Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Он-лайн библиотека LABRATE.RU, 2002–2012
Original article: http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-1.htm

реклама на LABRATE.RU        LABRATE.RU - советует

[ Он-лайн обсуждение ]

Затраты потребителей (заёмщиков) на оценку предметов жилищной ипотеки в США и связанный с ними оценочный продукт

Слуцкий Александр

Слуцкий Ал-р. А., к.т.н.,
Член экспертного Совета
Методического журнала «Банковское кредитование»

Введение.

 

В июле 2011 года Управление правительственной ответственности Соединенных Штатов (US Government Accountability Office, GAO) представило соответствующему Комитету Конгресса США доклад «Оценки жилой недвижимости: возможности увеличения надзора за развивающейся промышленностью»[1]. Доклад явился одним из аналитических ответов на мировой ипотечный кризис, который имел начало в США.

Один из разделов доклада посвящён затратам потребителей на оценку предметов ипотеки. Представляется, что приведённые ниже цифры и некоторые аналитические выкладки могут являться хорошим ориентиром для российской практики жилого ипотечного кредитования.

Необходимо отметить, что в соответствии с жёсткими требованиями американских федеральных регуляторов[2] заказчиком оценки (в любой её форме: appraisal или evaluation[3]) для целей ипотеки может являться исключительно регулируемое (тем или иным федеральным банковским регулятором) кредитное учреждение (банк, кредитный союз, учреждение развития). Нарушение этого требование ведёт к непризнанию регуляторами оценки независимой.

В общем, кредиторы требуют, чтобы потребители (заёмщики) возместили им затраты, связанные с получением appraisal. Эти затраты могут включать:

1.     оплату оценщикам и оценочным фирмам, обеспечивающим appraisal,

2.     оплату оценочным управляющим компаниям (AMC)[4], которые кредиторы часто используют, чтобы управлять оценочным процессом.

 

О цене чего (затратах на что) пойдёт речь ниже.

 

Речь идёт о базовой форме отчёта об оценке жилой недвижимости в США - Fannie Mae Form 1004. Uniform Residential Appraisal Report (URAR).

Fannie Mae Form 1004 была разработана более 25 лет назад[5], и в последний раз была обновлена в марте 2005 года.

Form 1004 предназначена исключительно для того, чтобы сообщить об оценке одного единого объекта жилой недвижимости (на одну семью) или одного единого объекта жилой недвижимости плюс один дополнительный объект жилой недвижимости, включая объект в плановом девелопменте.

Помимо Fannie Mae, отчёт об оценке в виде Form 1004 принимается вторым спонсируемым Правительством США ипотечным агентством, рефинансирующим жилищную ипотеку, Freddie Mac (в которой URAR именуется Freddie Mac Form 70), FHA[6] (с некоторыми дополнительными особенностями, см. ниже), VA[7], USDA[8].

Общая информация о Fannie Mae Form 1004 приведена на сайте Fannie Mae eFannieMae.com[9].

Оценка должна быть произведена на основании внутреннего и внешнего осмотра объекта оценки.

Form 1004 не предназначена для сообщения об оценке произведенного дома, квартиры (единицы) в кондоминиуме или ином коллективном (совместном) проекте, для сообщения об оценке которых разработаны иные специальные формы (например, для произведённых домов используется Fannie Mae Form 1004C. Manufactured Home Appraisal Report).

URAR состоит из 6 страниц (три страницы, относящиеся к объекту оценки и оценочному анализу и ещё три с описанием ограничений, условий и декларация оценщика)[10]. Информация об объекте оценки, оценочные анализ (если его так можно назвать) и оценочные расчёты представляют собой таблицы, которые нужно заполнить оценщику.

Оценочное заключение URAR:

·       предусматривает выполнение конкретно определённого объема работ,

·       предназначено для:

a.      конкретного использования - оценка объекта для сделки ипотечного финансирования кредитором/клиентом;

b.     предназначенного пользователя - кредитора/клиента;

c.      определения рыночной стоимости, заявления предположений и ограничивающих условий;

d.     заявления свидетельств оценщика и контролёра.

Модификации, изменения, дополнения формы URAR или удаление её частей оценщиками, кредиторами и иными лицами не допускаются.

Оценщик может расширить объем работ, включив любые дополнительные исследования или анализ, необходимые, исходя из сложности оценочного назначения. Допустимы дополнительные свидетельства, которые не представляют собой материальные изменения в оценочном заключении, например, требуемые законом или связанными с образованием оценщика или его членством в оценочной организации.

Объем работ для URAR определяется сложностью оценочного назначения и требованиями к этой форме оценочного заключения, включая определение рыночной стоимости, заявление предположений и ограничивающих условий и свидетельств. Оценщик должен, как минимум:

1.     выполнить полный визуальный осмотр внутренних и внешних областей объекта оценки,

2.     осмотреть соседство,

3.     осмотреть каждую из сопоставимых продаж, по крайней мере, с улицы,

4.     исследовать, проверить и проанализировать данные из надежных общественных и/или частных источников,

5.     сообщить о своём анализе, мнениях и заключениях.

Несмотря на очень ограниченный размер, URAR считают полной оценкой (full appraisal) со всеми тремя подходами к стоимости: подход затрат, подход сравнения продаж и доходный подход.

Form 1004 включает в себя следующие разделы:

1.     Объект: Основная информация, такая как адрес, юридическое описание, имена владельца и/или заемщика. Клиент оценщика также идентифицируется здесь. Указывается находится ли дом в состоянии сдачи в аренду.

2.     Контракт: информация о контракте купли - продажи если назревает смена собственника (дата, цена и т.д.).

3.     Соседство (окружение): тип местоположения (город, пригород, сельское и т.д.), местные рыночные тренды (цены, сроки экспозиции, соотношение спроса-предложения), тип окружающей застройки (одно-, многосемейная, коммерческая и т.д.)

4.     Участок: данные по размеру, форме, зонированию и доступу к утилитам, а так же информации о близости или нахождении в зоне наводнения

5.     Усовершенствования: физические характеристики объекта недвижимости (возраст, материалы, фундамент, стены, кровля и т.д.), условия экстерьера и интерьера, наличие гаража, камина, бассейна и т.п.

6.     Подход сравнения продаж: анализ сетки продаж трёх аналогов.

7.     Подход затрат: (если использовался) в общем случае Fannie Mae не требуется.

8.     Подходы дохода: (если использовался) в общем случае Fannie Mae не требуется.

9.     Проектная информация: для объектов жилой недвижимости в стадии планового девелопмента.

10.  Общие сведения: назначение, объём работ, намеченное использование (оценка объекта для сделки ипотечного финансирования кредитором/клиентом), намеченный пользователь (кредитор/клиент), определение рыночной стоимости, заявление предположений и ограничивающих условий.

11.  Сертификат оценки: заявление/декларация оценщика.

12.  Заявление контролирующего оценщика.

13.  Данные и реквизиты оценщика и контролирующего оценщика.

14.  Необходимые приложения, которые включают:

·       Карту города, показывающая местоположение объекта оценки и всех аналогов, которые использовал оценщик;

·       Эскиз внешности усовершенствований, который указывает на измерения. Оценщик должен включать вычисления, чтобы показать, как он или она достиг оценки общей жилой площади. Эскиз плана здания, который указывает на измерения, требуется вместо внешнего эскиза здания или жилой единицы, если план здания является нетипичным или функционально устаревшим, что таким образом ограничивает рынок по сравнению с конкурентоспособными объектами по соседству;

·       Ясные, описательные фотографии (чёрно-белые или цветные), показывающие фронт, тыл и уличное окружение объекта оценки, которые соответственно идентифицированы (фотографии должны быть оригиналами, или в печатной форме или электронным отображением);

·       Ясные, описательные фотографии (чёрно-белые или цветные), показывающие фронт каждой сопоставимой продажи, которые соответственно идентифицированы. Вообще, фотографии должны быть оригиналами, или в печатной форме или электронным отображением; однако, копии фотографий из листингов риэлторов или из файлов оценщика являются приемлемыми, если они являются ясными и описательными;

·       Любые другие данные - как приложение к форме оценочного заключения - которые необходимы, чтобы обеспечить соответственно поддержанное мнение о рыночной стоимости.

В связи с жесточайшим кризисом на рынке жилья в США с 1 апреля 2009 помимо стандартных приложений к Form 1004 стало требоваться Приложение о состоянии рынка - Market Conditions Addendum (Form 1004MC) – которое должно в обязательном порядке прилагаться ко всем заключениям об оценке одно - четырёх семейной жилой недвижимости[11].

 

Затраты потребителей на URAR.

 

Опрошенные GAO участники ипотечной и оценочной промышленности, указывают, что при обычной ипотеке[12] потребители платят в среднем от 300$ до 450$ за типичную appraisal с внутренним и внешним осмотром, в зависимости от того, где расположена недвижимость.  

Согласно данным участников ипотечной индустрии и доступной документации, appraisal объектов высокой стоимости и объектов, расположенных сельских районах, имеют тенденцию быть более дорогими, чем appraisal объектов низкой стоимости и объектов, расположенных на городских территориях.

Некоторые из этих различий очевидны, например, в прейскуранте на услуги оценщика, аккредитованного при VA, который показывает изменение в размере оплаты от нижнего уровня в 325$ для Кентукки до верхнего уровня в 625$ для Аляске. Информация о платах за appraisal, изданная в феврале 2010 технологической компанией недвижимого имущества, показывает подобный диапазон со средним уровнем оплаты, находящимся в пределах от 300$ до 600$[13]. Согласно данным этой компании, платы за appraisal также существенно изменяются внутри одного штата - иногда больше чем на 200$.

Согласно опрошенным оценщикам, кредиторам и AMC, иные факторы, которые затрагивают затраты на appraisal, включают:

·       тип оценочного продукта (например, уровень осмотра, объем работ);

·       размера и сложность недвижимости.

Например, один из кредиторов указал, что appraisal с осмотром только внешности для обычной ипотеки может стоить на 100$ - 150$ меньше, чем appraisal, при которой также проводится и внутренний осмотр. Другие опрошенные указали, что appraisal для ипотеки, застрахованной в FHA, для которой существуют дополнительные инспекционные требования, может стоить на 75$ больше, чем appraisal для обычной ипотеки[14].

Сложные объекты могут потребовать от оценщика специализированного опыта или обучения, могут требовать больше времени на сбор и анализ данных для оценки. У сложной недвижимости могут быть уникальные особенности, которые трудно оценить, например, недвижимость намного больших размеров, чем соседние объекты, или недвижимость, расположенная на прибрежной полосе озера или океана, поскольку в этих случаях маловероятно наличие достаточного количества недавних сопоставимых продаж. В результате затраты на appraisal этих объектов часто выше.

Кроме того, затраты на appraisal могут зависеть от:

·       степени, до которой данные по сопоставимым продажам легко доступны,

·       числа аналогов, требуемого кредитором[15].

Опрошенные оценщики, кредиторы и AMC, сообщили, что, в общем, число оценочных подходов (то есть, сравнение продаж, затраты и доход), используемых оценщиком не влияют на затраты потребителей на appraisal.

USPAP требуют, чтобы оценщики использовали столько (из трёх) подходов, сколько применимо для конкретной недвижимости. Согласно данным опрошенных оценщиков, хотя использование нескольких подходов и требует дополнительного времени и усилий со стороны оценщика, оценщики, как правило, не регулируют свои платы на этой основе. Вместо этого, до той степени, до которой оценщики в состоянии установить плату за свою работу, они делают это, исходя из того уровня оплаты, который покроет затраченное ими время и возместит осуществлённые усилия, в том числе это касается и использования нескольких подходов.

Кроме того, опрошенные участники ипотечной индустрии, сообщили, что затраты, которые потребитель несёт за appraisal, в общем, не зависят от того, использует ли кредитор AMC или нанимает оценщика непосредственно. Скорее, указали они, AMC, как правило, получают от кредиторов то же самое количество денег, которое независимые оценщики получили бы от кредиторов, работая с ними непосредственно. При этом, хотя кредиторы, в общем, возмещают все затраты от заёмщиков, оплата оценщиков при этом снижается.

В частности, оценщики сообщили о получении более низких оплат от AMC по сравнению с оплатами, получаемыми непосредственно от кредиторов. Это объясняется тем, что AMC удерживают часть полной оплаты в свою пользу. Участники оценочной промышленности сообщили, что часть полной оплаты за appraisal, которую AMC оставляют  себе, составляет не менее 30 процентов, а типично составляет 50 процентов. Например, один менеджер AMC указал, что из оплаты за appraisal в 375$ оценщик получит приблизительно 250$, а AMC удержит в свою пользу 125$, 100$ из которых покроют её расходы, а 25$ составят прибыль до вычета налогов.

Некоторые опрошенные участники ипотечной индустрии, сообщили, что, как и AMC, оценочные фирмы (фирмы, заключившие трудовые договора с оценщиками) с целью покрытия своих расходов, удерживают часть совокупной оплаты. Эта доля колеблется в пределах от 30 до 50 процентов. Однако, в отличие от AMC, эти фирмы, как правило, обеспечивают медицинское страхование и другие льготы для оценщиков, которых они нанимают.

Многие участники оценочной промышленности также указали, что некоторые AMC привлекают оценщиков, уже состоящих в штате оценочных фирм, через оценочные фирмы, что может привести к еще более низким платам, полученным такими оценщиками, поскольку и AMC и оценочная фирма удержат часть полной оплаты за appraisal в свою пользу.

Согласно данным, полученным от опрошенных кредиторов и AMC, затраты потребителей на appraisal в 2009 немного увеличились, в результате того, что Fanny Mae и Freddy Mac стали требовать, чтобы оценщики заполнили дополнительную форму - Form 1004MC (см. выше) - приложение о состоянии рынка. Эта форма требует от оценщиков сообщать о состоянии и тенденциях рынка по соседству с объектом оценки, включая предложение жилья, цены продаж и тенденции цен листинга объектов, выставленных на продажу, наблюдаемые концессии продавцов и продажи дефолтных объектов (на которые заёмщиком потеряно право выкупа ипотеки). Опрошенные кредиторы и AMC предполагают, что приложение о состоянии рынка добавило от 15$ до 45$ к затратам на appraisal. VA также приняло эту форму и добавило 50$ к платам по его прейскуранту на услуги.

В целом, однако, кредиторы, менеджеры AMC, оценщики и другие участники промышленности отметили, что затраты потребителей на appraisal за несколько прошлых лет оставались относительно устойчивыми, и указали на несколько факторов, которые могут объяснить эту стабильность.

1.     Во-первых, многие из опрошенных указали, что использование технологических новшеств и большая доступность электронных данных, позволили оценщикам решать некоторые из своих задач более быстро.

2.     Во-вторых, рост числа оценщиков относительно объёма спроса на их услуги способствовал устойчивости затрат потребителей. Некоторые кредиторы и менеджеры AMC указали, что на отдельных рынках, где оригинируется меньшее количество ипотечных ссуд, имеется переизбыток оценщиков, что, в свою очередь, оказывает нисходящее давление на затраты потребителей на appraisal (доходы оценщиков).

3.     В-третьих, AMC конкурируют друг с другом за бизнес с кредиторами, что сохраняет затраты на appraisal относительно устойчивыми.

Отчёт GAO содержит информацию о стоимости двух иных методов оценки предмета ипотеки: мнения брокера о цене (BPO) и автоматизированных моделей оценки (AVM). Эти методы имеют ограниченное использование, но для ряда целей обладают своими преимуществами, связанными, главным образом со скоростью получения результата и дешевизной.

Опрошенные GAO кредиторы и AMC, указали, что BPO стоят от 65$ до 125$ и, в общем, изготавливаются за 3 - 5 дней, в то время как appraisal изготавливаются на несколько дней дольше.

AVM, в общем, ещё более быстры и более дешевы, чем appraisal и BPO, требуя всего несколько секунд для того, чтобы произвести valuation, и, согласно данным опрошенных участников ипотечной индустрии, стоят от 5$ до 25$ за оценку.

 

Общепринятые и разумные платы за appraisal.

 

Ещё одним интересным вопросом, рассмотренным в отчёте GAO и касающимся платы за appraisal, является попытка законодателя (Dodd-Frank Act) установить рыночные («общепринятые и разумные») размеры таких плат.

В отчёте отмечается, что требование Dodd-Frank Act о том, чтобы кредиторы платили оценщикам «общепринятую и разумную плату», может повлиять на затраты потребителей на appraisal в зависимости от интерпретации и выполнения федеральных процессуальных норм.

В октябре 2010 Федеральная Резервная система выпустила правила, где в общих чертах были обрисованы два альтернативных «предположения о соответствии», которые кредиторы и их агенты, таких как AMC, должны заявить и продемонстрировать, чтобы отвечать требованиям закона. 1 апреля 2011 соответствие этим правилами стало принудительным.

По этим правилам кредиторы и AMC, как предполагают, обеспечивают оценщикам «общепринятые и разумные платы» в одном из двух случаев.

1.     Если они платят оценщикам количество, разумно связанное с недавними ставками компенсации за сопоставимые оценочные услуги, выполненные на данном географическом рынке, и вносят изменения на определенные обстоятельства каждого оценочного назначения (включая тип недвижимости, объем работ и квалификацию оценщика). При этом и кредиторам и AMC запрещено участвовать в антиконкурентных действиях, которые затронули бы компенсацию оценщиков, таких как назначение цены или другие ограничения выхода на рынок.

2.     Если они устанавливают платы, полагаясь на объективную информацию, полученную от третьих сторон, например, прейскуранты на услуги, исследования, и обзоры, подготовленные независимыми третьими лицами, включая правительственные учреждения, академические учреждения и частные исследовательские фирмы. Согласно закону, эти исследования третьих сторон не могут включать оплаты оценщикам со стороны AMC.

Однако, оценщик, основываясь на другой информации, может опровергнуть любое из  двух указанных предположений, предоставив доказательства того, что плата за данную сделку не является общепринятой и разумной. 

Влияние этого требования на затраты потребителей на appraisal может зависеть от подхода кредиторов и AMC, которых нанимают кредиторы.

Некоторые кредиторы и AMC сообщили GAO, что под первым «предположением о соответствии» они понимают то, что могут продолжать платить оценщикам по тарифам, по которым они платили им при недавних заказах, частично полагаясь на внутренние данные за предыдущие 12 месяцев, как на доказательства того, что эти платы являются общепринятыми и разумными[16].

Такое понимание «предположения о соответствии» смогло бы удовлетворить условиям этого предположения, и, при этом, затраты потребителей, вероятно, не изменились бы.

Однако, другие кредиторы предпринимают шаги, чтобы ответить требованию под вторым «предположением о соответствии». Некоторые участники ипотечной индустрии сообщили, что некоторые кредиторы, включая небольших, могут установить платы оценщикам на уровне, обрисованном в общих чертах в прейскуранте на услуги оценщика VA. В соответствии с этим прейскурантом максимальные платы, которые заемщики могут оплачивать в каждом штате, устанавливается на основании информации, получаемой из периодических опросов кредиторов.

Другие кредиторы и промышленные группы произвели исследования плат. Поскольку эти исследования не могут включать взносы, которые AMC платят оценщикам (см. выше), некоторые участники промышленности, включая некоторых менеджеров AMC, ожидают, что результаты таких исследований продемонстрируют, что платы оценщикам должны быть выше, чем те, которые в настоящее время платят им AMC. Если это так, то эти кредиторы потребовали бы, чтобы AMC увеличили платы оценщикам до уровня, совместимого с результатами исследований. Ожидаемым результатом было бы увеличение затрат на appraisal для потребителей, а так же потенциальное повышение качества appraisal, поскольку несколько оценочных групп сообщили, что более высокие платы оценщикам улучшат качество, сохраняя и привлекая больше квалифицированных оценщиков в профессию.

Кроме того, некоторые кредиторы оценивают возможность отказа от использования AMC и самостоятельного управления своими собственными группами оценщиков, что отделило бы для потребителей плату за обслуживание AMC от платы оценщикам. Некоторые регулирующие чиновники и кредиторы указали, что кредиторы по-прежнему могут возвратить себе затраты на управление процессом appraisal от потребителя другими способами, например, через более высокие регистрационные комиссии, комиссии за оригинацию ссуды или через процентные ставки.

FHA установило политику, требующую, чтобы кредиторы вносили «разумные и общепринятые» платы оценщикам ещё в 1997.

Первоначально, эта политика потребовала, чтобы кредиторы возмещали с потребителей только фактическое количество, заплаченное оценщику, но это требование было изменено несколько месяцев спустя, что позволило кредиторам связывать потребительские затраты с услугами, оказанными AMC, так же как с платой, внесенной оценщику. FHA ограничило общие затраты потребителей количеством, которое было «общепринятым и разумным» для appraisal в той области рынка, в которой была выполнена оценка.

В 2009, FHA выпустило дополнительное разъяснение по требованиям оплаты, заявляя, что оценщикам нужно давать компенсацию того уровня, который является общепринятым и разумным для appraisal, выполненной в области рынка недвижимости, и что взносы AMC не должны превысить то, что является общепринятым и разумным для оценочных управленческих услуг, которые они оказывают. Руководство FHA возлагает на кредиторов  ответственность за знание того, что является общепринятым и разумным в областях, в которых они предоставляют ссуды, и советует оценщикам не принимать те назначения, плата за которые, как они полагают, не разумна. Чиновники FHA сообщили GAO, что они не знают, как это изменение затронуло затраты потребителей.

 

Заключение.

 

Необходимо отметить, что американская appraisal для целей ипотеки не представляет собой не отчёт об оценке в российском понимании Федеральных стандартов об оценке - существенно более масштабный и трудоёмкий документ, составляемый в форме, не применяющейся в американской практике жилого (но не коммерческого) ипотечного кредитования.

В этой связи, цифры, характеризующие плату за оценку в США следует воспринимать не иначе, как их нижний предел для российской практики. Тем не менее, имеющиеся данные, описывающие российскую действительность оценки предметов ипотеки[17], свидетельствуют о том, что американские платы за appraisal являются скорее (очень) верхним ориентиром для российской оценки[18].

В тоже самое время, сроки изготовления appraisal (около недели) скорее превышают сроки оценки предметов жилой ипотеки в российской практике (типично 3 – 5 дней, и менее), что, в свою очередь, должно привлечь внимание к качеству более объёмных российских отчётов об оценке.

При всём при этом, в последние (кризисные) годы стало достаточно очевидным, что URAR, как базовый вариант отчёта об оценке жилой недвижимости в США стал неким тормозом оценочной профессии.

Как остро отмечают Jeff Bradford и M.R. Linne[19],

« … в центре этого «прекрасного шторма» (ипотечного и жилищного кризиса в США – А.С.) находится основная проблема: уверенность спонсируемых правительством предприятий (Fannie Mae и Freddie Mac) и ипотечной индустрии в Uniform Residential Appraisal Report, как в категорическом «золотом стандарте» имущественной оценки:

·       были написаны книги по оценке и развиты учебные программы обучения оценщиков по представлению этого отчёта;

·       были написаны стандарты поведения оценщиков при выполнении этой оценки;

·       было написано законодательство, регулирующее и проводящее в жизнь использование этого отчета и даже определяющее приемлемый диапазон оплаты за него;

·       было развито сложное программное обеспечение, позволяющее представить этот отчёт с замечательной эффективностью;

·       была создана специализированная технология эффективной транспортировки этого отчета от оценщиков к их клиентам;

·       были развиты продвинутые процессы рецензирования, гарантирующие согласие отчёта предъявляемым требованиям.

Последний раз, данные, на основе которых получается этот продукт, были стандартизированы, далее увеличивая его полезные действия, но в то же самое время он еще далее был коммодитизирован[20]. … Вся многомиллиардная промышленность была создана вокруг единственного продукта 25-летнего возраста, который сегодня быстро становится товаром. Это узкое внимание на продукте вместо широких, долгосрочных потребностей клиентов может повредить и даже разрушить и компании и отрасли промышленности».

С учётом затрат потребителей на выполнение URAR, которые стали неконкурентными затратам на альтернативные продукты evaluation (см. выше), промышленность оценки для жилищной ипотеки в США стала остро нуждаться в альтернативных конкурентоспособных продуктах, один из вариантов которых уже предложен, достаточно широко рекламируется и распространяется[21].   

 



[1] US Government Accountability Office (2011), Residental Appraisals: Opportunities to Enhance Oversight of an Evolving Industry, Report to Congressional Committees (GAO-11-653), July 2011, http://www.gao.gov/new.items/d11653.pdf

[2] Обновлённое Интегрированное руководство американских регуляторов подробно рассмотрено в: Слуцкий Ал-р А. (2011, 2012), Особенности стоимостной залоговой политики американских банков,, Методический журнал «Банковское кредитование», №5 и №6, 2011, и №1, 2012.

[3] Appraisal – оценка рыночной стоимости, выполненная лицензированным или сертифицированным штатом оценщиком, при соблюдении всех требований USPAP. Evaluation – оценка рыночной стоимости, выполненная в разрешённых регуляторами случаях (например для сделок с ценой, меньшей $250 000) компетентным лицом, не обязательно являющимся оценщиком и без обязательного соблюдения требований USPAP, но основанная на базе рыночной стоимости; в качестве evaluation (при соблюдении строгих требований) могут рассматриваться автоматизированные и налоговые оценки, но не могут рассматривать мнения брокера о цене (как не направленные на установление рыночной стоимости).

[4] Согласно Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act (далее - Dodd-Frank Act), Оценочная управляющая компания – AMC - определена, как третье лицо (юридическое или физическое), которое наблюдает за сетью или группой, состоящей в текущем году более, чем из 15-ти оценщиков, находящихся в штате, или из 25-ти и более оценщиков в размерах страны, которая уполномочено кредиторами на выполнение следующих действий:

·                 приём на работу, выбор и поддержание рабочих контактов с оценщиками;

·                 заключение контрактов с оценщиками на выполнения appraisal;

·                 управление процессом выполнения appraisal;

·                 рассмотрение и проверка работы оценщиков.

[5] Bradford, J. and Linne, M.R. (2011), Appraisal Myopia: Solutions for an Industry in Crisis. What Every Chief Appraiser Should Know, Industry White Paper, Bradford Technologies, Inc., http://appraisalworld.com/CVR/Appraisal_Myopia_Industry_Paper.pdf

[6] FHA (Federal Housing Administration) - Федеральная Жилищная Администрация, осуществляющая страхование жилых ипотечных ссуд от неплатежей (см. так же ниже).

[7] VA (Department of Veterans Affairs) - Правительственный Департамент по делам ветеранов, выступающий гарантом по подведомственным ему ипотекам. 

[8] USDA (United States Department of Agriculture) - Правительственный Департамент по сельскому хозяйству, выступающий гарантом по подведомственным ему ипотекам

[9] Fannie Mae Form 1004: https://www.efanniemae.com/sf/formsdocs/forms/1004.jsp

[10] Образец Form 1004. Uniform Residential Appraisal Report см., например, на http://www.freddiemac.com/sell/forms/pdf/70.pdf

[11] Подробнее см.: Fannie Mae Appraisal and Property Report Policies and Forms. Frequently Asked Questions (FAQs). Updated March 2009, https://www.efanniemae.com/sf/formsdocs/forms/pdf/sellingtrans/appraisalfaqs.pdf

[12] Обычные ипотеки (conventional mortgages) - ссуды, которые не застрахованы и не гарантированы федеральными агентствами (такими как FHA, VA или USDA).

[13] Mercury Network (2010), Appraisal Fee Reference: Median Observed Appraisal Fees by County, State, and Region, February 2010.

[14] FHA использует appraisal, чтобы определить соответствие недвижимости требованиям для ипотечной страховки, частично базируемых и на условиях недвижимости. Оценщик осматривает недвижимость в том числе и для того, чтобы сообщить о соответствии недвижимости минимальным требованиям FHA, в противном случае, указывает на необходимость ремонта, требуемого для исправления какие-либо дефицитов.

[15] Видно, что, как и в российской ипотечной практике, требования американских ипотечных кредиторов по числу требуемых аналогов различаются. Это указывает на несостоятельность заявлений, часто звучащих на российских Интернет-форумах о якобы произволе, творимом в этом отношении российскими банками.

[16] Правила также требуют, чтобы и кредиторы и AMC продемонстрировали, что эти показатели рассматривают такие факторы, как тип недвижимости и объем работ.

[17] Тевелева О.В. (2011), Итоги Кикиторинга, Интернет - Портал «Империя Консалтинга», 04.08.2011., http://www.imperia-a.ru/news/id/2730

[18] … даже с учётом недавно вступившего в силу «Отраслевого соглашения в оценочной деятельности в Российской Федерации на 2012-2014 годы», заключённого между Всероссийским профессиональным союзом работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций и Общероссийским межотраслевым объединением работодателей аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций (действует с 1 января 2012 г. по 31 декабря 2014 г.). См., например,: http://www.labrate.ru/laws/sectoral_agreement_in_the_assessment_activities.htm#70020156

[19] Bradford, J. and Linne, M.R. (2011) – цит. соч.

[20] Коммодитизация – «обезличивание», потеря значимых для потребителей различий между продуктами какой-либо категории. Примеры товарных категорий с высокой степенью коммодитизации: мука, сахар, цемент. Примеры из области услуг: уборка офисов, нотариальные услуги. Толковый словарь маркетинговых терминов под редакцией С. Корчанова.

[21] Bradford, J. and Linne, M.R. (2011) – цит. соч.

Опубликовано 02 апреля 2012 года.

---------------------------------
реквизиты статьи для ссылок:

Слуцкий А.А. Затраты потребителей (заёмщиков) на оценку предметов жилищной ипотеки в США и связанный с ними оценочный продукт // Лабрейт.ру (Сетевой ресурс), 02.04.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-1.htm

обсуждение статьи в форуме >>>>>


Обсудить статью в Форуме - RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians Сообщения в форуме - за день или - за неделю

Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.