Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Он-лайн библиотека LABRATE.RU, 2002–2012
Original article: http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-2.htm

реклама на LABRATE.RU        LABRATE.RU - советует

[ Он-лайн обсуждение ]

Особенности сравнительного подхода при оценке для целей выкупа частной недвижимости федеральным правительством США, предусматривающего судебный процесс

Слуцкий Александр

Слуцкий Ал-р. А., к.т.н.,
Член экспертного Совета
Методического журнала «Банковское кредитование»

 

Введение.

 

Однородные Оценочные Стандарты для Федеральных Приобретений Земли (пятое издание), также известные как «Желтая Книга» [1] (далее – Стандарт), изданы 20 декабря 2000 года совместно Appraisal Institute (крупнейшая ассоциация оценщиков недвижимости в США) и Министерством юстиции США [2]. Если судить исключительно по названию, то может сложиться впечатление, что Стандарт касается только определения стоимости земли. Однако, при более внимательном изучении становится ясно, что поскольку федеральное правительство США выкупает землю вместе с находящимися на ней улучшениями, то и Стандарт в целом относится непосредственно к оценке недвижимости, как комплекса земли и улучшений. При этом под улучшениями понимается недвижимость всех назначений: от жилой, до сельскохозяйственной (фермы, как единый комплекс, исключая движимое имущество и животных). 

Вопреки сложившемуся стереотипу о стандартах оценки (МСО, ЕСО, «Красная Книга»), заключающемуся в том, что отдельно взятый стандарт оценки (не свод стандартов на разные темы) – это компактный документ, практически исключающий детализацию требований, данный Стандарт, включающий 129 страниц печатного теста, представляет собой нечто существенно более детализированное, приближающееся к обязательным методическим указаниям (но не рекомендациям). Это не удивительно, если принять во внимание участие в его разработке и ведомства Генерального Прокурора, и Министерства Юстиции США, предоставивших фактуру решений федеральных судов за более чем 100 летнюю историю. Соответственно, Стандарт включает в себя логику судей, принимавших конкретные судебные решения, и учитывает особенности судебного процесса. Поэтому необходимо отметить рациональность, положенную в основу Стандарта: во избежание возможного недопонимания и противоречий между оценщиком, предъявляющего суду основные доказательства, которые лягут в основу судебного решения, связанного со «святая святых» - обеспечением конституционных прав граждан США, и самим судом разработка Стандарта изначально была совместной.

Как следствие этого, в Стандарте заложена мысль о том, что для участия в судебном процессе оценщик обязан не просто (и «в общем») обосновать своё мнение о стоимости, а предоставить доказательства полученного значения стоимости, а это уже требует несколько иного отношения к процессу оценки и привносит в процесс оценки некоторые ранее не характерные для неё черты [3]. В результате, как будет показано ниже, не будет преувеличением сказать, что в процессе оценки, соответствующем Стандарту, оценщик является не исследователем сопутствующих продаж, а фактически (рас)следователем их обстоятельств.

В данной статье рассматривается только один из вопросов, освещённых в Стандарте, - особенности использования сравнительного подхода. Необходимо отметить, что эти особенности распылены по целому ряду статей Стандарта, поэтому довольно разрозненные и иногда дублирующиеся мысли пришлось собрать воедино и разложить по иным «полочкам» для удобства и полноты восприятия.

Некоторые положения Стандарта, касающиеся использования сравнительного подхода, достаточно хорошо известны и понятны и приводятся здесь для сохранения полноты содержания. Однако, ряд требований, о которых речь пойдёт ниже, представляют собой чрезвычайно новые для процесса оценки положения. Поскольку они обусловлены жёсткими требованиями судов и особенностями судебного процесса, они должны представлять большой интерес, поскольку вынуждают заново пересмотреть «местами замыленное» видение сравнительного подхода.

 

Just Compensation и Рыночная Стоимость.

 

Специально укажем, что заказчиком оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого американским правительством осуществлено или планируется осуществление выкупа, является непосредственно соответствующий федеральный департамент (агентство) или его региональное отделение.

«Just compensation» - компенсация владельцу изымаемого американским правительством недвижимого имущества в общественных целях [4], гарантированная Пятой Поправкой к Конституции США.

В соответствии с выработанными в судах правилами, критерий для just compensation - рыночная стоимость изымаемой недвижимости.

Как определённо заявлено Верховным Судом США (U.S. Supreme Court) в 1984 году в решении по одному из дел, касающихся федерального приобретения недвижимости в общественных целях:

«Соединенные Штаты имеют полномочия изъять частную собственность для общественного использования [в соответствии с] правом на принудительное отчуждение частной собственности, но Пятой Поправкой [к Конституции] обязаны обеспечить её владельцу just compensation. «Just Compensation», как мы считаем, в большинстве случаев означает справедливую рыночную стоимость собственности на соответствующий день. В соответствии с этим стандартом владелец наделен правом принять «такого заинтересованного покупателя, который заплатил бы согласному продавцу» наличными во время изъятия» [5].

Для использования оценщиками в оценках и отчетах, подготовленных для федеральных приобретений земли, предусматривающих судебные слушания, направленные на установление размера just compensation, в Стандарте принято следующее определение рыночной стоимости, основанное на резюме решений Верховного Суда США за более чем 100 летнюю историю [6]:

«Рыночная стоимость - количество в наличных деньгах (amount in cash), или на условиях, разумно эквивалентных наличным деньгам, за которое, по всей вероятности (in all probability), собственность продалась бы (would have sold) в дату вступления оценки в силу, после разумной выдержки на открытом конкурентном рынке, согласным и разумно хорошо осведомленного продавцом согласному и разумно хорошо осведомленному покупателю, при отсутствии каких-либо действий по любому принуждению купить или продать, уделяя во время оценки должное внимание всему доступному экономическому использованию собственности».

Помимо прочего, судами США, в том числе, было специально определено, что владелец выкупаемой недвижимости имеет право на just compensation только в размере рыночной стоимости недвижимости, а не в размерах его инвестиций. Тем не менее, в случаях, когда такой подход может привести к явной несправедливости для владельца или для общества, размер just compensation будет установлен судом на индивидуальной основе с учётом всех обстоятельств конкретного случая, а не в размере рыночной стоимости.

Следует отметить, что данное определение отличается, например, от определения, данного в Title XI из Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act от 1989 (FIRREA) и используемого американскими федеральными финансовыми регуляторами и наблюдателями [7] в Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines 2010, а также спонсируемыми правительством США ипотечными рефинансирующими предприятиями (Fannie Mae и Freddie Mac), федеральными ипотечными страховщиками и гарантами (Federal Housing Administration, Department of Veterans Affairs, United States Department of Agriculture) и др. участниками ипотечного рынка. Это определение звучит следующим образом.

«Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена (most probable price), которая собственность должна принести (should bring) на конкурентном и открытом рынке при всех необходимых условиях справедливой продажи, покупателю и продавцу каждое действие разумно и хорошо осведомлено, и принимая, что цена не затронута неуместным стимулом. Неявным в этом определении является завершение продажи на указанную дату и переход титула от продавца покупателю при условиях посредством чего:

1.     Покупатель и продавец мотивируются типично:

2.     Обеим сторонам хорошо сообщают или хорошо советуют, и они действуют в том, что они рассматривают как свои собственные интересы;

3.     Для экспозиции на открытом рынке позволено соответствующее время;

4.     Оплата сделана наличными в долларах США или с финансовыми инструментами, сопоставимыми с ними; и

5.     Цена представляет нормальное вознаграждение за собственность, проданную незатронутой специальным или креативным финансированием или концессиями продаж, предоставленными любыми связанными с продажей сторонами».

Отметим одно важное различие между этими двумя определениями. В первом определении (Стандарт) речь идёт о денежной сумме, которая «по всей вероятности» будет получена за объект оценки, а во втором (FIRREA) – о «наиболее вероятной» цене. Представляется очевидным, что если во втором случае возможно воспринимать «наиболее вероятное» значение в статистическом смысле (как среднее, мода, медиана и т.д. в некотором статистическом распределении цен), то в первом случае фраза «по всей вероятности» исключает такую возможность, но подчёркивает сужденческий (логический) и более «бытовой» характер рыночной стоимости. Ниже станет понятно, что это не случайный факт, он отражает специфику восприятия судом доказательств по делу.

 

Особая роль подхода сравнения продаж в судебных делах, касающихся федеральных приобретений недвижимости.

 

В соответствии со Стандартом, основанном на мнении судов, сделки «на расстоянии вытянутой руки» с объектами недвижимости, сопоставимыми с объектом оценки, произошедшие разумно близко к дате федерального приобретения, являются лучшими доказательствами рыночной стоимости. Однако, это справедливо не вплоть до исключения других соответствующих доказательств стоимости, т.е. других подходов к оценке, представление которых не отвергается, в том числе, и при отсутствии возможности обнаружить непосредственные ценовые доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Это обстоятельство следует выделить как очень существенное, поскольку общепринятая практика оценки, в частности, при оценке объектов доходприносящей (коммерческой) недвижимости, а так же объектов, оцениваемых на основе их «торгового потенциала» (магазины, бензозаправки и т.д.) опирается на результаты доходного подхода, как на лучший «признак рыночной стоимости». При этом, в случае доходных объектов недвижимости в первую очередь анализу подлежат перспективы получения чистого денежного потока от них. В случае же федеральных приобретений, судя по всему, эта перспектива суд не интересует, поскольку дальнейшее коммерческое использование этих объектов не предусматривается, а более вероятен их снос. Аналогичное относится и к тем объектам недвижимости, рыночная стоимость которых может определяться затратами на их воспроизводство (например, уникальные объекты): в этом случае надо вспомнить, что возмещению подлежат не полный объём инвестиций владельца объекта, а только его рыночная стоимость.

Существенно, что сопоставимые сделки, в том числе, включают и предшествующие продажи самого объекта оценки, которые, по мнению американских судов, могут быть самыми сопоставимыми из всех сопоставимых продаж (подробнее см. ниже).

В целом, принимая трюизм, что все три обычных подхода к оценке стоимости основаны на  интерпретации данных о рынке, федеральные суды США, тем не менее, абсолютно чётко утверждают, что подход сравнения продаж обычно - наилучшее доказательство рыночной стоимости для целей федеральных приобретений. При этом не отрицается, что корректировки, внесенные в сопоставимые продажи, часто получаются оценщиками при помощи техник подходов капитализации дохода и затрат к стоимости.

Важная роль подхода сравнения продаж в оценках для федеральных приобретений земли может быть иллюстрирована следующим заявлением Верховного Суда: «Если для общественного использования выкупается частная собственность, и есть рыночная цена, преобладающая в то же время и в том же месте, то эта цена - just compensation». Или, как определено Судом 10-го Округа: «Лучшие доказательства такой (рыночной – А.С.) стоимости - сопоставимые продажи, произошедшие в течение соответствующего времени, предшествующего судебному заседанию».

В Стандарте специально указывается, что в отчёте об оценке для целей федеральных приобретений подход сравнения продаж должен специально подчеркиваться, должна быть проявлена забота о том, чтобы он выделялся среди других доказательств (иных подходов), которые суды часто рассматривают, как менее надежные подходы к стоимости. Поскольку это наиболее легко понятый судами подход к стоимости, он часто представляет самое приемлемое и убедительное доказательство рыночной стоимости недвижимости и для судов и для сторон в сделке.

Тем не менее, как отмечено в Стандарте, слишком часто в отчётах об оценке для целей федеральных приобретений обнаруживается, что при этих обстоятельствах самый надежный подход к определению рыночной стоимости «затеняется» деталями других менее надежным подходов к стоимости.

 

Отбор сопоставимых продаж.

 

Сопоставимые продажи должны быть оценены по двум критериям:

1.     допустимость использования каждой такой продажи для цели федерального выкупа.

2.     веса (если таковые вообще имеются), данные отдельным продажам оценщиком при достижении итоговой оценки рыночной стоимости собственности сравнительным подходом.

Существенно, что в данном вопросе в Стандарте проявлена достаточная гибкость, исключающая автоматизм в выборе и дальнейшем анализе сопоставимых продаж.

Например, продажа, которая, как находят, является недопустимой, не должна обязательно быть полностью исключена из соображения оценщика при получении оценки рыночной стоимости, а продажа, которой нельзя дать вес, - не обязательно является недопустимой.

Однако, при определении того, рассматривать ли данную продажу, и если да, то какой вес дать продаже в итоговой оценке велияины стоимости в сравнительном подходе, оценщики должны признать, что критерии допустимости продаж были установлены федеральными судами по законным и убедительным причинам. Поэтому, одним из факторов, которые нужно рассмотреть при выборе и взвешивании сопоставимых продаж, является их (не)допустимость.  

Кроме того, при отборе сопоставимых продаж, которые будут использоваться в оценке данной недвижимости, должно быть учтено, что у всех продаж должно быть то же самое экономическое наилучшее и наиболее эффективное использование, что и у объекта оценки, и что самый большой вес быть дан объектам, наиболее сопоставимым с объектом оценки.

Оценщики должны иметь в виду, что, при оценке объекта недвижимости с наилучшим и наиболее эффективным использованием, предусматривающим некоторую форму девелопмента, которая потребует изменения территориального зонирования или получения специального разрешения, анализ и сопоставление продаж подобных объектов могут потребовать обширного анализа и корректировок прежде, чем их можно будет считать экономически сопоставимыми и, соответственно, допустимыми.

 

Перечень недопустимых продаж.

 

Стандарт содержит критерии того, какие продажи не будут признаны судами допустимыми доказательствами.

1. Принудительные продажи, то есть, продажи, сделанные под некоторой формой юридического (но не экономического, подчеркнём – А.С.) принуждения, в общем, не допустимы при оценке для федеральных приобретений. Как было указано в судебных решениях:

«Принудительная продажа вообще не имеет никакой доказательственной силы и поэтому должна быть исключена из доказательств».

«Фраза «вызванная продажа» используется для описания продажи недвижимости, которая недопустима как доказательство [рыночной] стоимости, потому что элементы принуждения так затрагивали продавца, что продажа, как можно говорить, не была довольно представительной для цели определения рыночной стоимости в то время, когда сделана оценка. Эта концепция принудительной или навязчивой продажи, в том числе, включает силу или принуждение в результате некоторого судебного процесса».

По мнению судов, сопоставимая продажа будет недопустимой в доказательствах, если она была осуществлена:

·       в процессе потери права выкупа (foreclosure) или в процессе дела опекуна (trustee deed) по возмещению ипотечной задолженности,

·       под давлением осуществления власти права на принудительное отчуждение частной собственности,

·       под другим уникальным типом юридического принуждения

Если такая информация не раскрывается публичными актами, то она может быть получена путём свидетельских показаний или иным способом.

2. Продажи федеральных приобретений часто недопустимы для использования в качестве доказательств рыночной стоимости. Однако, в некоторых случаях (например, при выкупе земельных участков в отдалённых районах, в которых вообще рынок отсутствует как таковой) такие продажи могут быть рассмотрены [8].

3. Продажи между членами семьи или тесно связанными предприятиями - не признаются сделками «на расстоянии вытянутой руки», поскольку они могут вовлечь другие факторы, чем соображения рыночной стоимости. Поэтому такие продажи не допустимы.

4. Продажи, включающие обмен недвижимостью, не допустимы потому, что их считают не надежными индикаторами рыночной стоимости из-за того, что они включают слишком много сопутствующих проблем. Как было объяснено судом:

«Если сделки ... обмена нужно рассмотреть как доказательство оценки, стоимости таких обмененных земель, очевидно, должны быть доказаны по тем же самым стандартам, как доказательство стоимости отчуждаемой недвижимости. В этом случае задачей судьи первой инстанции обычно становится определить, являются ли сопутствующие проблемы настолько запутывающими или столь длительными, чтобы заставить его отказаться от усилий доказать стоимость осуждаемого земельного участка таким способом».

5. Продажи, которые включают движимое имущество (например, продажа фермы, которая включает сельскохозяйственное оборудование и/или домашний скот), аналогично считаются недопустимыми, если они не могут быть точно скорректированы, чтобы отразить сделку только с недвижимостью.

6. Продажи описанного имущества имеют сомнительную надежность и должны быть использованы только с большой осторожностью. Если требуется ссылка на такую продажу или продажи, важно, чтобы были внесены надлежащие корректировки.

 7. Продажи с нетипичными условиями финансирования аналогично имеют сомнительную надежность и должны быть использованы только с большой осторожностью. Если требуется ссылка на такую продажу или продажи, важно, чтобы были внесены надлежащие корректировки.

8. Продажи, произошедшие после даты приобретения, недопустимы не по существу (вопреки широко распространенному мнению) и с соответствующим предостережением и сдержанностью могут быть использованы оценщиком, если они соответствуют обычным стандартам сравнимости и иначе приемлемы как доказательства стоимости. Однако, продажи, проведенные перед датой приобретения или в дату приобретения, являются привилегированной поддержкой оценки, и если такие продажи являются доступными и соответствующими, есть небольшое оправдание для использования продаж постприобретения. Использования продаж постприобретения нужно избежать и в том случае, если они отражают искусственно раздутые или подавленные стоимости, непосредственно следующие из факта приобретения данного объекта недвижимости правительством или из проекта (намерения) приобретения правительством.

9. Обычные (не твёрдые и безоговорочные) предложения на продажу/покупку и неосуществлённые опционы на покупку не допустимы как доказательства стоимости и, поэтому, таким фактам оценщик должен давать нулевой или небольшой вес, показывающий только то, что до какой-то степени они могут установить пределы стоимости. Немного подробнее мы на этом требовании, полностью опровергающем и демонстрирующем несерьёзность современной практики российской оценки мы остановимся ниже. Тем не менее, уже здесь хотелось бы специально заострить на нём внимание.

Однако, в отличие от обычных предложений, твёрдые и безоговорочные контракты купли-продажи, даже если титул по ним ещё не передан, в общем, являются допустимыми доказательствами стоимости и могут быть использованы оценщиком, как сопоставимые продажи. Тем не менее, как особо подчёркивается в Стандарте, важно, чтобы контракт был твёрдым и безоговорочным и это должно быть доказано оценщиком.  

 

Описание сравнительных продаж.

 

Каждая оценка должна содержать настолько достаточное описание сопоставимых продаж, чтобы для читателя, под которым необходимо чётко представлять себе прокурора, адвокатов противной стороны, судью, было возможным понять выводы, сделанные оценщиком из данных о сопоставимых продажах.

Документация по каждой сопоставимой продаже должна включать

·       имена покупателя и продавца,

·       дату продажи,

·       юридическое описание (может быть дана ссылка на налоговый номер объекта недвижимости).

·       тип оплаты (наличные доллары или иные (не)сопоставимые с ними инструменты),

·       цена,

·       условия продажи,

·       местоположение,

·       территориальное зонирование,

·       существующее использование,

·       наилучшее и наиболее эффективное использование,

·       краткое физическое описание недвижимости.

В отчёте об оценке должен быть приведён чертеж или эскиз каждого сопоставимого объекта - не только для того, чтобы облегчить понимание читателя отношений между сопоставимым объектом продаж и объектом оценки, но также и для того, чтобы определить местонахождение сопоставимого объекта в области.

Должна присутствовать хотя бы одна фотография каждой сопоставимой продажи. Фотографии сопоставимых продаж - ценные визуальные пособия, которые указывают на сравнимость недавно проданной недвижимости с объектом оценки. Такие фотографии должны сопровождать каждый отчёт об оценке не только для того, чтобы помочь оценщику, но также и для составления внутренних отчетов агентства и для более позднего использования в возможных судебных процессах. В дополнение к идентификации недвижимости на каждой фотографии должна присутствовать дата и имя человека, сделавшего фотографию.

Должна присутствовать карта сопоставимых продаж, показывающая относительное местоположение сопоставимых продаж и объекта оценки. Важно, чтобы местоположения сопоставимых продаж и объекта оценки было показано на одной карте так, чтобы читатель отчёта, не знакомый с областью, мог понять относительную близость свойств и определить их местонахождение в области.

Отметим, что требования о наличии чертежа, фотографии и карты сопоставимых продаж являются абсолютно нормальными и с точки зрения ведущих игроков американского ипотечного рынка [9]. Однако практика российской оценки такие требования полностью игнорирует, что не может являться терпимым в дальнейшем, по крайней мере, в случаях оценки для целей залога.

В соответствии со Стандартом включение в отчет копии документа, по которому произошла продажа (например, контракта), не требуется, и не является желательным, если в документе нет чего-то такого, что является необычным или особенно разоблачающим.

 

Проверка сопоставимых продаж

 

Эти требования Стандарта являются одной из наиболее интересных особенностей, поскольку устанавливает чрезвычайно высокие требования к достоверности информации, которая будет представлена в суд. Такие жёсткие и конкретные требования, насколько известно автору данной статьи, не встречаются более ни в одном из зарубежных стандартов оценочной деятельности, не говоря уже об отечественных.

«Особая жёсткость требования», о которой идёт речь, заключается в том, что в Стандарте содержится императивное требование обязательно проверить цены продаж и установить, были ли положения и условия сделок продаж обычны и происходили ли они при условиях открытого конкурентного рынка.

Чётко указано, что выполнение этого императива требует интервью и обсуждений с продавцом, покупателем, агентством или брокером, осуществлявшим сделку, и проверку регистрации сделки (единственно возможная проверка, не основанная на заявлениях иных людей, кроме оценщика). Проверка должна быть проведена компетентным и надежным персоналом, а если случай предусматривает судебные слушания, продажи должны быть лично проверены оценщиком, который будет свидетельствовать в суде. Кроме того, некоторые правительственные агентства в их оценочных контрактах могут потребовать, чтобы начальная проверка была сделана оценщиком, который подпишет оценочное заключение.

Степень проверки продаж будет разной в зависимости от обстоятельств каждой продажи, включая стороны сделки, важность и вес, в конечном счёте, данный той или иной продаже при получении заключительного значения стоимости сравнительным подходом.

По результатам проверки для каждой сопоставимой продажи должен быть выполнен повествовательный сравнительный анализ, объясняющий, как данная продажа соотносится с объектом оценки по тем особенностям, которые дают эффект на рыночную стоимость.

Как представляется, требуемый уровень проверки всех продаж, используемых в качестве сопоставимых, изначально направлен на минимизацию их количества. Последнее, очевидным образом, исключает (или практически исключает) возможность применения в оценке методов сравнительного подхода, основанных на обработке статистических данных (например, методы КР – анализа), поскольку, даже имея в наличии значительную по количеству выборку налогов, позволяющую провести соответствующий статистический анализ, оценщик (даже если он один и составляет отчёт, и проверяет его, и свидетельствует в суде) физически не сможет в течение разумного срока обеспечить их соответствующую проверку (включающую непосредственные интервью с участниками сопоставимых сделок). Тем не менее, это хорошо согласуется с используемым в Стандарте определением рыночной стоимости, в котором отсутствует «более статистическое» выражение «наиболее вероятная цена», а присутствует «более бытовое» выражение «по всей вероятности».

Отметим также, что такой жёсткий алгоритм проверки сопоставимых продаж не предусматривается ни американскими финансовыми регуляторами, ни крупнейшими участниками ипотечного рынка. Это не удивительно, поскольку очень явной тенденцией оценки предметов ипотеки на американском рынке является повсеместное снижение затрат потребителей (заёмщиков) на оценку [10].

 

Корректировка сопоставимых продаж

 

Сравнение сделок продаж к подчиненной оцениваемой собственности является сущностью подхода сравнения продаж к стоимости. Основные элементы сравнения, которое рассмотрят, признаны как:

·       Переданные права собственности;

·       Условия финансирования;

·       Условия продажи;

·       Состояние рынка (время или дата продаж);

·       Местоположение;

·       Физические характеристики;

·       Экономические особенности;

·       Использование и зонирование;

·       Специфические (не-недвижимые) компоненты стоимости, учитываемые при продаже [11].

Корректировка сопоставимых продаж с помощью количественных корректировок является привилегированным методом всегда, когда существуют соответствующие данные о рынке, чтобы поддержать их: « … количественные регуляторы используются или как долларовые, или как процентные. С факторами, которые не могут быть определены количественно, имеют дело в процессе качественного анализа» [12].

К качественным корректировкам (то есть, «лучше/хуже») оценщик должен обращаться только в случае, когда соответствующие данные о рынке, которые могут поддержать количественные корректировки, не существуют или не обнаружены. Соответственно, решение использовать количественные или качественные корректировки должно базироваться на доступности и наличии данных для количественные корректировок.

Следует учитывать и помнить, что использование оценщиком качественных корректировок с целью «затемнения» процесса своего рассуждения и анализа от возражающих сторон в судебной тяжбе признана в Стандарте недопустимой практикой, которая, по мнению Министерства юстиции США, противоречит намерению Rule 26(a)(2)(B) из Federal Rules of Civil Procedure, и, следовательно, может иметь соответствующие карательные последствия для оценщика.

Оценщики должны помнить и принимать во внимание то, что количественные и качественные корректировки - не взаимоисключающие методологии. Если какой-либо фактор корректирования не может быть подтверждён количественными данными о рынке, то это не означает, что все корректировки продаж должны быть качественными. Все факторы, которые могут быть определены количественно, должны быть использованы. Если в процессе одновременно используются и количественные и качественные корректировки, все количественные корректировки должны быть внесены первыми [13].

Используя количественные корректировки, оценщики должны признать, что не все факторы являются подходящими для процентных корректировок.

Например, процентная корректировка на состояние рынка (время) может быть соответствующей, но поправка на тот факт, что объект оценки находятся в 300 м от коллектора, а все сопоставимые продажи непосредственно связаны с коллектором, часто должна учитываться суммой в долларах единовременно выплачиваемой суммы, отражая затраты, необходимые для того, чтобы устранить сравнительный дефицит объекта оценки. Если процентная корректировка была бы применена к цене за единицу (например, за акр, за кв. фут.) каждого сопоставимого объекта, то корректировка каждого из аналогов изменялось бы в зависимости от цены за единицу сопоставимого объекта, что не имело бы никакого отношения к затратам на устранение дефицита объекта оценки.

Каждых из факторов корректирования должен быть тщательно проанализирован, чтобы определить, какой тип корректировки является соответствующим - процентная или долларовая.

Если оценщики в силу необходимости оценщики прибегают к качественным корректировкам, они должны осознавать, что эта форма сравнительного анализа требует более обширного обсуждения рассуждений оценщика. Эта методология может также потребовать представления большего числа сопоставимых продаж.

Важно, чтобы оценщик определенно заявил, является ли каждая сопоставимая продажа по всем параметрам (но не по совокупности параметров – А.С.) лучше или хуже, чем объект оценки. Чтобы развить достоверный признак стоимости объекта оценки при помощи качественного анализа, необходимо, чтобы используемый набор сопоставимых продаж включал и продажи, которые являются по всем параметрам превосходящими, и продажи, которые являются по всем параметрам худшими по отношению к объекту оценки. Если это не так, то оценщик просто продемонстрирует, что недвижимость стоит больше, чем определенное количество (если все продажи являются худшими, чем объект оценки), или меньше, чем определенное количество (если все продажи превосходят объект оценки).

Особо обращается внимание оценщиков на то обстоятельство, что определение рыночной стоимости, используемое в Стандарте, требует, чтобы оценка стоимости была сделана с точки зрения наличных денег или их эквивалента. Поэтому, в процессе проверки сопоставимых продаж оценщик должен произвести тщательное исследование, направленное на определение финансовых условий каждой сопоставимой продажи.

Сравнивая каждую продажу с объектом оценки, оценщик должен проанализировать и внести соответствующие корректировки в любую сопоставимую продажу, которая включала благоприятные или неблагоприятные условия финансирования, начиная с даты продажи. Такая корректировка должна отразить различие между ценой, за которую был продан сопоставимый объект, имеющий благоприятное или неблагоприятное финансирование, и ценой, по которой он был бы продан обычным образом за наличные деньги или их эквивалент.

В то время как наличный эквивалент благоприятного или неблагоприятного финансирования может быть оценен иными способами, привилегированным методом оценки является корректировка наличного эквивалента, исходящая из анализа фактических данных о рынке, если такие данные доступны.

 

Определение итоговой величины стоимости сравнительным подходом.

 

При развитии итоговой оценки стоимости подходом сравнения продаж оценщик должен объяснить сравнительный вес, данный каждой сопоставимой продаже, независимо от того используются ли количественные, качественные корректировки, или их комбинация. Некоторые рекомендации на этот счёт были приведены выше.

Стандартом рекомендуется использовать сравнительную диаграмму или график корректирования, что может помочь оценщику в объяснении его или её анализа в этом отношении, и будет способствовать пониманию этого анализа читателем (в том числе, судьёй).

 

Использование Предшествующих Продаж Объекта Оценки.

 

Предшествующие продажи объекта оценки, разумно недавние и не принудительные (см. выше), являются чрезвычайно (подчеркнём – А.С.) существенными доказательствами рыночной стоимости. Например, в одном из процессов суд пришёл к мнению, что: « … предшествующая продажа той же самой недвижимости имеет больший [доказательный] вес, чем продажи сопоставимой недвижимости, но их относительная важность зависит от фактов в каждом особом случае». Таким образом, первичное внимание оценщика должно быть привлечено к анализу той информации, которую можно получить из предыдущих продаж объекта оценки. Игнорировать предыдущие продажи оценщик не вправе.

Следует отметить, что такая практика не является общепринятой даже в американской оценке для иных целей. Тем не менее, как представляется, логика, заложенная в анализ предыдущих продаж объекта оценки является очень прочной: этим самым минимизируется количество необходимых корректировок, а идеале - если с самим объектом оценки с даты его предыдущей продажи не происходило никаких изменений (например, на земельном участке не было возведено никаких новых улучшений, а имевшиеся не подверглись износу или устареванию) – такая поправка может быть только одна – на время (условия рынка). В результате, процесс обоснования и принятия решения судьёй облегчается. При этом, такому подходу сложно придумать какие бы то ни было возражения [14].

Соответственно, у оценщика есть специальное обязательство определить, как минимум то, сколько настоящий владелец заплатил за недвижимость. Очень вероятно, что в ходе такого анализа придется внести корректировки на изменения в состоянии рынка, или учесть то обстоятельство, что, возможно, предшествующая продажа была сделана при обстоятельствах, которые делают её не соответствующей определению рыночной стоимости на дату оценки, но каждый отчёт об оценке должен включать заявление относительно соображений, вытекающих из непосредственных прошлых продаж объекта оценки.

В Стандарте специально подчёркивается, что такие доказательства рыночной стоимости приобретаемого федеральным правительство США имущества являются чрезвычайно подходящими, и суды принимали их в качестве доказательств рыночной стоимости даже тогда, когда между предыдущей продажей и датой оценки прошёл значительный (в том числе – очень значительный) промежуток времени. В примерах судебных решений в Стандарте приводятся расцененные как соответствующие доказательства рыночной стоимости на момент принятия решения судом продажи объекта оценки, произошедшие за шесть лет до даты оценки и даже за четырнадцать лет до даты оценки. В частности, в последнем случае суд заявил: «Факт, что покупка была сделана приблизительно за четырнадцать лет до даты изъятия собственности, относится к весу доказательства, а не к его допустимости».

Отчёт об оценке для целей федеральных приобретений в обязательном порядке должен включать описание обстоятельств последней продажи имущества независимо от того, когда она произошла, с любыми пояснениями, релевантными для стоимости объекта недвижимости на дату вступления в силу оценки, и любыми корректировками, внесёнными для того, чтобы отразить текущую стоимость.

Помимо этого, Стандарт также требует сообщения обо всех продажах объекта оценки в течение 10 лет до даты оценки.

Информация, о предыдущих продажах, должна включать

·       имя продавца;

·       имя покупателя;

·       дату продажи;

·       цены и условия продажи: если условия продажи не могут окончательно быть определены из публичного акта, оценщики должны подтвердить условия продажи объекта оценки непосредственно у одной из сторон сделки (в данном случае агент или посредник, проводивший сделку, в перечне лиц, которые могут подтвердить требуемые параметра сделки не значится);

·       мнение оценщика относительно того, представляла ли цена сделки рыночную стоимость в то время, или, в противном случае, причины отклонения от рыночной цены; не обоснованное заявление о том, что продажа не представляла рыночную стоимость, или не была сделкой «на расстоянии вытянутой руки» недопустимо.

В Стандарте признаётся, что десятилетняя история продаж, требуемая Стандартом, более длинна, чем требуют многие другие оценочные стандарты. Например, USPAP требует однолетней истории продаж для одной - четырех семейной жилой недвижимости и трехлетней истории продаж для других типов недвижимости; Real Estate Acquisition Guide For Local Public Agencies (Руководство по Приобретению Недвижимого имущества Местными Общественными Агентствами) 49 C.F.R. 24.103 требует сообщения о пятилетней истории продаж.

 

Предложения Купить или Продать.

 

«Хорошо известно (подчеркнём – А.С.), что простое (не принятое) предложение купить или продать недвижимое имущество, недопустимо для использования при оценке рыночной стоимости для федеральных приобретений недвижимости, предусматривающих судебный процесс» - таким является положение Стандарта, которое основано на соответствующем заявлении Верховного Суда США, датированном 1903 годом. Таким образом, данное положение имеет силу дольше, чем насчитывает история профессиональной оценки в США, не говоря о длительности истории оценки в России.

Верховный Суд заявил конкретные причины этого следующим образом:

«Часто очень трудно точно определить ситуацию, при которой были сделаны эти предложения. По нашему суждению, они не имеют тенденцию показывать стоимость, и являются неудовлетворительными, легко фальсификацируемыми и даже опасными по характеру, как доказательства на этот предмет (величины стоимости – А.С.)».

Заметим, что ни в рассматриваемом здесь Стандарте, ни в иных оценочных стандартах (глобальных или национальных) и даже в профессиональных публикациях, за исключением российских, известных автору данной статьи, не встречается упоминаний о возможности оценки рыночной стоимости путём корректировки цен (обычных) предложений «на торг». Этого нет ни в каком виде, хотя очевидно, что «изобретение» такой «техники оценки» не является чем-то присущим «исключительности умов» российских оценщиков [15].

Логика понятна: если нет фактов – продаж, то необходимо исследовать менее надёжные, по мнению американских судов, доказательства, предоставляемые двумя другими подходами к оценке стоимости, основанные на данных рынка, и делать вывод на их основе. Убедительность сравнительного подхода, как ясно указано выше, - в предоставлении самых прямых доказательств рыночной стоимости, обеспечиваемом исключительно анализом цен сделок с самим объектом оценки и/или с сопоставимыми объектами.

Характерно, что и цены предложений в системе оценки с недоступными или отсутствующими ценами сделок имеют своё место, по всей видимости, закреплённое оценочными авторами Стандарта (Appraisal Institute).

Так, в Стандарте прямо заявлено, что оценщики не должны путать недопустимую информацию с той информацией, которую они должны игнорировать при формировании их мнений о рыночной стоимости. Анализ предложений купить и продать ясно признан в оценочной профессии надлежащей процедурой. Например, The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1996) содержит следующие заявления:

«Листинги, которые представляют восприятие стоимости недвижимости владельцем (продавцом – А.С.), обычно отражают верхний предел стоимости; предложения, которые представляют восприятие покупателя, обычно устанавливают более низкий предел стоимости. Листинги и предложения [покупателей] могут быть проанализированы для сравнимости, но, в общем, не корректируемы (not generally adjusted)» (p. 171).

«В дополнение к зарегистрированным продажам и подписанным контрактам, оценщики должны рассмотреть предложения продать и купить. Предложения обеспечивают менее надежные данные, чем подписанные контракты и зарегистрированные продажи» (p. 325).

«Чтобы применить подход сравнения продаж, оценщик собирает материал о продажах, контрактах, предложениях, отказах, опционах и листингах объектов, которые рассматриваются, как конкурентоспособные и сопоставимый с объектом оценки. Данные о законченных сделках считают самыми надежными стоимостными показателями» (p. 400).

Кроме того, относительно оцениваемой собственности, Standards Rule 1-5 из Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2000 ed., требует, чтобы оценщик «… проанализировал любые текущие соглашения о продаже или листинги недвижимости, если такая информация доступна оценщику при нормальном ходе дел».

Поэтому, в то время, как и судами и Appraisal Institute признано, что предложения обеспечивают менее надежные данные, чем законченные сделки и, в общем, не допустимы, оценщики, тем не менее, должны их рассмотреть.

Как отмечено в Стандарте, вес, данный цене предложения оценщиком при достижении заключительной оценки рыночной стоимости сравнительным подходом, является, конечно, вопросом суждения оценщика, но при формировании этого суждения оценщики должны оставаться внимательными к словам, сказанным Верховным Судом США, о том, что такие предложения «легко фальсифицируемы и даже опасны» и им надлежит придавать нулевой или минимальный вес в случае, если они используются в оценочном анализе.

С такой постановкой вопроса нельзя не согласиться и в условиях практики российской оценки. Если буквально воспроизвести логику, заложенную в Стандарте, в российских условиях, то очевидным образом следует считать максимальную из скорректированных цен предложения аналогов за верхний предел диапазона, в котором находится рыночная стоимость. Никакую иную достоверную информацию из анализа цен предложения получить нельзя. Далее, нижнюю границу диапазона цен, в котором находится рыночная стоимость, следует искать  иными способами (например, опросом потенциальных покупателей объекта оценки, гарантированно имеющих к нему интерес и располагающих необходимым запасом ликвидности, использованием методов доходного подхода и т.д.). Итоговый же результат остаётся вопросом суждения оценщика, но и тут могут быть найдены некоторые «подсказки», способные устранить или минимизировать субъективность суждения [16].

 

Заключение.

 

Как представляется, изложенный выше материал позволяет, как минимум, «освежить» представление о сравнительном подходе, в целом, и об использовании метода сопоставимых продаж, в частности. Помимо этого, интерес представляет «жесткий» подход к выбору, проверке и анализу сопоставимых продаж, заложенный в Стандарте.

Помимо этого, особо выделяется положение Стандарта об истинном месте анализа сопоставимых предложений на продажу. По мнению автора данной статьи, все иные вариации, направленные на введение экспертных поправок в рыночные данные, должны быть устранены из практики российской оценки, а в особенности – из практики оценки для целей залога и массовой оценки для целей налогообложения. Помимо всего прочего, отказ от использования слабо достоверных, «легко фальсифицируемых и даже опасных» (по мнению американских судов) данных, приведёт к более быстрому появлению достоверных данных о фактических ценах сделок на российском рынке недвижимости.



[1] Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (fifth edition), Published by the Appraisal Institute (in cooperation with the U.S. Department of Justice), Chicago, Illinois, April 2001, http://www.justice.gov/enrd/land-ack/Uniform-Appraisal-Standards.pdf . Вызывает недоумение тот факт, что данный стандарт до сих пор не был официально переведён на русский язык.

[2] Первое издание Стандарта было выпущено в 1971 году. Очень существенную роль в разработке Стандарта сыграл Генеральный Прокурор Соединённых Штатов.

[3] Возможно, неприятным известием для российских сторонников судебной экспертизы, направленной на установление рыночной стоимости объекта оценки в суде, будет то, что в США такого рода экспертная деятельность осуществляется исключительно оценщиками, соответствующими требованиям федерального законодательства и законодательства конкретного штата.

[4] Такое «платное» изъятие правительством осуществляется не только в целях строительства общественно необходимых объектов, например, дорог, аэропортов, общественных сооружений и т.д. (как это имеет место в России). В том числе, наоборот федеральные приобретения земли осуществляются в целях консервации и/или предохранения определённых территорий от строительства на них каких бы то ни было объектов недвижимости, сохранения экологической среды и т.д..

[5] Суды пришли к выводу о том, что добавление/исключение прилагательного «справедливая» к выражению «рыночная стоимость» не изменяет вкладываемого в него смысла. Соответствующие цитаты приведены в Стандарте, но, тем не менее, этот вопрос здесь не обсуждается.

[6] Самое «старое» дело, на которое имеется ссылка в Стандарте, датировано серединой XIX века.

[7] Office of the Comptroller of the Currency, Treasury; Board of Governors of the Federal Reserve System; Federal Deposit Insurance Corporation; Office of Thrift Supervision, Treasury и National Credit Union Administration.

[8] Этому вопросу в Стандарте посвящен специальный раздел, однако здесь данный вопрос не рассматривается.

[9] Слуцкий А.А. Затраты потребителей (заёмщиков) на оценку предметов жилищной ипотеки в США и связанный с ними оценочный продукт // Лабрейт.ру (Сетевой ресурс), 02.04.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-1.htm

[10] Слуцкий А.А. Затраты потребителей … - цит. соч.

[11] The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1996), 403-414. Цит. по Стандарту.

[12] The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1996), 414. Цит. по Стандарту.

[13] The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1996), 440. Цит. по Стандарту.

[14] В самом деле, если использовать некоторую аналогию, то при оценке, например, акций Газпрома не существует внятных аргументов для использования в качестве сопоставимых продаж продаж аналогичных компаний.

[15] В этой связи, по мнению автора данной статьи, действующая и развивающаяся в России практика налогообложения имущества населения, основанная на недопустимой в цивилизованном мире практике оценки рыночной стоимости, является полностью безосновательной с профессиональной точки зрения и циничной.

[16] Подробнее см.: Слуцкий А.А., Оценка для кредитования: сущность, проблемы и пути их решения // Имущественные отношения в Российской Федерации, №1 и №2, 2012.

Опубликовано 15 апреля 2012 года.

---------------------------------
реквизиты статьи для ссылок:

Слуцкий А.А. Особенности сравнительного подхода при оценке для целей выкупа частной недвижимости федеральным правительством США, предусматривающего судебный процесс // Лабрейт.ру (Сетевой ресурс), 15.04.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-2.htm

обсуждение статьи в форуме >>>>>


Обсудить статью в Форуме - RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians Сообщения в форуме - за день или - за неделю

Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.