Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Он-лайн библиотека LABRATE.RU, 2002–2012
Original article: http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-3.htm

реклама на LABRATE.RU        LABRATE.RU - советует

[ Он-лайн обсуждение ]

"Анализ тенденций рынка" от Appraisal Institute: комментарий и сопутствующие замечания

Слуцкий Александр

Слуцкий Александр Анатольевич, к.т.н.,
Член экспертного Совета
Методического журнала «Банковское кредитование»

Введение

В самом начале 2012 года Appraisal Institute (крупнейшая ассоциация оценщиков в США, далее – Институт) выпустил двенадцатый Руководящий документ (Guide Note), касающийся требований, предъявляемых к анализу тенденций на рынке недвижимости (далее – Документ) [1]. Документы, выпускаемые под лэйблом «Guide Note» относятся к толкованию Институтом Единых Стандартов Профессиональной Оценочной Практики в США (USPAP) и имеют целью предоставить участникам Института руководство относительно того, как требования Стандартов могут применяться в определенных ситуациях. За всю историю и Института и USPAP выпущен всего двенадцатый документ, при этом вплоть до 2012 года Институт не практиковал открытую публикацию своих Guide Note.

Сразу обращает на себя внимание следующее чрезвычайно существенное обстоятельство. Институт исходит из того, что, так как « … стоимость недвижимости равна текущей стоимости всех будущих выгод, которые она приносит ее владельцу, то рыночная стоимость зависит от ожиданий того, что произойдет на рынке в будущем. Поэтому, критический шаг в развитии мнения о рыночной стоимости - анализ тенденций рынка». Таким образом, с самого начала в Документе делается абсолютно определённый акцент на жизнеспособности рыночной стоимости, определённой оценщиком, в некотором будущем периоде времени (далее в тексте Документа это заявляется определённо). Хотя такое представление, само по себе, не является новым, ранее оно как бы уравновешивалось и даже полностью затенялось бесчисленными заявлениями о том, что оценщик не несёт (и не может нести) на себе ответственность за «весь рынок», его дело только зафиксировать результаты действий непосредственных участников рынка (продавцов/покупателей, арендаторов/арендодателей и др.) на определённую дату (дату оценки рыночной стоимости), выраженные в ценах соответствующих состоявшихся сделок (купли/продажи и аренды). Нужно также сразу сказать, что, несмотря на употребление термина «жизнеспособность» рыночной стоимости в Документе не даётся никакого его определения. Между тем, известно, что употребление термина «жизнеспособная стоимость» (стоимость ипотечного кредитования) в европейской (главным образом – в германской) практике оценки в значительной степени противоположно термину «рыночная стоимость». Это выражается, прежде всего, в том, что «жизнеспособная стоимость» не является наиболее вероятной ценой сделки с объектом оценки в данный момент [2]. В этом отношении Документ, как представляется, не вносит в практику оценки достаточной ясности.

В соответствии с Документом, исследование тенденций рынка должно показать:

  • то, что в соответствии с верованиями участников рынка (покупателей и т.д.) произойдет с состоянием рынка в будущем,
  • текущие спрос и предложения, и ожидаемые изменения спроса и предложения.

Отмечается, что «Взаимодействие этих факторов глубоко воздействует на наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости и, в свою очередь, на её рыночную стоимость».

Поскольку «Анализ текущего и ожидаемого состояния рынка является более сложным и более важным тогда, когда рынок быстро изменяется вверх или вниз», очевидно, что выпуск Документа прямо обусловлен переосмыслением роли оценки рыночной стоимости, связанным с текущим экономическим кризисом, которая (роль оценки) трактуется многими специалистами в США с ярко выраженным обвинительным уклоном.

В качестве примеров можно привести известное высказывание знаменитого обличителя «пузырей», профессора Йельского Университета Роберта Шиллера: «Промышленность оценки недвижимого имущества должна заново продумать свои методы. Как случалось, что оценщики согласились в оценках, которые противоречили основным экономическим принципам? Фундаментальные понятия и процедуры нуждаются в изменении» [3]. Совсем свежо публичное высказывание в финансовой прессе доктора философии М.Джи. Хайеса: «С помощью небрежных оценок цены на внутреннем рынке удвоились или даже утроились только за несколько лет (2002-2007). Нетерпеливые потребители врывались на рынок, чтобы купить дороже рыночных оценок, а жадные покупатели надеялись, что они могли перепродать дом через год или два с помощью устойчиво возрастающих оценок (appraisals)» [4].

Реакция оценщиков на такие обвинения оказалась двоякой.

Если одна – здравая - часть оценщиков приняла эти обвинения, и занялась выяснением объективных причин и поиском путей предотвращения в будущем ошибок, приведших к обвинениям, то вторая, связанная, в том числе с руководством Института, предпочла в очередной раз «прикрыться» указанным выше «битым» аутистским аргументом: «наша хата с краю, мы фиксировали результаты действий других, не делая этических комментариев».

Примером первой позиции является коллективная позиция участников Collateral Risk Network (CRN), выраженная в двух White Paper [5, 6]: «Какую роль оценщики играли в жилищном кризисе? Оценщики непосредственно не заставляли стоимости уменьшаться. Они не были катализатором прекращения выплат по ипотечным кредитам домовладельцев. Но они действительно помогли создать фиктивную собственную долю владельцев(*) и были замешаны в триллионах долларов ссуд, которые никогда не должны были выдаваться. Есть различные степени инфляции оценки, выполненной оценщиками. На более легкой стороне, была только серая область, когда оценщики обеспечивают максимально возможную стоимость в противоположность самой вероятной стоимости. На темной стороне было явное мошенничество. А, в общем, имел место отказ оценщиков признать рынок перегретым и [связанный с этим] риск для их клиентов».

Примером второй – комментарий Главного Редактора Appraisal Journal Стивена Кроссона к одной из статей в журнале [7]: « … Я полагаю, что автор, так же как доктор Шиллер, смущен ролью оценщика недвижимого имущества. Оба, кажется, считают, что ответственность оценщика – полагаться не только на рыночную стоимость определенной недвижимости, но и на достоверность оценки всего рынка жилья. Доктор Шиллер принял такую ответственность; оценочная профессия - нет. Профессиональный оценщик типично занят тем, чтобы обеспечить мнение относительно рыночной стоимости специфической недвижимости. Проблема - самая вероятная цена, эффективная на определенную дату, за которую такая собственность была бы продана. Это не предполагает анализ того, ведет ли рынок в целом себя согласно историческим экономическим нормам, что, в свою очередь, является чрезвычайно неточным термином. … Оценочная профессия, конечно, в состоянии обратиться к текущей оценке всего рынка в её соотношении с историческими экономическими нормами. Однако, результаты не были бы ясно связаны с рыночной стоимостью. Кроме того, мы редко, если вообще когда-либо, призывали делать это».

Отрадно, что позиция Института, как представляется, в итоге склонилась к первому, более здравому мнению, о чём и свидетельствует появление Документа, своим содержанием по существу дезавуирующего позицию Кроссона.

Можно усомниться в справедливости посылки Документа о том, что «Рынок «пузыря» может внезапно развернуться и обернуться снижением; рынок «депрессии» может внезапно начать улучшаться»: по всей видимости, на рынке недвижимости не бывает резких переходов от бума к спаду и наоборот, таких как на рынке ценных бумаг или валют; и в первом, и во втором случаях наблюдается целый ряд эффектов, которые накапливаются постепенно. Тем не менее, ниже по тексту этот тезис трактуется именно в последнем (правильном) смысле, кроме того приводится достаточно ясные признаки грядущего разворота рынка недвижимости.

Задаются два вопроса:

  1. «До какой степени оценщик ответственен за признание изменений в состоянии рынка?».
  2. «Какие шаги оценщик должен сделать, чтобы гарантировать, что относительно анализа тенденций рынка выполнена должная старательность?».

Сразу следует указать, что Документ посвящён ответу на второй вопрос, ответ же на первый вопрос остаётся риторическим, если не считать намёк на подразумеваемое нарушение USPAP, в случае невыполнения предписаний Документа.

«Базис для Надлежащей Оценки»

Речь идёт о том, что «Единые Стандарты Профессиональной Оценочной Практики (USPAP) включают правила, которые обращаются к этим вопросам». В частности, Правило 1-3 Стандартов устанавливает:

«Тогда, когда это необходимо для получения вероятных результатов оценки, при развитии мнения о рыночной стоимости, оценщик должен:

(a) идентифицировать и проанализировать степень влияния на использование и стоимость существующих инструкций землепользования, разумно вероятные модификации таких инструкций землепользования, экономический спрос и предложение, физическую адаптируемость недвижимого имущества и тенденции в области рынка;

Комментарий: оценщик должен избегать необоснованных предположений или предпосылок о тенденциях в области рынка, эффективном возрасте и остающемся сроке жизни.

(b) развить мнение о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимого имущества.

Комментарий: оценщик должен проанализировать соответствующие юридические, физические, и экономические факторы до такой степени, которая необходима, чтобы поддержать заключение(я) о наилучшем и наиболее эффективном(ых) использовании(ях)». Кроме того, Правило Объема работ USPAP устанавливает, что оценщик должен « … определить и выполнить объем работ, необходимый для того, чтобы развить результаты, вероятные для данного [оценочного] назначения».

Объем работ включает тип и степень исследуемых данных, и тип и степень исследований, примененных для достижения мнений и заключений. Таким образом, степень исследований состояния и тенденций рынка - проблема объема работ. Наряду с другими аспектами объема работ, степень этих исследований должна быть определена в начале каждого оценочного назначения.

Дополнительно, Правило 1-6 Стандартов требует от оценщика:

«(a) проанализировать качество и количество доступных данных применительно к используемым подходам; и (b) проанализировать применимость подходов, методов и техник, обычно используемых для получения вывода о значении стоимости».

Обращается внимание на то, что «Согласование - важный шаг в процессе оценки, особенно тогда, когда состояние рынка таково, что текущим данным недостает хорошего качества». Представляется, что здесь (в первую очередь) речь идёт не о согласовании результатов, полученных с использованием разных подходов, а о более общем согласовании всех исходных рыночных данных, используемых в процессе оценки.

«Факторы, Которые Заставляют Рынки Изменяться»

Обращается внимание на, казалось бы, очевидное обстоятельство, что «Рынки недвижимости характеризуются циклами. Циклы недвижимого имущества, как правило, включают последовательные периоды расширения, пиковые уровни деятельности, снижение и дно». Однако, необходимо опять отметить особый акцент на этом факте, прямо противостоящем механической фиксации «наиболее вероятной цены» в данный взятый отдельно и изолированно от каких бы то ни было историй и перспектив циклов. Проводится различие между:

1. «факторами, которые заставляют рынки изменяться», и

2. «признаками изменения рынков».

Факторы, которые заставляют рынки изменяться, в общем, являются продуктом сил макро-уровня. Они влияют на психологию и поведение рынка, иногда двигая его по драматическому пути. Такие причинные факторы могут включать единственный определённый случай или более медленную движущуюся серию событий, которые эволюционны в своей природе и не всегда полностью очевидны для наблюдателей.

Факторами, которые заставляют рынки изменяться, могут базироваться на изменениях в капитале (транзакциях) или фундаментальных причинах (спросе на пространство, заключённое в объект недвижимости). Примеры факторов, базирующихся на изменениях в капитале, которые заставляют рынки изменяться, включают:

1. Изменения в государственной политике, особенно в монетарной политике и правительственных расходах, налогообложении, процентных ставках, доступности финансирования и капитала, длительности инициатив занятости.

2. Инфляционные/дефляционные давления на региональную, национальную и мировую экономику.

3. Чрезмерное изобилие инвестиционного капитала, приводящее к увеличению конкуренции (слишком много денег, преследующих слишком немногие сделки), чрезмерно агрессивные инвестиционные стратегии, прогрессирующее ослабление стандартов кредитования.

Примеры факторов, базирующихся на фундаментальных причинах (спросе на пространство), которые заставляют рынки изменяться, включают:

1. Изменения в миграции и изменениях в составе населения, которые вызывают избыточное предложение недвижимости в одних областях и недостаточное предложение в других.

2. Экономические шоки, вызванные такими событиями, как 9/11, банкротство Леман Бразерс, депрессия dot.com начала 2000-ых, арабское эмбарго на ввоз нефти 1970-ых, и периодические шипы в цене нефти, все из которых вызвали широкомасштабные разрушения на рынках недвижимости, затрагивающие корпоративные стратегии, личные решения о жилье/трудовой деятельности, увеличение затрат на операции с недвижимостью, изменения спроса на гостиничные номера и вторые дома и т.д.

3. Стареющее население с растущим требованием на пенсии и жильё меньшего размера.

4. Изменения в технологии, например, экологически чистые здания, облачные вычисления и интернет-магазины, которые затрагивают занятость, новые промышленные формирования, и новые типы недвижимости (например, серверные «фермы», предприятия аварийного восстановления).

5. Стихийные бедствия и индустриальные катастрофы, которые являются обычно местными или региональными в природе.

6. Изменения в богатстве и распределении доходов, которые влияют на допустимость и потребления и привычек расходов.

7. Избыточная постройка и увеличение конкурентоспособного предложения.

Примеры признаков изменения рынков включают

1. изменения в проценте пустующих помещений (ведущий индикатор),

2. падающие или возрастающие цены на недвижимость,

3. увеличения частоты случаев концессий и финансирования, предоставляемых продавцами,

4. превышение цен листинга объектов недвижимости над ценами продажи,

5. другие явления, симптоматические из бОльших и более фундаментальных проблем.

«Анализ рынка»

Анализ рынка определен как « … процесс исследования спроса и предложения данного типа недвижимости в данной географической области рынка».

При этом, «В то время как в процессе оценки оценщики, в общем, анализируют исторические данные (например, сопоставимые продажи), важно признать, что стоимость недвижимости зависит от будущей выгоды, которую недвижимость принесет ее владельцу. Будущая выгода включает права использования, занятия и обладания недвижимостью, а так же право получить доход, который она может произвести. Поэтому рыночные стоимости имеют вперёд - смотрящий (forward-looking) характер. По мере необходимости данные, используемые в процессе оценки, должны быть скорректированы на состояние рынка таким образом, чтобы заключение о рыночной стоимости отражало эту вперёд – смотрящую позицию с даты оценки стоимости. Анализ рынка служит основой для того, чтобы сделать выводы о корректировках на состояния рынка».

Таким образом, положение Документа содержит указание на противоречие: анализ исторических (прошлых) данных vs вперёд – смотрящий характер оценки рыночной стоимости, обусловленный ожиданием будущих выгод. В этой связи естественным является вопрос: «В какой мере анализ исторических данных отражает ожидания будущего?». Однако, ответ на этот вопрос не является однозначным [8] :

  • если придерживаться общепринятой классической (неоклассической, новой классической) экономической парадигмы, то ответ будет однозначным – анализ исторических данных в полной мере является отражением ожиданий будущего, что обусловлено принятием гипотезы эргодичности;
  • а если придерживаться альтернативной кейнсианской и посткейнсианской экономической парадигмы, то ответ будет качественно иной – анализ исторических данных может являться отражением только очень краткосрочных ожиданий о будущем и только относительно объектов потребления (но не объектов инвестиционного класса), и не может являться отражением сколько-нибудь долгосрочных ожиданий (экономические агенты точно знают, что они не знают и не могут знать результатов своих решений (не)принятых сегодня и действий (не)предпринятых сегодня; будущее, в частности, зависит и от самих этих действий и решений, оно принципиально непостижимо и неопределённо).

В результате, ответ на поставленный вопрос становится зависящим от мировоззрения отвечающего на этот вопрос, от степени его веры в ту или иную экономическую парадигму.

Связанным с предыдущим является вопрос о продолжительности временного периода в будущем, в течении которого следует учитывать ожидания. Например, в уже цитированных документах CRN [4, 5] при анализе «жизнеспососбности» значения стоимости содержится ссылка на трёхлетний период, начиная с даты оценки. Можно, так же говорить о желании банков - ипотечных кредиторов знать ожидаемую стоимость предмета ипотеки вплоть до срока погашения ссуды. При этом Документ не содержит никаких прямых указаний на значение этого параметра.

Анализ рынка призван обеспечить данные, необходимые для идентификации наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости с точки зрения:

1. использования недвижимости,

2. поддержки рыночными данными (экономический спрос) и расчётов (показатели поглощения),

3. участников рынка, под которыми понимаются вероятные пользователи и покупатели) [9].(**)

Особо отмечается, что оценщик должен ограничить свою ответственность или отказаться от назначения, если клиент не будет позволять оценщику осуществить достаточный для назначения объём работ. Уровень выполненного анализа рынка должен быть подходящим для назначения и не ограничиваться исключительно тем, что хочет клиент.

Уровень анализа может различаться от простого до очень сложного:

  • на простом уровне спрос может быть выведен из текущего состояния рынка, а показатели изменения - развиты прогнозированием.
  • на более сложном уровне выполняется всесторонний прогноз (фундаментального) спроса.

Фундаментальный анализ рынка может быть полезным и необходимым при анализе или оценке недвижимости для нового строительства, или оценке недвижимости на изменчивом или быстро изменяющемся рынке. С точки зрения объектов недвижимого имущества (квартиры, индустриальные, торговые или офисные объекты) фундаментальный анализ рынка отвечает на вопросы «когда и сколько».

В Документе делается прямая отсылка к термину «компетентность оценщика»: «Компетентные оценщики непрерывно взаимодействуют с покупателями, продавцами и агентами. В частности, в идеале оценщики должны осуществлять периодически частое и длительное взаимодействие с покупателями или арендаторами. Такое взаимодействие позволяет оценщикам устанавливать, анализировать, и понимать побуждения участников рынка. Оценщики должны быть знакомыми с динамикой местного рынка и быть в состоянии выполнить анализ тенденции и/или фундаментальный анализ рынка до степени, необходимой для определенного назначения». Таким образом, регулярное чтение доступной прессы и специальных статей о рынке и профессии и даже их квалифицированный анализ с точки зрения Института не является достаточным показателем компетентности оценщика. К этому (и многому другому) необходимо приложить личные знакомства и контакты с теми лицами, кто непосредственно владеют информацией и принимают решения (или участвуют в их принятии).

Тем не менее, оценщики не должны быть продвинутыми прогнозистами (и изображать из себя таковых – А.С.), и должны учитывать, что непредвиденные события могут полностью уничтожить заключения, которые базировались на анализе тенденции или фундаментальном анализе рынка: «Мнение о рыночной стоимости выражается на особую дату, и это попытка отразить ожидания участников рынка, а так же фундаментальные тенденции и анализ рынка. События, последующие за датой оценки стоимости, которые не ожидались участниками рынка, могут заставить стоимости изменяться, в некоторых случаях – значительно».

«Признаки Изменяющегося Рынка»

Акцентируется внимание на том, что «Признаки изменяющегося рынка – это именно признаки, в противоположность причинам. Оценщик наблюдает признаки, но должен понять первопричину или причины, чтобы должным образом проанализировать тенденции рынка». Представляется, что понимание причин изменения рынка далеко выходит за рамки компетенции оценщика. Достаточно сказать, что относительно причин текущего экономического кризиса выдвинуто, как минимум, несколько обоснованных гипотез лежащих в диапазоне от недостаточного до избыточного регулирования финансового рынка. Разное понимание и объяснение причин кризисных явлений в экономике отражает естественное различие в мировоззрениях разных экономических школ (от «жёсткой» институциональной до квазианархической австрийской). Поэтому, представляется, что чёткое и обоснованное указание на наличие соответствующих признаков, предвещающих или прямо указывающих на грядущий или происходящий разворот рынка, является необходимым и достаточным для квалифицированного выражения мнения о рыночной стоимости. Дальнейшее может привести к «перегрузке» отчёта об оценке абсолютно лишней информацией (вплоть до ссылок на «Протоколы Сионских мудрецов).

Для оценщиков и участников рынка, рынок «депрессии» обычно относительно очевиден, определить рынок «пузыря» труднее. Кроме того, может быть трудным точно определить, когда рынок «депрессии» начал разворачиваться и улучшаться, или когда рынок «пузыря» начал разворачиваться и ухудшаться.

В Документе приведены нижеследующие очень разумные (как представляется) свидетельства (признаки) рынка «пузыря» и рынка «депрессии». Рынок «пузыря» может иметь следующие свидетельства:

1. «Ставка капитализации, связанная с данным типом недвижимости, экономическими особенностями арендаторов или пользователей, не типична и имеет тенденцию быть очень низкой. Например, очень низкие показатели капитализации могут указать на отрицательные рычаги, которые часто являются признаком спекуляции». Этот признак «пузыря» представляется очень важным, кроме того он имеет очень простой квалифицирующий уровень – типичную ставку кредитования операций с недвижимостью и под её залог, действующую в данное время и в данном месте для аналогичных объектов.

2. «Покупатели становятся чрезмерно эмоциональными и действуют абсурдно, вопреки определению рыночной стоимости». Качественный, но интуитивно понятный критерий.

3. «Цены увеличиваются быстрее, чем арендные платы», что приводит очевидным образом к снижению ставок капитализации. При этом актуальным остаётся комментарий, сделанный относительно абсолютной величины ставок капитализации.

4. «Нормы прибыли уменьшаются ниже долгосрочных тенденций», что подчёркивает важность анализа затратного подхода к оценке стоимости и его сопоставления с ценами сделок.

5. «Цены растут, в то время как арендные платы и чистые доходы остаются устойчивыми или уменьшаются». Перекликается с п.п. 1 и 3.

6. «Традиционные покупатели дополняются и/или замещаются новыми. «Все» начинают вкладывать капитал в недвижимое имущество». Корреспондируется с п. 2.

7. «Число транзакций растёт». Корреспондируется с п.п. 2 и 6.

8. «Период маркетинга сокращается». Является следствием роста числа транзакций.

9. «Средние значения «времени на рынке» до продажи сокращаются». Аналогично.

10. «В листингах находится очень немного объектов с истекающим сроком». Аналогично.

11. «Увеличивается число объектов, остающихся свободным после покупки». Свидетельствует о спекулятивном характере приобретений без наличия намерений занять или сдать в аренду известному арендатору.

12. «Число людей, нанятых в секторе недвижимого имущества (продажах недвижимого имущества, ипотечном кредитовании) значительно, увеличивается». Качественный, но интуитивно понятный критерий.

13. «Арендные платы, увеличивающиеся быстрее, чем способность арендаторов заплатить». Аналогично.

14. «Цены сделок явно выше цен, допустимых для покупателей, исходя из их бюджетных ограничений». Корреспондируется с п.п. 2 и 6(***).

К приведённым свидетельствам от себя можно уверенно добавить достаточно очевидные свидетельства кредитного рынка: чрезмерная конкуренция, допуск к кредитным ресурсам лиц с низкой кредитоспособностью, понижение процентных ставок, рост сроков кредитования, повышение коэффициента LTV, появление «креативных» кредитных продуктов с нулевой и отрицательной амортизацией основной суммы долга и процентов и ряд других.

Рынок депрессии может иметь следующие свидетельства:

1. Продавцы отказываются продавать и фиксировать потери; поэтому, по крайней мере, первоначально, наблюдается незначительное количество транзакций».

2. Увеличение уровня продаж банками предметов ипотеки, принадлежащих дефолтным кредиторам, вплоть до пункта, в котором такие продажи становятся преобладающими.

3. Увеличение концессий продавца, и с точки зрения частоты предоставления и с точки зрения величины.

4. Сжатие кредитных рынков. Традиционное финансирование становится более трудно доступным.

5. Увеличение использования «креативного» финансирования, в общем, заключающемся в финансировании сделок продавцами. Это препятствует падению номинальных цен, по крайней мере, в начальных стадиях депрессии.

6. Увеличение времени маркетинга.

7. Увеличение средних значений «времени на рынке» до продажи.

8. Увеличение числа объектов с истекшим сроком листинга.

9. Снижение числа людей, занятых в секторах недвижимого имущества.

10. Снижение роста занятости.

11. Арендные платы не повышаются с темпом, характерным для прошлых нескольких лет.

12. Увеличение вакансий.

В принципе, все свидетельства рынка депрессии по смыслу противоположны свидетельствам рынка «пузыря».

«Согласование [данных]»

В Документе обращается внимание на то, что «Есть два риска, неотъемлемо связанные с любой оценкой, которые представляют особый интерес для намеченного пользователя.

Первым является риск того, что на надежность заключения о стоимости может неблагоприятно воздействовать нехватка качественных данных.

Вторым является риск, что стоимость может не быть жизнеспособной в течение долгого времени».

Употребление термина «риск» в данном контексте нельзя считать правильным, поскольку в строгом его понимании, риск означает измеримую в терминах статистики неопределённость, т.е. может быть определён на основании прошлых данных и выражен в численной – абсолютной или относительной - форме. В этой связи, употребление термина «риск» означает то, что он известен. Между тем, контекст и смысл, вкладываемый в «нехватку данных» и «нежизнеспособность» с очевидностью предполагает иное, а именно, неизвестность численных параметров как числа, выражающего стоимость, так и его действительность в будущем.

Тем не менее, нельзя не признать, что со смысловой поправкой «Хорошо продуманный и ясно представленный процесс согласования может помочь намеченному пользователю в отношении этих рисков».

В процессе согласования полученных данных и результатов оценки оценщик должен

  • рассмотреть качество и количество данных,
  • факторы, которые, возможно, воздействовали на качество мнения о стоимости.

«На более медленном рынке с меньшим количеством сделок имеется меньше количество продаж, доступных для анализа в подходе сравнения продаж. Кроме того, когда есть меньше сделок, есть меньше доказательств рынка, доступных для выбора ставок капитализации и дисконтирования». В очередной раз хотелось бы обратить внимание на то, что подход сравнения продаж в традициях американской оценки понимается строго, как анализ именно продаж, а не цен предложения, которых при любом состоянии рынка имеется в достатке, с выдумыванием цен продаж путём введения «поправок на торг». Оценка сравнительным подходом в практике американской оценки может опираться только на свершившиеся сделки, даже если они прошли в условиях противоречащих определению рыночной стоимости. В этих условиях правомерным считается, например, переход от цен вынужденных сделок к ценам в условиях определения рыночной стоимости с соответствующими обоснованиями или использование иных подходов к оценке рыночной стоимости (в первую очередь затратного), но никак не переход от цен предложения к ценам сделок. В этом отношении повсеместную практику российской оценки, основанную на ценах предложения с поправками на те цены, которые больше нравятся оценщику следует признать прямо и умышленно вводящей в заблуждение.

«Процесс согласования может указать на необходимость проведения бОльших или новых дополнительных исследований. Это может указать на конфликты или нерешенные вопросы, на которые нужно ответить». Здесь стоит вспомнить указанное выше требование о том, что при невозможности проведения таких исследований (например, по причине нежелания заказчика их оплатить, или вообще видеть их в отчёте об оценке) оценщик должен или ограничить свою ответственность, или отказаться от проведения оценки. «Когда необходимо, отчёт об оценке должен включать обсуждение доказательств того, что заключение о стоимости, возможно, не жизнеспособно в обозримом будущем. Это предусматривает потенциально конфликтное обсуждение и согласование результатов оценки с клиентом, однако, это может быть критической проблемой, которую необходимо выдвинуть на первый план».

«Резюме для Общепринятой практики»

Документ завершается следующим Резюме:

1. Осуществите соответствующее определение объема работ для оценки при данном намеченном использовании.

2. Примените анализ рынка на уровне, подходящем для назначения и последовательном с определённым объемом работ.

3. Поймите причины изменений рынка

4. Опознайте признаки изменяющегося рынка.

5. Ясно опишите анализ рынка в отчёте об оценке.

6. Ясно представьте процесс согласования данных в отчёте об оценке и обсудите как вероятность того, что стоимость может не быть жизнеспособной в обозримом будущем.

Заключение

В целом, проанализированный Документ представляет собой перечень простых и понятных рекомендаций Института своим членам, носящих, тем не менее, предписывающий характер. Институт, как представляется, достаточно недвусмысленно даёт своим членам понять при каких условиях он будет на их стороне, а при каких объявит действия своих членов противоречащими USPAP. Вместе с тем, выше были обозначены ряд принципиальных вопросов, которые могут иметь двусмысленное толкование, и на которые следует обратить внимание особо.

Кроме того, представляется, что существующая парадигма оценки стоимости находится на грани «перелома»: становится всё более и более очевидным, что дальнейшее развитие профессиональной оценки невозможно без формирования мнения о той или иной стоимости без формирования и описания её в терминах неопределённости знаний о настоящем и будущем. Это обусловлено «повышением планки» насущных вопросов, которые ставит перед профессией сложность экономических отношений и которые, так или иначе, требуют решения.

-----------------------------------------
(*) «Доля владельцев», «Домашняя доля» - величина, равная 1 – LTV, где LTV (loan-to-value) – отношение баланса долга домовладельца к рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (предмета ипотеки).

(**) Эта ссылка дана в Документе

(***) Из полного списка, приведённого в Документе, исключено одно свидетельство, которое, судя по всему, является «чисто американским»: «преобразования жилых комплексов в кондоминиумы становятся более распространёнными».

Список литературы

[1] Appraisal Institute (2012), Guide Note 12. Analyzing Market Trends, Effective January 1, 2012, http://www.appraisalinstitute.org/ppc/downloads/guide-note-12.pdf

[2] Слуцкий Ал-р А. (2010), «Скромное обаяние» стоимостной залоговой политики банка, Методический журнал «Банковское кредитование», №5 и №6.

[3] Shiller, R.J. (2007), A Time for Bold Thinking on Housing, The New York Times November 25, 2007. http://www.nytimes.com/2007/11/25/business/25view.html?_r=4&ref=business&oref=slogin&oref=slogin

[4] Hayes, M.J., Americans Are Still Paying the Tab for Countrywide's Misdeeds, Daily Finance, 15.06.2012, http://www.dailyfinance.com/2012/06/15/americans-are-still-paying-the-tab-for-countrywides-misdeeds/

[5] Trice, J.N. (2009), Reengineering the Appraisal Process, Collateral Risk Network 04.01., http://www.collateralrisknetwork.com/PDFs/white%20paper_04_01_09-CRN.pdf;

[6] Trice, J.N. (2011), Reengineering the Appraisal Process. Redux, Collateral Risk Network, September 11, http://www.collateralrisknetwork.com/PDFs/Reengineering-Redux.pdf

[7] Crosson, S.T. (2008), Response to Comments on «A Time for Bold Thinking on Housing», Appraisal Journal, Jan.

[8] Davidson, P. (2009), Alternative Explanations Of The Operation Of A Capitalist Economy: Efficient Market Theory Vs. Keynes’s Liquidity Theory, real-world economics review, 50, 8 Sept., http://www.paecon.net/PAEReview/issue50/Davidson50.pdf

[9] Fanning S.F. (2005), Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, Chicago: Appraisal Institute

Опубликовано в пятницу 13 июля 2012 года.

---------------------------------
реквизиты статьи для ссылок и цитирования :


Слуцкий А.А. "Анализ тенденций рынка" от Appraisal Institute: комментарий и сопутствующие замечания // Лабрейт.Ру (Сетевой ресурс), 13.07.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-3.htm

или

Слуцкий А.А. "Анализ тенденций рынка" от Appraisal Institute: комментарий и сопутствующие замечания // Audit-it.ru (Сетевой ресурс), 23.07.2012. - http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/470776.html

или

Слуцкий А.А. "Анализ тенденций рынка" от Appraisal Institute: комментарий и сопутствующие замечания // ИМПЕРИЯ КОНСАЛТИНГА (Сетевой ресурс), 24.07.2012. - http://www.imperia-a.ru/news/id/4444

Он-лайн обсуждение статьи >>>>>


Обсудить статью в Форуме - RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians Сообщения в форуме - за день или - за неделю

Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

Мини отель Амстердам: недорогая гостиница мини отель.
. [1]