы рынка для развития мнения [о стоимости]. Эти условия могут изменяться от определения к определению, но, в общем, попадают в три категории:

  1. отношения, знания и побуждения сторон (то есть, продавца и покупателя);
  2. условия платежа (например, наличные деньги, денежный эквивалент или другие); и
  3. условия продажи (например, экспозиция до продажи на конкурентном рынке в течение соответствующего времени)».

Appraisal Institute в своём Guide Note 11 [2] отмечает:

«Важно заметить, что для каждого из … определений [Рыночной Стоимости] характерны следующие элементы:

  • Рыночная стоимость - результат того, что стороны мотивируются обычно, в общем, хорошо информированы, и действуют в своих интересах;
  • Рыночная стоимость – результат того, что недвижимость была представлена на рынке в течение разумного отрезка времени;
  • Оплата производится в наличных деньгах или их эквиваленте».

Следует отметить, что Рыночная Стоимость является единственной базой стоимости, официально определённой в USPAP.

Пятое издание Dictionary of Real Estate Appraisal [3] включает следующее положение относительно общих компонентов «Рыночной Стоимости»:

«Наиболее широко принятые компоненты рыночной стоимости включены в следующее определение: Самая вероятная цена (most probable price), за которую должен быть продан (should sell) указанный имущественный интерес на конкурентном рынке после разумной экспозиции до указанной даты, за наличные деньги или инструменты, эквивалентные наличным деньгам, при всех необходимых условиях для справедливой продажи, с покупателем и продавцом, каждое действие которых разумно, хорошо осведомлено, производится в личном интересе, а решение [и покупателем и продавцом] не принято под принуждением».

1.2. Определения Рыночной Стоимости в США

Наиболее распространённым является определение, которое используют Федеральные агентства, регулирующие кредитные учреждения в Соединенных Штатах (Office of the Comptroller of the Currency (OCC), Board of Governors of the Federal Reserve System (FRS), Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), National Credit Union Administration (NCUA) и Office of Thrift Supervision (OTS)), данное в US Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA), с изменениями и дополнениями от 1992 и 1994. Это же определение процитировано в Разделе Definitions в Uniform Standards of Professional Appraisal Practice [1]:

«Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена (most probable price), которую недвижимость должна принести (should bring) на конкурентном и открытом рынке при всех необходимых условиях для справедливой продажи, с покупателем и продавцом, каждое действие которых разумно и хорошо осведомлённо, и принятие цены, не затронуто неуместным стимулом. Неявным в этом определении является завершение продажи на указанную дату и переход титула от продавца и покупателю при условиях и посредством чего:

  1. Покупатель и продавец мотивируются типично;
  2. Обеим сторонам хорошо сообщают или хорошо советуют, и они действуют в том, что они рассматривают как свои собственные интересы;
  3. Для экспозиции на открытом рынке позволено соответствующее время;
  4. Оплата произведена наличными в долларах США или финансовыми инструментами, сопоставимыми с ними; и
  5. Цена представляет нормальную компенсацию за недвижимость, проданную незатронутой специальным или креативным финансированием или концессиями продаж, предоставленными любой связанной с продажей стороной».

Это же определение с некоторыми примечаниями, касающимися необходимости (не)внесения корректировок на затраты продавца и специальное или креативное финансирование, используется спонсируемыми федеральным правительством учреждениями, рефинансирующими жилищную ипотеку в США Freddie Mac - в своей стандартной форме отчёта об оценке жилой недвижимости, Form 79, и Fannie Mae в аналогичной форме, Form 1004 (подробнее этот вопрос рассмотрен в [4]). Кроме того, в данной редакции (с корректировками) определение Рыночной Стоимости используется федеральными ипотечными страховщиками и гарантами (Federal Housing Administration, Department of Veterans Affairs, United States Department of Agriculture) и др. участниками ипотечного рынка. Несколько иное определение используется в Единых Стандартах Оценки для Федеральных Приобретений Земли (Uniform Standards for Federal Land Acquisitions) [5] (подробнее об этом Стандарте см. [6]). «Рыночная стоимость - количество в наличных деньгах (amount in cash), или на условиях, разумно эквивалентных наличным деньгам, за которое, по всей вероятности (in all probability), собственность продалась бы (would have sold) в дату вступления оценки в силу, после разумной выдержки на открытом конкурентном рынке, согласным и разумно хорошо осведомленного продавцом согласному и разумно хорошо осведомленному покупателю, при отсутствии каких-либо действий по любому принуждению купить или продать, уделяя во время оценки должное внимание всему доступному экономическому использованию собственности».

Как было отмечено ранее [6]:

«Отметим одно важное различие между этими двумя определениями. В первом определении (Стандарт) речь идёт о денежной сумме, которая «по всей вероятности» будет получена за объект оценки, а во втором (FIRREA) – о «наиболее вероятной» цене. Представляется очевидным, что если во втором случае возможно воспринимать «наиболее вероятное» значение в статистическом смысле (как среднее, мода, медиана и т.д. в некотором статистическом распределении цен), то в первом случае фраза «по всей вероятности» исключает такую возможность, но подчёркивает сужденческий (логический) и более «бытовой» характер рыночной стоимости. … это не случайный факт, он отражает специфику восприятия судом доказательств по делу».

Однако, здесь хотелось бы сосредоточиться на одном моменте, который, как представляется, является чрезвычайно существенным для понимания истинной роли Рыночной Стоимости и границ её применимости.

Обратим внимание на разницу в следующих местах двух определений (FIRREA и судебного):

  • В первом из них «Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна принести (should bring) …», имеется логическая отсылка к будущему времени, поскольку в ином случае должно было бы быть написано «должна БЫЛА БЫ принести», что указывало бы на логическую отсылку к прошлому времени;
  • Во втором же из них имеется логическая отсылка к прошлому времени присутствует явно: «Рыночная стоимость - количество …, за которое … собственность продалась бы (would have sold) … », а не «БУДЕТ продана», как это должно было бы быть при логической отсылке к будущему времени.

Представляется, что верной является логическая отсылка к прошлому времени, а вариант первого определения является неряшливым и вводящим в заблуждение.

В пользу того, что гипотетическая сделка с объектом оценки должна рассматриваться, как произошедшая в прошлом свидетельствуют достаточно многочисленные доказательства. Рассмотрим словосочетания и выражения выше выделенные полужирным шрифтом:

  • « … передачу прав собственности … на определенную дату … » - здесь «определённая дата» является синонимом даты оценки, т.е. даты, на которую оценщиком определено значение Рыночной Стоимости (но не синонимом даты составления отчёта об оценке);
  • « … экспозиция до продажи на конкурентном рынке в течение соответствующего времени … » - здесь надо понимать так, что продажа осуществлена в дату оценки, а срок экспозиции был до даты продажи/оценки, т.е. в прошлом по отношению к дате оценки времени;
  • « … недвижимость была представлена на рынке в течение разумного отрезка времени … » - здесь имеется прямое указание на прошлое время;
  • « … после разумной экспозиции до указанной даты … », « … завершение продажи на указанную дату … » - подтверждает вышесказанное.

Таким образом, просто говоря, в соответствии со своим определением и профессиональным пониманием Рыночная Стоимость отвечает на вопрос «За какую сумму наличности, или её эквивалента объект оценки мог был бы быть продан в дату оценки?», а не на вопрос «За какую сумму наличности, или её эквивалента объект оценки может быть продан в дату оценки?», и тем более не на вопрос «За какую сумму наличности, или её эквивалента объект оценки может быть продан, начиная с даты оценки, или после неё?».

Между тем, как представляется, общественное (а зачастую и профессиональное оценочное) восприятие этого факта в настоящее время отсутствует: и потребители, и оценщики стремятся задать и ответить на вопрос «Почем можно продать (в будущем)?», а получают ответ на вопрос «Почём можно было продать (в прошлом)?». Последнее нельзя расценивать иначе, нежели как вводящее в заблуждение.

Очень существенно, что в Соединённых Штатах (за исключением отмеченной неряшливости определения Рыночной Стоимости) разница между Рыночной Стоимостью, как стоимостью в прошлом и с завершённым в дату оценки сроком гипотетической экспозиции, и иными базами стоимостей, устремлёнными в будущее, с начинающимся в дату оценки сроком маркетинга, проведена достаточно давно и конкретно. Однако, для уяснения этого требуется знание документов, сопровождающих собственно USPAP Standard Rules и описывающих два специальных термина, разграничивающих оценку Рыночной Стоимости на дату оценки с завершённой экспозицией и иные сопутствующие оценочные задачи.

2. Разумный срок экспозиции и срок маркетинга в USPAP

2.1. Разумный срок экспозиции.

Комментарий к Standards Rules USPAP, произведённый US Appraisal Foundation ещё в 1993 году (последний пересмотр в 2004 году) [7], указывает на следующее:

«Развивая мнение о рыночной стоимости, оценщик должен также развить мнение о разумном сроке экспозиции (reasonable exposure time), связанное с мнением о стоимости. Использование определения стоимости также требует, что любые комментарии должны ясно указать намеченным пользователям [на то], как это определение применяется».

Разумный срок экспозиции - одно из серии условий в большинстве существующих определений рыночной стоимости. Экспозиция, как всегда предполагают, предшествует дате вступления оценки в силу.

Разумный срок экспозиции определён следующим образом [7]:

«Предполагаемый отрезок времени, в течение которого оцениваемый имущественный интерес был бы предложен на рынке до гипотетического завершения продажи по [цене, равной] рыночной стоимости в дату вступления оценки в силу; [это] ретроспективное мнение, основанное на анализе прошедших событий, принимающих [как условие] конкурентный и открытый рынок».

Подчёркивается, что разумный срок экспозиции отличается для различных типов недвижимости и для различных состояний рынка. Кроме того, общая концепция разумного срока экспозиции охватывает не только соответствующее, достаточное и разумное время, но также и соответствующие, достаточные и разумные усилия, предпринимаемые для продажи.

Тот факт, что экспозиция - как всегда предполагают - происходит до даты вступления оценки в силу, обусловлен и доказан следующими фактами в оценочном процессе [7]:

  • использование в оценке условий спроса и предложения, имеющих место на дату вступления оценки в силу;
  • использование в оценке текущей информации о затратах;
  • использование в оценке анализа исторической информации о продажах (объектов, проданных после завершения экспозиции и после завершения переговоров между продавцом и покупателем) – известно, что как американская, так и международная практике категорически не приемлет и не обсуждает возможность корректировки цен предложений;
  • использование в оценке анализа предвкушения будущего дохода, прогнозируемого, начиная с даты вступления оценки в силу.

Мнение о разумном сроке экспозиции может быть выражено, как диапазон [7].

Срок разумной экспозиции - функция цены, времени и использования недвижимости, но не изолированное мнение об одном только времени.

В [7] приводится следующий пример: «Офисное здание или самолет, возможно, находились на рынке в течение двух лет по цене 2 000 000$, которая, как сообщали участники рынка, рассматривалась ими как неблагоразумная. Затем владелец понизил цену до 1 600 000$ и начал получать предложения, достигающие высшей точки в сделке за 1 400 000$ шесть месяцев спустя. В итоге, хотя фактическая экспозиция составляла 2.5 года, срок разумной экспозиции в диапазоне стоимости от 1 400 000$ до 1 600 000$ составил шесть месяцев». Представляют интерес результаты исследования, приведённые в [8]. Во время девятимесячного исследования 55 гомогенных (идентичных) домов на одну семью, расположенных в двух очередях одного посёлка в США, были проданы и сделки закрыты. Из них, 25 были первоначально оценены должным образом; а 30 были переоценены. Переоцененные дома были идентифицированы по потребности уменьшать цену один или более раз прежде, чем они были проданы. Результаты исследования показаны в Таблице 1.

Таблица 1. Сравнение средних цен и числа дней на рынке домов, оцененных должным образом (по рыночной стоимости) и изначально переоцененных домов.

 

средняя цена продаж

дни на рынке

Должным образом (по рыночной стоимости) оцененные дома

$145 433

66

Изначально переоцененные дома

$138 340

171

Различие

$ 7 093

105

В результате, исследование предполагает, что должным образом оцененный дом продается быстрее, и в среднем, за большее количество денег, чем дом, который первоначально пытались продать выше того, что рынок чувствует как разумную цену. Кроме того, в исследовании предполагается, что, если дом продался быстрее, чем за 66 дней, его цена, возможно, была занижена, а если дольше, чем за 171 день, он, вероятно, был продан переоцененным (выше рыночной стоимости).

В целом же очевидно, что определение разумного срока экспозиции – достаточно неоднозначное действие. Например, на основании приведённых данных о продажах можно получить и некоторое усреднённое между 66 и 171 днями значение разумного срока экспозиции. И это в условиях «чистого» эксперимента, т.е. тогда, когда все объекты в исследованной выборке были проданы за период наблюдения. Учёт же влияния на разумный срок экспозиции домов, не проданных за период наблюдения, вообще не представляется возможным.

В [7] приводятся два комментария, очень существенные для точного понимания базы рыночной стоимости:

1. если оценка производится для предоставления ипотечного кредита после того, как потенциальный продавец и покупатель заключают контракт купли-продажи, то между предположением в оценочном процессе о том, что экспозиция происходит до даты вступления в силу оценки, и функцией (использованием клиентом) оценки не существует никакого конфликта;

2. если же оценка производится для цели переселения владельца объекта недвижимости, процесса потери права выкупа после дефолта ипотечного заёмщика или управления активами, то предположение о том, что экспозиция происходит до даты вступления в силу оценки, может находиться в противоречии с намеченным использованием оценки предполагаемым клиентом.

«Проблемы возникают тогда, когда клиенты пытаются произвести деловые решения или учёт активов, не понимая различия между разумным сроком экспозиции и сроком маркетинга» [7]. Это положение является ключевым для понимания базы Рыночной Стоимости: она не предназначена для принятия решений о действиях в будущем, и, в частности, для целей определения цены реализации предмета залога.

2.2. Срок маркетинга

Рассмотрению концепции срока маркетинга посвящено связанное с [7] Совещательное мнение US Appraisal Foundation, выпущено в 1992 году (последний пересмотр в 1999 году) [9].

Подчёркивается, что термин «срок маркетинга» (marketing time) связан не собственно с требованиями USPAP, а с дополнительными требованиями правительственных учреждений, спонсируемых правительством предприятий или других лиц, которые устанавливают государственную политику и могут выпускать дополнительные стандарты, применимые к оценкам, осуществляемым в определенных целях или для определённых типов имущества. Некоторые из этих дополнительных стандартов требуют, чтобы в процессе формирования и формулировки мнения о рыночной стоимости недвижимости или движимого имущества оценщик проанализировал и сообщил о сроке маркетинга для объекта оценки.

«Срок маркетинга – мнение о количестве времени, которое, начиная непосредственно (немедленно) с даты вступления оценки в силу, может занять продажа недвижимости или движимого имущества при данном уровне рыночной стоимости. Срок маркетинга отличается от срока экспозиции (exposure time), который, как всегда предполагают, предшествует дате вступления в силу оценки».

Как и разумный срок экспозиции, срок маркетинга - не изолированное мнение только об одном времени, а функция цены, времени и использования недвижимости, и, дополнительно, - функция ожидаемого состояния рынка, например, изменений в стоимости и наличия на рынке ликвидных денежных средств.

Особо подчёркивается, что мнение о сроке маркетинга связано с иным процессом, нежели процесс оценки рыночной стоимости. Поэтому,

« … подходящее место для раздела отчёта об оценке, в котором обсуждается срок маркетинга и его значения, находится в конце отчета, после заключения о рыночной стоимости».

«Просьба обеспечить мнение о сроке маркетинга превышает нормальную информацию, требующуюся от оценочного процесса, и должна рассматриваться отдельно от этого процесса».

Для оценщика также уместно обсудить воздействие величины цена/стоимость на срок маркетинга и сопоставить различные потенциальные цены и связанные с ними сроки маркетинга с мнением о рыночной стоимости объекта оценки.

«Клиенты, обеспокоенные маркетингом недвижимого или движимого имущества, которые используют оценку рыночной стоимости как часть их процесса принятия решений, должны знать, что может быть неуместно предположить, что во время срока маркетинга стоимость остается устойчивой. Поэтому, для пользователя оценки технически неправильно принимая мнение о текущей стоимости, распространять его действие до конца срока маркетинга».

Некоторые клиенты пытаются решить свою проблему, заказывая оценщику «120-дневную рыночную стоимость», «шестимесячную рыночную стоимость» или «однолетнюю рыночную стоимость».

Если мнение о разумном сроке экспозиции, сделанное оценщиком в ходе такой оценки, не совпадает с предварительным условием, наложенным клиентом, то результат не может быть заявлен как рыночная стоимость в соответствии с типичным определением термина. В таких ситуациях оценщик должен чётко различать формирование мнения о рыночной стоимости, связанного с разумным сроком экспозиции, и любую, соответственно определенную альтернативу, как мнение о стоимости, подвергающееся специальному ограничивающему условию, следующему из наложенного клиентом срока маркетинга.

При этом,

« … оценщик предоставляет клиенту только обоснованное мнение об определенной стоимости в соответственно выполненном отчете, который включает секцию о сроке маркетинга и любых врожденных значениях цены/стоимости. Однако, окончательное решение таких проблем, как «какую цену запросить?», «когда принять конкретную предлагаемую цену?», и «как учитывать актив во время промежуточного периода?», является прерогативой клиента».

Собственно для решения таких проблем клиентов, в настоящее время в США сформулированы три не регулируемые USPAP базы стоимости, опирающиеся на срок маркетинга в будущем [3, 10]:

  1. Стоимость Реализации (Disposition Value);
  2. близкая к ней по смыслу, но направленная на решение конкретной задачи оценки жилой недвижимости для цели переселения владельца, Ожидаемая Цена Продажи (Anticipated Sales Price);
  3. Ликвидационная Стоимость (Liquidation Value).

Эти базы стоимости представляют собой огромный практический интерес, но заслуживают отдельного подробного рассмотрения, которое будет осуществлено ниже.

2.3. Методы определения разумного срока экспозиции и срока маркетинга.

Методы определения разумного срока экспозиции и срока маркетинга, рекомендуемые в [7] и [9] показаны в Табл. 2.

Таблица 2. Методы определения разумного срока экспозиции и срока маркетинга [7, 9].

Разумный срок экспозиции

Срок маркетинга

1.           прошлая статистическая информация о днях на рынке

2.           информация, собранная посредством проверки продаж

3.           интервью участников рынка

-

4.   ожидаемые изменения в состоянии рынка

Соответствующая информация, собранная в процессе определения разумных сроков экспозиции и маркетинга, может также включать идентификацию типичных покупателей и продавцов для определённого типа недвижимости, использованные и типичные уровни инвестиций собственного капитала и/или условия финансирования.

В [8] во время оценочного процесса рекомендуется обязательно определить следующие данные для каждого аналога и сделать точный прогноз относительно срока маркетинга и следующих ценовых отношений:

  • отрезок времени от включения аналога в листинг до продажи (length of time from list to sale);
  • цена продажи (sale price);
  • начальная цена листинга (original list price);
  • последующие снижение цены до продажи (subsequent price reductions prior to sale); и
  • цена предыдущей продажи аналога (previous sale price).

Ответы на эти пять вопросов представят оценщику

  • число дней на рынке,
  • отношение рыночная цена продажи/объявленная цена, и
  • общую тенденцию деятельности рынка.

Общая тенденция деятельности - наиболее важный фактор из всех, и может указать нам на быстрое снижение деятельности/цен, стабильности, или даже неизменность прошлых цен листингов у того же самого агента.

2.4. Выводы

Таким образом, следует точно усвоить, что в соответствии с USPAP рыночная стоимость неразрывно связана с завершённым в дату её оценки разумным сроком экспозиции, причём рыночная стоимость – «… мнение о стоимости без [временного] предела» [11], т.е. разумный срок экспозиции может быть и три месяца, и два года, и это не затронет итоговую величину рыночной стоимости.

Разумный срок экспозиции всегда находится в прошлом (Рис. 1), мнение о нём формируется в дату оценки, т.е. в настоящем.

срок экспозиции

Рисунок 1. Соотношение разумного срока экспозиции, даты оценки и срока маркетинга.

В то же самое время, срок маркетинга, начинающийся в дату оценки и завершающийся продажей объекта оценки в будущем, никак не относится к величине рыночной стоимости и является опциональным параметром, который может быть включён в отчёт об оценке по просьбе (требованию) заказчика.

Указанные особенности позволяют абсолютно чётко понять, что, строго говоря, рыночная стоимость – это не та наиболее вероятная (или иная) цена, по которой объект должен (может и т.д.) быть продан в дату оценки, а та наиболее вероятная (или иная) цена, по которой объект должен (мог бы и т.д.) был продан в дату оценки.

Ответ на вопрос «По какой цене объект оценки может быть продан?» связан не с разумным сроком экспозиции и базой рыночной стоимости, а со сроком маркетинга и иными базами стоимости (стоимостью реализации, ожидаемой ценой продажи, ликвидационной стоимостью).

3. Базы оценки, отличные от Рыночной Стоимости, устремлённые в будущее

3.1. Базы оценки без крайнего принуждения продавца.

3.1.1. Стоимость Реализации (Disposition Value)

В соответствии с пятым изданием Dictionary of Real Estate Appraisal (Appraisal Institute, 2010) [3]:

«Стоимость Реализации - самая вероятная цена, которую указанный интерес к недвижимости должен принести при следующих условиях:

1. Завершение продажи в пределах срока будущей экспозиции, определённым клиентом.

2. Недвижимость подвергнута состоянию рынка, преобладающему после даты оценки.

3. И покупатель и продавец действуют разумно и хорошо осведомлено.

4. Продавец должен продать по принуждению.

5. Покупатель мотивируется типично.

6. Обе стороны действуют в том, что они рассматривают, как свои собственные интересы.

7. В течение срока экспозиции, определенного клиентом, будет осуществлена соответствующая маркетинговая деятельность.

8. Оплата будет произведена в наличных в долларах США или финансовыми инструментами, сопоставимых с ними.

9. Цена представляет нормальное вознаграждение за собственность, проданную, незатронутой специальным или креативным финансированием или концессиями продаж, предоставленными любыми связанным с продажей сторонами.

Это определение может также быть изменено, чтобы предусмотреть оценку при заданных условиях финансирования».

Можно выделить следующие отличия Стоимости Реализации от Рыночной Стоимости:

1. Завершение продажи происходит не в дату оценки после завершения в дату оценки разумного срока экспозиции в прошлом, который определяется оценщиком, исходя из рыночных данных, а после экспозиции, начинающейся в дату оценки и завершающейся через промежуток времени, определённый клиентом (заказчиком, потребителем и т.д.).

2. Соответственно, объект оценки будет подвергнут не тому состоянию рынка, которое фактически было в прошлом и известно, а тому состоянию рынка, которое будет в будущем и не известно, а может только прогнозироваться оценщиком.

3. Продавец, в отличие от покупателя, находится под принуждением продать, однако, это принуждение не является чрезвычайным (в отличие от базы Ликвидационной Стоимости, см. ниже). Это означает, что в этом случае продавец, в отличие от продавца в определении Рыночной Стоимости, не является аморфно-индифферентным (готов продать, но обязательно, а только если дадут устраивающую его цену; не имеет изначально никаких временных ограничений – готов ждать сколько угодно), а имеет перед собой вполне конкретную цель – продать. Это может быть обусловлено его необходимостью сменить место жительства в связи с изменением места работы и купить другое место жительства, погасить кредит, который он обслуживает, т.е. дефолт по нему не объявлен, но желания гасить кредит до конца в течение оговоренного срока не имеется, бесконфликтным разделом имущества бывшими супругами или наследниками и т.д.

4. Временной промежуток, хотя и определяется клиентом и ограничен, но является таким, что позволяет в полном объёме осуществить маркетинговый план – привлечь к продаваемому объекту оценки достаточное внимание потенциальных покупателей.

В целом же, Стоимость Реализации в отличие от Рыночной Стоимости является экспериментально тестируемой величиной: (не)верность её определения выяснится в конце срока экспозиции объекта на рынке – он либо будет продан по цене, равной (или близкой к) Стоимости Реализации, либо нет. И, как представляется, в этом главная её особенность.

Следует отметить, что третье издание Dictionary of Real Estate Appraisal (Appraisal Institute, 1993) [12] не содержит определения Стоимости Реализации, нет никакого упоминания о ней и в специальной американской литературе, из чего можно заключить, что Стоимость Реализации является новой базой оценки, принятой Appraisal Institute совсем недавно. Как представляется, обусловлено это с одной стороны, новыми потребностями клиентов, связанными с текущим финансовым кризисом, вынуждающими клиентов требовать от оценщиков более тщательного учёта особенностей рынка, а с другой стороны – наличием в практике американской оценки уже с 1993 года базы оценки, именуемой «Ожидаемая Цена Продажи», используемой при решении локальной и конкретной задачи – оценки стоимости жилой недвижимости для цели переселения продавцов.

Учитывая её достаточно долгую «биографию», для Ожидаемой Цены Продажи уже определены некоторые особенности оценки, на которых мы остановимся ниже.

3.1.2. Ожидаемая Цена Продажи (Anticipated Sales Price)

Специальным типом оценки (appraisal) в США является оценка объектов жилой недвижимости для целей переселения владельцев (relocation appraisal). Занимаются такой оценкой специальные оценщики, объединённые в две специализированные саморегулируемые организации. Обе саморегулируемые организации приняли единую (краткую) форму отчёта об оценке. Плата за оценку Ожидаемой Цены Продажи для целей переселения выше, чем за оценку Рыночной Стоимости для целей ипотеки [13].

Цель оценки для переселения состоит в оценке Ожидаемой Цены Продажи объекта жилой недвижимости владельца переезжающего в иное место жительства. Намеченное использование оценки - помощь в облегчении процесса переселения.

Определение Ожидаемой Цены Продажи, принятой обеими профессиональными организациями, объединяющими специалистов по оценке для переселения, следующее [10]:

«Цена, по которой недвижимость, как ожидают, будет продана на конкурентном и открытом рынке, в сделке «на расстоянии вытянутой руки» (т.е. в обычных условиях – А.С.) посредством чего:

1. Анализ отражает объект оценки в состоянии «как есть» 1 и основан на его существующем использовании в качестве жилья.

2. Обе стороны хорошо осведомлены или благоразумны и действуют в том, что они рассматривают как свои интересы.

3. Оплата сделана в наличных деньгах или их эквиваленте. Финансирование, если таковое вообще имеется, осуществляется на условиях, общедоступных в сообществе и типичных для этого типа недвижимости в данном месте 2.

4. Разумный маркетинговый период экспозиции на открытом рынке не превышает 120 дней 3 и начинается в день оценки (осмотра). Анализ принимает соответствующие усилия продать объект оценки.

5. При создании оценки [цены] будущего случая применён прогноз, основанный на анализе тенденций в недалеком прошлом, соизмеренных с аналитическим суждением относительно вероятной степени, до которой эти тенденции продолжатся в будущее, и отражением предполагаемых воздействий, если таковые вообще имеются, на цену продажи».

Примечания.

1. По требованию клиента возможен анализ объекта в ином состоянии - «как отремонтировано» и т.д.

2. Если клиент определенно требует рассмотрение эффекта воздействия специального финансирования или ссуды, это должно быть специально обсуждено в отчёте об оценке.

3. По требованию клиента возможно определение Ожидаемой Цены Продажи для иного периода времени.

Видно, что по сравнению с Ожидаемой Ценой Продажи, база Стоимости Реализации имеет более общий характер, что не удивительно, поскольку она нацелена на решение более широкого, нежели переселение владельцев недвижимости, круга задач, например, на продажу дистрессовых объектов недвижимости. В этих продажах, зачастую, не присутствует фактор жёсткого давления по сроку: объект можно выставить на рынок для продажи с соблюдением всех требований к процессу маркетинга. Однако в любом случае продажа должна состояться. Сравнительный анализ оценки Рыночной Стоимости предмета ипотеки и Ожидаемой Цены Продажи приведён в Таблице 3.

Таблица 3. Различия между оценками для ипотеки и для переселения (на основании [11]).

 

Оценка для ипотеки

Оценка для переселения

Цель

обеспечить мнение о рыночной стоимости

обеспечить мнение об ожидаемой цене продажи

Определение стоимости

рыночная стоимость, экспозиция предшествует дате оценки

ожидаемая цена продажи, срок маркетинга начинается после даты оценки

Срок экспозиции / маркетинга

нормальный, типичный, но не ограниченный – фактически имеющий место на дату оценки

разумный, не превышающий 120 дней (если не требуется иной срок) вне зависимости от фактически имевшего места срока экспозиции

Условия оплаты

наличные, эквивалент наличных

Условия финансирования

поправки на нормальные затраты продавца,  на концессии продажи и финансирование

Учёт затрат продавца

не учитываются

учитываются

Тип анализа

только ретроспективный анализ

ретроспективный анализ, прогнозный анализ

Аналоги для анализа

до начала кризиса – только заключенные сделки,

после начала кризиса - заключенные сделки, конкурирующие объекты, включённые в листинг, надвигающиеся продажи

заключенные сделки, конкурирующие объекты, включённые в листинг, надвигающиеся продажи

Особенности оценки Ожидаемой Цены Продажи рассмотрены, в том числе, в [10, 11].

Оценка Ожидаемой Цены Продажи проводится с использованием только Анализа Сравнения продаж, который считают самым важным для оценок жилой недвижимости, поскольку он отражает действия типичных покупателей и продавцов на рынке. Этот подход должен включать анализ

  • конкурирующих объектов, находящихся в листинге;
  • надвигающихся сделок;
  • заключенных сделок.

Подход затрат, доходный подход и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не являются необходимыми для оценки вероятной Ожидаемой Цены Продажи. Таким образом, при оценке Ожидаемой Цены Продажи используется Departure Rule (Правило отступления от Стандартов) в том виде, как это разрешено Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

Обратим внимание на отказ от использования затратного и доходного подходов при определении Ожидаемой Цены Продажи. Здесь необходимо отметить, что доходный подход вообще считается слабо применимым для оценки жилья в США (за исключением тех жилых объектов, которые фактически используются для сдачи в аренду), а кроме того, речь, в отличие от базы Стоимости Реализации, где речь идёт об определении стоимости, оценке подлежит не стоимость, а цена. В результате, изначальный отказ от указанных двух подходов к оценке не выглядит нелогичным.

Внимание должно быть уделено состоянию (условиям) объекта недвижимости (внешность и интерьер) и их влиянию на Ожидаемую Цену Продажи.

Корректировки, которые необходимо внести в процессе анализа сопоставимых объектов должны отразить реакцию типичного покупателя. Эти корректировки должны отразить сравнительные различия между внешностью и интерьером объекта оценки и подобными объектами на том же рынке. Реальные затраты на устранение недостатков в общем не являются соответствующей мерой для этих корректировок.

Оценка Ожидаемой Цены Продажи производится в предположении, что объект недвижимости свободен от занятия владельцем и залогового удержания. Ответственным за освобождение объекта от залогового удержания и оплату любых задолженностей и специальных платежей является владелец.

Определение рыночной стоимости при оценке для ипотеки определяет, что для экспозиции на открытом рынке позволено соответствующее время. Это мнение о стоимости без предела срока экспозиции. Например, разумный срок экспозиции объекта оценки может быть и менее 30 дней, и более чем два года, что не будет затрагивать заключительное мнение о рыночной стоимости.

Определение Ожидаемой Цены Продажи требует, чтобы оценщик принял, что срок маркетинга не превысит 120 дней и будет начат в день оценки (осмотра). Анализ принимает соответствующие усилия по продаже объекта оценки. Это означает, если аналогичные объекты на рынке имеют типичные маркетинговые периоды, превышающие 120 дней, то стоимость объекта оценки должна быть дисконтирована через соответствующие корректировки.

Нужно отметить, что срок в четыре месяца для продажи односемейного дома в США определён и стандартизирован оценочной организацией самостоятельно. Это не есть требование клиентов, как это указано в определении базы Стоимости Реализации. Но, по всей видимости, такой срок не является проблематичным для квалифицированного и специализированного риэлтора в США. Некоторые риэлторские организации в США даже дают гарантию выкупа дома по Ожидаемой Цене Продажи, в случае, если она определена ими, а продавец заключил с ними договор на приобретение нового дома.

Residential Appraisal Report form от Employee Relocation Council даёт следующее определение прогноза [10]:

« … процесс анализа исторических тенденций и текущих факторов как основание для ожидаемых тенденций рынка. Для того, чтобы отразить любое влияние, которое эти тенденции окажут на срок маркетинга объекта оценки и Ожидаемую Цену Продажи должны быть применены соответствующие корректировки».

«Прогноз - специальное умение, которое уникально для оценок для переселения, и этот процесс требует намного более подробного исследования и анализа ситуации спроса и предложения, средних сроков маркетинга, сезонные влияний и колебаний в уровнях занятости населения, чем любой другой тип жилой оценки. Именно этот инструмент позволяет нам достигнуть более высокого уровня точности, которая требуется от нас». [13]

Для получения прогнозных корректировок оценщик должен изучить данные по спросу и предложению, а также общему состоянию рынка. Кроме того, оценщик должен изучить другие факторы, такие как

  • показатели поглощения;
  • текущие уровни реального предложения в регионе и непосредственно в данной области, и/или в определённом диапазоне цен;
  • текущую конкуренцию со стороны нового строительства.

Возможно, наиболее заметное отличие между ипотечной оценкой и оценкой для переселения - использование аналогов. И там, и там «сопоставимым» является подобный объект, который оценщик сравнивает с объектом оценки. Ипотечная оценка требует, чтобы с объектом оценки были сравнены три заключенных сделки. Общая директива оценки для ипотеки заключается в том, что при нормальном состоянии рынка эти продажи должны были завершены в течение прошлых шести месяцев до даты оценки (а желательно в течение трёх месяцев), но не более чем за 12 месяцев до оценки.

Оценка для переселения позволяет, чтобы оценщик рассмотрел заключенные сделки без ограничения по времени. Часто, лучшая сравнимая продажа является домом того же типа, расположенным на той же самой улице, сделка по которому закрылась дольше чем 13 месяцев назад, и он был лично осмотрен оценщиком.

Кроме того, оценка для переселения поощряет использование надвигающихся продаж, по которым уже заключены контракты, если информация может быть проверена. Такая информация часто указывает на актуальнейшее состояние рынка. Наконец, оценка для переселения сравнивает конкурирующие объекты, выставленные на продажу с объектом оценки. Оценщики используют конкурирующие объекты, чтобы получить конкурентоспособную рыночную цену предложения для объекта оценки, и учесть эти данные при формировании заключительного мнения об Ожидаемой Цене Продажи.

Как и Стоимость Реализации, Ожидаемая Цена Продажи (в отличие от Рыночной Стоимости) является экспериментально тестируемой величиной. Существенно, что при этом самим оценщиками для переселения декларируется ожидаемая точность (разница между оцененной величиной Ожидаемой Цены Продажи и фактической ценой продажи) в пределах +/- 4% в 65% случаев [13].

Из вышесказанного очевидно, что [14]:

«Понятие Ожидаемой Цены Продажи может быть применено вне промышленности переселения. Традиционно, стоимость дома оценивается посредством исторического анализа рынка. Использование ожидаемой цены продажи расширяет этот анализ и позволяет провести оценку вероятной цены продажи недвижимости в более актуальном контексте. Результат - оценка стоимости, отражающей цену, по которой дом может быть продан на рынке, а не цену, достижимую для этого местного рынка при его прошлом состоянии». Собственно это и произошло в итоге краха рынка американской недвижимости: и Appraisal Institute [2], и Appraisal Practices Board and Appraisal Foundation [15] официально рекомендуют использование этой базы в несколько изменённом виде – Стоимости Реализации – самостоятельно (вместо) или совместно с базой Рыночной Стоимости.

3.1.3. Замечание относительно оценки Ожидаемой Рыночной Стоимости.

Нельзя не упомянуть о том, что USPAP допускает возможность оценки Рыночной (и иной) Стоимости не только на текущую дату, но и на ретроспективную, и на будущую дату.

В последнем случае дата вступления оценки в силу находится в будущем относительно даты составления отчёта об оценке [17]. Однако, из текста нормативного документа, регламентирующего оценку стоимости «на будущее» прямо следует, что область применения таких оценок ограничивается оценкой Ожидаемой Рыночной Стоимости объектов, находящихся в процессе создания. Например, общепринятой является оценка возводимых или реконструируемых объектов недвижимости, когда для целей заёмного финансирования требуется оценка Рыночной Стоимости объекта как в стадии «завершено строительством», так и в стадии «занятие достигло стабилизированного значения.

Помимо этого, в USPAP прямо требуется употребление перед словами «Рыночная Стоимость» «Ожидаемая», что чётко разделяет «обычную» Рыночную Стоимость, как базирующуюся (практически исключительно на фактах), от Ожидаемой Рыночной Стоимости, как базирующейся (практически исключительно) на предположениях.

Нужно отметить, что систематическое изучение американской оценочной литературы не выявило использования термина Ожидаемая Рыночная Стоимость для целей, иных, нежели оценки объектов недвижимости в стадии строительства. Это позволяет заключить, что Ожидаемая Рыночная Стоимость имеет строго определенное предназначение и, в общем, не относится к рассматриваемому здесь вопросу.

3.2. База оценки с крайним принуждением продавца – Ликвидационная Стоимость

Как и Стоимость Реализации, Ликвидационная Стоимость (Liquidation Value) в США не является базой оценки, принятой законодательно или закреплённой в стандартах USPAP.

Тем не менее, имеется определение, предложенное в июне 1992 Appraisal Institute Special Task Force on Value Definition, которое в 1993 году было утверждено Board of Directors of the Appraisal Institute [15] и включено в Dictionary of Real Estate Appraisal, 3d ed. [12]. Это определение осталось неизменным и в последней редакции словаря [3]:

«Ликвидационная стоимость - самая вероятная цена, которую указанный интерес к недвижимости должен принести при следующих условиях:

1. Завершение продажи происходит в пределах короткого срока.

2. Собственность подвергнута состоянию рынка, преобладающему с даты оценки.

3. И покупатель и продавец действуют разумно и хорошо осведомлено.

4. Продавец находится под чрезвычайным принуждением продать.

5. Покупатель мотивируется типично.

6. Обе стороны действуют в том, что они рассматривают, как их собственные интересы.

7. Нормальная маркетинговая деятельность не возможна из-за краткого срока экспозиции.

8. Оплата будет сделана в наличных в долларах США или финансовыми инструментами, сопоставимых с ними.

9. Цена представляет нормальное вознаграждение за собственность, проданную, незатронутой специальным или креативным финансированием или концессиями продаж, предоставленными любыми связанным с продажей сторонами

Это определение может также быть изменено, чтобы предусмотреть оценку с указанными условиями финансирования».

Как видно, определение Ликвидационной Стоимости очень похоже на вышеприведённое определение Стоимости Реализации. С учётом того, что определение Ликвидационной Стоимости намного старше, можно заключить, что Стоимость Реализации была «сконструирована по образу и подобию» Ликвидационной Стоимости.

Как и в случае Стоимости Реализации, использование Ликвидационной стоимости в отчётах об оценке является полностью легитимным. На это указывают свежие рекомендации Appraisal Institute [2], и Appraisal Practices Board and Appraisal Foundation [15]. В Таблице 4 проведено сопоставление Стоимости Реализации и Ликвидационной Стоимости, откуда видно, что главным их различием является (не)возможность осуществления нормальной маркетинговой деятельности в течение срока маркетинга (при экспозиции объекта на рынке в будущем).

Таблица 4. Сопоставление Стоимости Реализации и Ликвидационной Стоимости.

 

Стоимость Реализации

(Disposition value)

Ликвидационная стоимость

(Liquidation value)

Стоимость

самая вероятная цена, которую указанный интерес к недвижимости должен принести при следующих условиях:

Срок экспозиции

в будущем, начиная непосредственно с даты оценки

определён клиентом

определён неизвестно кем, по всей видимости, может быть определён как клиентом, так и судом, законом и т.д.

нормальный

сокращённый

Нормальная маркетинговая деятельность

будет осуществлена

не может быть осуществлена в связи с сокращением срока экспозиции

Продавец

мотивируется не типично

должен продать по принуждению

должен продать по крайнему принуждению в краткий срок

Покупатель

мотивируется типично

Покупатель и продавец

действуют разумно и хорошо осведомлено в том, что они рассматривают, как свои собственные интересы

Оплата

будет сделана в наличных в долларах США или сопоставимыми с ними финансовыми инструментами

Цена

представляет нормальную компенсацию за недвижимость, проданную, незатронутой специальным или креативным финансированием или концессиями продаж, предоставленными любым связанным с продажей сторонами

Финансирование

определение может быть изменено, чтобы учесть указанные условия финансирования

4. Как это должно работать: на примере внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки

Этот раздел можно было бы сделать более коротким, если рассчитывать на потенциальную аудиторию исключительно оценочной направленности. Однако, автор хотел бы донести ряд интересных фактов и до важнейших потребителей оценочных услуг – ипотечных кредиторов и рефинансирующих ипотеку структур.

4.1. Процесс внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки в США.

На Рис. 2 представлена общая схема процесса обращения взыскания на предмет залога в случае дефолта заёмщика во внесудебном порядке в США.

Схема составлена на основании ряда статей, опубликованных на Интеренет – портале ForeclosureRadar.com (США) с учётом некоторых данных иных доступных источников.

Её анализ может помочь понять смысл использования баз стоимости Стоимость Реализации и Ликвидационная Стоимость.

срок экспозиции

Рисунок 2. Общая схема внесудебного порядка обращения взыскания на предмет ипотеки в случае дефолта заёмщика в США.

В случае неисполнения заёмщиком обязательств, определённых в договоре ипотечного кредита (займа), кредитор объявляет о дефолте заёмщика. Этот акт является публичным: кредитор обращается с уведомлением к специальному опекуну (поверенному и т.п.), имеющему фидуциарную ответственность как кредитором, так и перед заёмщиком (залогодателем). Опекун выпускает публичный документ – Уведомление о дефолте, которое, как правило, издается в местной газете о недвижимости, и осуществляет запись о дефолте в офисе Рекордера графства. Главная роль, которую играет Уведомление о Дефолте, - уведомление владельца недвижимости и общественности о начале процесса потери права выкупа, инициированного конкретным кредитором в отношении конкретного объекта недвижимости.

Это уведомление предоставляет заемщику промежуток времени - от момента выпуска Уведомления о Дефолте и до дня, предшествующего дню проведения аукциона по продаже объекта недвижимости - в течение которого должник может:

  • оспаривать требование кредитора в суде;
  • заплатить просроченные суммы или погасить долг полностью;
  • рефинансировать ссуду у другого кредитора;
  • продать недвижимость в том числе, используя алгоритм «Короткой Продажи» (short sale), о котором речь пойдёт ниже;
  • объявить о собственном банкротстве, что приостановит процесс продажи недвижимости.

Продолжительность этого промежутка времени в разных штатах разная и составляет от 1 до 5 месяцев, при этом из 27 штатов, в которых допускается процесс внесудебной потери права выкупа, в 16 штатах срок между выпуском Уведомления о Дефолте и аукционом по продаже составляет 2 месяца, а ещё в трёх – 3 месяца. В результате, внесудебная потеря права выкупа, как правило, занимает на 30 – 50% меньше времени, чем судебная в тех штатах, в которых такая процедура не предусмотрена.

Как правило, в Уведомлении о Дефолте указывается дата дефолта и размер задолженности, который может быть и больше, чем сумма основного долга по ссуде в случае крупного разового платежа в погашение долга.

Кроме того Уведомление о Дефолте содержится контактная информация о кредиторе, инициировавшем процесс потери права выкупа.

Как только владелец недвижимости получил Уведомление о Дефолте, опекун планирует дату и время аукциона на тот случай, если владелец не возместит ссуду.

Информация, которая должна быть приведена в Уведомлении о Продаже Опекуном, а так же порядок проведения Продажи Опекуном определяются в законах штата. Однако в Уведомлении о Продаже Опекуном, как минимум, определяется дата, время и место проведения аукциона. В некоторых штатах в Уведомлении о Продаже Опекуном также определяется (публикуемая) цена предложения при открытии на будущем аукционе.

Однако, даже если цена открытия аукциона и определена в Уведомлении о Продаже Опекуном, она может быть скорректирована кредитором в меньшую сторону, исходя из фактической ценовой ситуации на местном рынке, а фактическая цена открытия аукциона объявлена уже непосредственно в момент открытия аукциона по конкретному объекту, т.е. когда в аукционном списке доходит очередь до конкретного объекта.

4.2. Аукцион по продаже предмета ипотеки.

В день и время аукциона Продажи Опекуном может произойти одна из четырех вещей:

1. Аукцион может быть отменен. Это может произойти в случаях, указанных выше, а также потому, что

  • недвижимость была продана до аукциона (в том числе - в процессе Короткой Продажи), и поэтому ссуда была возмещена (или частично возмещена в случае Короткой Продажи);
  • владелец смог рефинансировать ссуду;
  • владелец нашёл деньги, чтобы осуществить текущие платежи;
  • в предыдущем процессе была ошибка, и опекун решил, что лучше перезапустить процесс снова.

2. Аукцион может быть отложен на более позднюю дату и время. Общие причины отсрочки включают:

  • взаимное соглашение заемщика и кредитора задержать продажу;
  • решение кредитора отложить продажу по просьбе бенефициаров;
  • усмотрение опекуна, если опекун не может связаться с кредитором для инструкций;
  • банкротство, которое не полностью останавливает потерю права выкупа, но фактически вынуждает ждать решения судьи, позволяющего продолжать продажу;
  • решение суда не проводить продажу, например, по причине необоснованности требований кредитора.

3. Недвижимость может быть Продана 3-ему лицу. На аукционе (кроме кредитора) был соответствующий претендент, который сделал соответствующее предложение.

4. Недвижимость может быть Продана Кредитору (Банку). На аукционе (кроме кредитора) не было соответствующего претендента, который сделал бы соответствующее предложение. Напомним, что недвижимость продаёт не банк, а опекун. Так как кредитор явно имеет наибольшую потерю в ситуации потери права выкупа, и поскольку он - бенефициар любых фондов, полученных от продажи, ему позволяется делать первое предложение (при этом, не вкладывая в покупку наличные деньги), ограниченное сверху размером долга.

Как было отмечено выше, даже если цена открытия аукциона и была определена в Уведомлении о Продаже Опекуном, она может быть скорректирована кредитором в меньшую сторону. При этом следует учитывать, что кредитор, в первую очередь, заинтересован в продаже недвижимости третьему лицу, т.е. прежде всего в том, чтобы цена открытия аукциона не стала единственным предложением на аукционе. Поэтому, при определении цены открытия аукциона с учётом фактической ценовой ситуации на местном рынке, кредитор устанавливает её на уровне, соответствующем его пониманию привлекательной для рынка ликвидной цены за конкретный объект недвижимости.

Следует иметь в виду, что в определении цены открытия аукциона фактически могут участвовать сервисный кредитор, кредитор-инвестор, правительственный перестраховщик или гарант, а так же ипотечный страховщик.

Аукционы по продаже недвижимости в состоянии потери права выкупа имеют ряд особенностей, изначально ограничивающих круг возможных претендентов:

  • Аукционы, открытые для общественности (публичные), как правило, проводятся в здании суда, что ограничивает число присутствующих.
  • Платежные требования изменятся в зависимости от штата, но, по общему правилу, при победе на аукционе за недвижимость нужно заплатить сразу и полностью, поэтому, чтобы иметь право на предложение цены, претенденты обычно обязаны демонстрировать доказательство возможности оплаты, как правило, банковские чеки или наличные деньги.
  • В общем, у претендентов нет возможности выполнить любые осмотры недвижимости, кроме визуального осмотра из двора соседей или с улицы. Скрытые дефекты может быть обширными, таким образом, аукционные инвесторы должны быть подготовлены время от времени нести потери.
  • Дом находится под существующим залоговым удержанием и иными обременениями. В этом отношении аукцион по продаже недвижимости в состоянии потери права выкупа отличается от аукциона по продаже иного заложенного имущества в США. Одна из больших особенностей последнего заключается в том, что продажа предмета залога на последнем аннулирует долги, которые были получены заёмщиком после того, как был назначен аукцион. Это помогает убрать лишний долг, позволяя объекту быть перепроданным без решения дополнительных вопросов. В случае Продажи Опекуном покупатель ответственен за любые долги или залоговое удержание на недвижимости по долгам, образовавшиеся к аукциону. Например, просроченные налоги на недвижимость, которые являются залоговым удержанием на недвижимости, являются почти всегда ответственностью нового владельца.
  • Отсутствует титульное страхование. Одной из вещей, которые могут помочь покупателям разобраться в том, с каким долгом они могли бы столкнуться после покупки недвижимости при Продаже Опекуном, является предварительный отчет о титуле, который показал бы, по каким существующим ссудам и какому залоговому удержанию покупатель будет ответственен. Одна важная вещь состоит в том, что даже лучшие компании титула в США делают ошибки, и иногда пропускают пункты, которые могут оказать драматическое влияние на сумму долга, обеспеченного недвижимостью в силу закона («автоматически»). Чтобы уменьшить или устранить этот риск, компании титула предлагают домовладельцам и кредиторам политику титульного страхования, которая защищает (предоставляет страховое возмещение) от любых требований, следующих из того, что их предварительный отчет о титуле был не в состоянии показать. Однако, такая страховка, в общем, не доступна для покупки на Продаже Опекуном.

Существенно, что роль оценщика (appraiser), как определителя Рыночной Стоимости, в процессе продажи предмета ипотеки через аукцион отсутствует. В данном случае сама по себе Рыночная Стоимость предмета ипотеки не представляет никакого интереса. Интерес представляет цена, по которой с учётом всех негативных факторов, связанных с этим процессом (см. выше), будет готов предложить покупатель. При этом очевидно, что ограничение цены открытия аукциона снизу изначально ограничивает круг потенциальных покупателей. Вместе с тем, кредитор (а их может быть несколько, включая вторичных) априори заинтересован в получении максимальной денежной суммы. Исходя из этого, первостепенную важность в этом процессе имеет не точность определения Рыночной Стоимости на момент объявления дефолта и выпуска Уведомления о дефолте, а знание реального аукционного процесса и его возможных участников, включая спекулянтов.

В результате, использование оценщика для определения наиболее вероятной цены, по которой объект может быть реализован на аукционе, не представляется возможным, и о таком использовании не удалось обнаружить никаких упоминаний. Скорее, кредитор в первую очередь должен быть озабочен назначением такой цены открытия аукциона, которая в первую очередь способна привлечь к себе внимание максимально большего числа покупателей, нежели той ценой, по которой аукцион может завершиться. Но в любом случае, представляется, что ни одна из вышеприведённых баз не учитывает особенностей ни механизма осуществления сделки, ни особенностей экспозиции объекта.

Однако, тактика кредитора в случае запуска механизма потери права выкупа не определяется исключительно возможностью реализации предмета ипотеки на аукционе, поскольку имеются ещё два возможных варианта развития событий.

4.3. Короткая Продажа предмета ипотеки.

Выше был упомянут ещё один возможный механизм продажи предмета ипотеки при внесудебном порядке обращения взыскания – Короткая Продажа.

Этот механизм родился недавно, как результат массовых неплатежей по ипотекам в США в результате начала текущего экономического кризиса. Этот механизм был установлен специальной правительственной программой стабилизации рынка жилья и предусматривает, в том числе, некоторую компенсацию от правительства, достаточную для переезда продавцом недвижимости на новое место жительства.

Согласно определениям Короткой Продажи (Short sale), приведённым в Глоссарии в [18]:

«1. Короткая Продажа – продажа, одобренная кредитором, в которой доходы не достаточны, чтобы покрыть объём ипотечной задолженности. Как правило, осуществляется, чтобы избежать процедуры потери права выкупа и неизбежных затрат, связанных с нею. Источник: Foreclosure and Short Sale Dilemmas and Solutions (Hondros Learning, 2009)

2. Короткая Продажа – обычно продажа перед потерей права выкупа, в которой полная цена меньше, чем общая сумма ипотечного долга. Финансовое учреждение соглашается простить часть баланса ссуды и позволяет осуществить передачу титула без формальной потери права выкупа. С разрешения финансового учреждения продавец находит покупателя – третью сторону, а доходы от продажи идут непосредственно в финансовое учреждение. В некоторых случаях такая продажа может соответствовать сделке по рыночной стоимости даже при том, что её цена меньше чем баланс ипотеки, но при этом, цена не обязательно меньше чем рыночная стоимость.

Источник: Executive Summary: A Guide to Foreclosure-Related Sales & Verification Procedures (IAAO Executive Board, 2009)».

Следует отметить, что механизм Короткой Продажи может быть и не связан с фактическим дефолтом заёмщика. Он может быть реализован и в том случае, если заёмщик обслуживает ссуду в текущем режиме, но уже имеет серьёзные финансовые затруднения и его фактический дефолт неизбежен в некотором ближайшем будущем (в чём он должен убедить кредитора). В этом случае при своём согласии на Короткую Продажу кредитор на определённый срок лишается права объявления о дефолте заёмщика.

В случае Короткой Продажи заёмщик с одобрения банка обращается к уполномоченному последним риэлтору, который включает объект в свои листинги. Цена, по которой объект включается в листинги, как правило, незначительно отличается от Рыночной Стоимости на момент включения объекта в листинг. Но маркирование объекта, как объекта в Короткой Продажи, является сигналом возможным покупателям, что «торг уместен». Фактически рыночная экспозиция объекта в данном случае имеет целью сбор предложений от потенциальных покупателей («прощупывание рынка») и выбор лучшего из них. Непосредственное же решение о продаже принимает кредитор.

В отличие от аукционной продажи, механизм Короткой Продажи позволяет потенциальным покупателям ознакомиться как с самим объектом оценки (вплоть до проведения специализированной экспертизы), так и со всеми обременениями, которые имеются на объекте. Т.е. условия доступа потенциальных покупателей к получению любой информации идентичны сделке, соответствующей определению Рыночной Стоимости.

Однако, как и в случае аукциона, и в этом случае знание Рыночной Стоимости на момент запуска механизма Короткой Продажи является второстепенным. Более важно знание того, как участники рынка отреагируют на фактическое появление «клеймённого» объекта на рынке. Но, тем не менее, значение цены, по которой объект будет включён в листинг, является безусловным ориентиром для потенциальных покупателей: выше продавец уже запросить не может.

Кроме того, если процесс потери права выкупа был запущен, то процесс Короткой Продажи имеет строго определённые временные рамки (разные в разных штатах, см. выше), которые могут быть как достаточными для осуществления адекватного маркетинга, так и недостаточными. Если сопоставить условия, в которых осуществляется Короткая Продажа, с приведёнными выше определениями Стоимости Реализации и Ликвидационной Стоимости, то становится очевидным, что для Короткой Продажи должна использоваться одна из этих баз. База Рыночной Стоимости в этом случае очевидно не применима.

4.4. Продажа предмета ипотеки, перешедшего в собственность кредитора.

Последним вариантом развития событий при обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке в США является приобретение предмета ипотеки самим кредитором на аукционе по начальной цене. Очевидно, что в этом случае не сработал ни механизм Короткой Продажи, ни механизм аукциона.

В этом случае кредитор получает предмет ипотеки на свой баланс и занимается его реализацией самостоятельно, как правило, привлекая специализированных риэлторов. Такие объекты имеют статус и соответствующее «клеймо» в листингах, как «Недвижимость, Принадлежащая Кредитору (Real Estate Owned, REO) (см., например, Глоссарий в [18]).

Поскольку кредитор получает себе бремя содержания REO-объектов, коих на его балансе может скопиться сотни и тысячи (и даже десятки тысяч), он типично осуществляет отключение объектов от коммунальных услуг, что приводит к ухудшению состояния объектов. В случае, если кредитор пренебрегает охраной этих объектов, они немедленно становятся мишенями вандалов. Помимо этого, скопление REO-объектов в конкретной малой области приводит к их захвату бездомными. В итоге, Рыночные Стоимости обычных объектов по соседству объективно снижаются. С другой стороны, жёстких временных ограничений по продаже REO-объектов кредитор не имеет, он готов предоставлять потенциальному покупателю любую требуемую информацию, т.е. соблюдать некоторые условия сделки по Рыночной стоимости.

В результате, как и в случае Коротких Продаж для оценки наиболее вероятной цены, на которую следует ориентироваться продавцу – кредитору, будет либо Стоимость Реализации, либо Ликвидационная Стоимость. Здесь, однако, сами объекты оценки будут иметь определённые особенности, связанные с их оставленным характером, отключением от коммуникаций и т.п. Однако эти особенности имеют отношение к выбору сопоставимых объектов, но не к самим базам стоимости.

5. Заключение

Как представляется, вышеприведённые соображения доказывают следующие основные положения.

1. Рыночная Стоимость в США – строго ограниченная в применении база оценки. Это обусловлено тем, что в неё заложен завершённый в дату оценки разумный срок экспозиции. Говоря о том, что в дату оценки, которая практически во всех реально наблюдаемых случаях в момент, когда заказчик или потребитель оценки читает отчёт отчёта об оценке, находится в прошлом, нельзя дать и получить ответ на вопрос «сколько стоит объект оценки» в момент чтения заказчиком или потребителем отчёта, если не иметь целью умышленно ввести его в заблуждение. Ответ, на который даёт качественный отчёт об оценке заключается в том, «сколько стоил объект оценки» в дату оценки. Не менее, но и не более.

2. В связи с этим, практическое использование отчёта об оценке Рыночной Стоимости может и должно(!) быть ограничено случаями, когда реальная сделка с объектом оценки по Рыночной Стоимости не планируется, а остаётся виртуальной (мысленной) и базирующейся на некоторых нормативных условиях, заданных в определении Рыночной Стоимости.

3. Принятие практических решений о реальных сделках с объектом оценки, которым предшествует реальная экспозиция объекта оценки на рынке в будущем, требует использования иных баз оценки, специально определённым для этих целей и устремлённых в той или иной степени неопределённое будущее. В США такими базами оценки являются Стоимость Реализации (частным случаем которой является Ожидаемая Цена Продажи) и Ликвидационная Стоимость. Различие между этими базами определяется степенью вынужденности продавца и связанным с нею сроком маркетинга, который позволен для продажи объекта оценки.

4. Представляется, что наличие баз Стоимости Реализации и Ликвидационной Стоимости является достаточным для практических случаев, что было показано на примере реализации предметов ипотеки во внесудебном порядке в США.

Интересно, что, как будет показано в следующих статьях, такой чёткости в определении временных терминов, связанных с Рыночной Стоимостью, не имеется ни в Международных, ни в Европейских Стандартах Оценки, а так же в Стандартах RICS (Red Book), имеющих надстрановой и глобальный характер, что требует исправления в национальных стандартах оценки. Последнее, например, сделано в Канадских Стандартах Оценки, в целом основывающихся на Международных Стандартах.

Российская же практика отношения к временной привязки Рыночной Стоимости и её использованию является вообще из ряда вон выходящей даже на основании приведённых в данной статье фактов.

Список литературы

[1] Appraisal Foundation (2010 – 2011), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2010 - 2011 Edition.

[2] Appraisal Institute (2011), Guide Note 11. Comparable Selection in a Declining Market, Jan.

[3] Appraisal Institute (2010), Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th Edition.

[4] Слуцкий Ал-р А. (2012), Затраты потребителей (заёмщиков) на оценку предметов жилищной ипотеки в США и связанный с ними оценочный продукт, Лабрейт.Ру (Сетевой ресурс), 02.04.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-1.htm

[5] Appraisal Institute and U.S. Department of Justice (2000), Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions.

[6] Слуцкий Ал-р А. (2012), Особенности сравнительного подхода при оценке для целей выкупа частной недвижимости федеральным правительством США, предусматривающего судебный процесс, Лабрейт.Ру (Сетевой ресурс), 14.04.2012., http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-2.htm

[7] US Appraisal Foundation (2006), Statement on Appraisal Standards №6 (SMT-6). Reasonable Exposure Time in Real Property and Personal Property Market Value, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 2006, http://appraisal-educ.typepad.com/USPAP2006.pdf

[8] Cryer, T.W. (1987), Appraisal Report: Defining «Normal» Marketing Time, MOBILITY magazine, Jan/Febr.

[9] US Appraisal Foundation (2006), Marketing Time Opinions. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 2005. Advisory Opinions. http://appraisal-educ.typepad.com/USPAP2006.pdf

[10] Employee Relocation Council (2003), Residential Appraisal Report form, Washington, D.C., http://www.tomainoappraisal.com/forms/ERC.pdf

[11] Wagner, A., III (2001), How the Relocation Appraisal Differs from Other Appraisals, MOBILITY Magazine, Apr.

[12] Appraisal Institute (1993), Dictionary of Real Estate Appraisal, 3th Edition

[13] Charnas, B.E. (1998), Appraising Relocation: The Myth of the Matchbook Appraisal, MOBILITY Magazine, Apr.

[14] Otteau, J.G. and Schwartz, A.M. (1996), The relocation appraisal: the foundation for anticipated sales price, Appraisal Journal, Apr.

[15] Appraisal Practices Board and Appraisal Foundation (2012), Residential Appraising in a Declining Market. Valuation Advisory #3, May 7.

[16] Derbes, M., Jun., Jr. and Derbes, M.J., III (2001), Liquidation Price and Semi-Forced Sellers, Appraisal Journal, Jan.

[17] Appraisal Foundation (2006), Statement on Appraisal Standars No 4 (SMT – 4). Prospective Value Opinions, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 2006, http://appraisal-educ.typepad.com/USPAP2006.pdf

[18] Appraisal Practices Board and Appraisal Foundation (2012), Residential Appraising in a Declining Market. Valuation Advisory #3, May 7.

Опубликовано 03 августа 2012 года.

---------------------------------
реквизиты статьи для ссылок и цитирования :

Слуцкий А.А. Рыночная стоимость и альтернативные базы стоимости, устремлённые в будущее. Практика США // Библиотека оценщика LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 03.08.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-4.htm

также в сети интернет на статью можно сослаться следующим образом (c обязательным сохранением гиперссылки):

Слуцкий А.А. Рыночная стоимость и альтернативные базы стоимости, устремлённые в будущее. Практика США // Библиотека оценщика LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 03.08.2012.

Он-лайн обсуждение статьи >>>>>


Обсудить статью в Форуме - RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians Сообщения в форуме - за день или - за неделю

Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

Как приготовить медальоны из говядины дома