Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Мисовец В.Г., 2004
© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002–2004
Original article: http://www.labrate.ru/misovets/nland_misovets.htm

Мисовец Василий Григорьевич, юрист, оценщик Применение нормативной цены земли для оценки недвижимости

© Мисовец В.Г., 2004

Введение

Всеобщая уверенность оценщиков в том, что нормативная стоимость земельных участков не может применяться оценщиками для оценки прав на землю в затратном подходе к оценке недвижимости широко известна, и подкреплена мнением Федерального Агентства по Управлению Федеральным Имуществом (ФАУФИ), осуществляющим регулирование оценочной деятельности в РФ.

Автор настоящей статьи намерен показать, что данная уверенность ошибочна для большей части территории РФ. В рамках данной статьи будет доказано, что в так называемом “модельном городе”, т.е. городе, удовлетворяющем определенным условиям, в затратном подходе к оценке недвижимости должна применяться именно нормативная стоимость выкупа земельных участков.

Для доказательства нам понадобятся следующие ниже определения.

Определения

Модельный город - населенный пункт (не обязательно городского типа), удовлетворяющий следующему условию:

  • В населенном пункте не проводятся аукционы по продаже свободных земельных участков под застройку, и нет сделок по продаже земельных участков между хозяйствующими субъектами на вторичном рынке земли, т.е. нет рынка земли.

    При этом участки под застройку предоставляются на основании ст. 29 и 30 Земельного кодекса (ЗК) на безвозмездной основе заявителям без проведения торгов (конкурсов, аукционов) с заключением с ними договоров аренды на период строительства по арендным ставкам, не стимулирующим заявителей к выкупу участков в собственность. Достаточно часто на практике, ставка аренды устанавливается в размере ставки земельного налога, что делает бессмысленным выкуп участка.

    Нормативная стоимость (НС) - наиболее вероятная нормативная цена выкупа актива.

    Нормативная цена (НЦ) – цена, установленная нормативно-правовым актом РФ или субъекта РФ, причем при наличии в отношении данного земельного участка нескольких норм закона выбор между ними производится по правилам конкуренции юридических норм.

    Потенциальная рыночная стоимость (ПРС) - наиболее вероятная цена сделок с землей, каковая сложилась бы на рынке, если бы на этом рынке были сделки удовлетворяющие определению рыночной стоимости. Данный термин, насколько известно автору статьи, ранее нигде в литературе не встречался.

    Рыночная стоимость (РС) - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ФЗ-135).

    Следует особо подчеркнуть, и это важно для понимания последующего, что закон трактует РС именно как вероятную цену реально возможных сделок. РС это та наиболее вероятная цена, каковая будет достигнута в реальной сделке, если только собственник объекта оценки выставит объект на открытом рынке и не будет создавать препятствий для свободной конкуренции покупателей. При этом собственник объекта не должен создавать рынок, или неоправданно долго ожидать, когда рынок появится. Рыночная стоимость это не те затраты, что понес собственник при создании объекта, и не те выгоды, которые получит от объекта покупатель. Эти сущности, хотя и являются ориентирами РС на развитом рынке, но не являются РС, когда рынка нет.

    Строго по методике

    Согласно Методическим рекомендациям по определение рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N568-р “Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения)”.

    Рассмотрим некий “модельный город”, определение которого приведено выше. Преследуя свои экономические интересы, субъекты рынка в таком городе не выкупают участки из государственной или муниципальной собственности на этапе подготовки строительства, а в соответствии со ст. 29 и 30 ЗК заключают договор аренды участка на период строительства с возможностью его преимущественного продления (ст. 22.3 ЗК).

    Важно отметить, что хотя ст. 30 ЗК указывает, что предоставление участков осуществляется с проведением работ по формированию земельного участка и после государственного кадастрового учета, реальные участки в населенных пунктах находятся в различных состояниях, так что, для некоторых участков работы по их формированию завершены и, возможно, проведен их кадастровый учет. Другие же участки нуждаются в проведении тех или иных работ из перечня ст. 30.4 ЗК, однако соответствующие расходы отчетливо имеют характер транзакционных издержек по приобретению прав на землю.

    В результате приобретения недвижимого имущества или по завершении строительства новые собственники возведенных (приобретенных) улучшений в порядке ст. 36 ЗК безвозмездно заключают договор аренды выделенного земельного участка или могут приобрести участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой в зависимости от численности населения в модельном городе. Пунктом 7 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ №11 от 24 марта 2005 разъяснено, что выбор арендовать или приобрести в собственность участок в соотвествии со ст. 36 ЗК собственник улучшений может сделать однократно. В реальных населенных пунктах, удовлетворяющих критериям модельного города, участки, как правило, арендуются. Для большинства городов РФ с численностью населения менее 500,000 человек выкупная плата установлена субъектами РФ в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

    Пункт 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ №11 от 24 марта 2005 специально указывает, что Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

    Таким образом, в нашем модельном городе, с точностью до транзакционных издержек наиболее вероятные затраты на приобретение участка эквивалентной полезности равны выкупной сумме, установленной ст. 28 ФЗ-178 и решением субъекта РФ. Соответственно, с учетом цитированного выше абзаца 3, раздела II «методических рекомендаций…» учитываемые в затратном подходе затраты на выкуп земельного участка не могут превышать суммы выкупной цены и транзакционных издержек. При этом среднерыночная величина транзакционных издержек зависит от уровня завершенности в регионе работ по созданию земельного кадастра.

    Где же собака зарыта?

    Очевидное противоречие между приведенным выше результатом, прямо вытекающим из действующего законодательства и «Методических рекомендаций…» с одной стороны, и уверенностью оценщиков и ФАУФИ в недопустимости применения нормативной стоимости земли для оценки ее вклада в затратном подходе требует разъяснений. Путаница возникла из-за того, что оценщики недостаточно ясно понимают в отношении земельных участков термин «рыночная стоимость». Законодательство однозначно трактует понятие «рыночной стоимости», как наиболее вероятную цену реально возможных сделок. В нашем же модельном городе можно говорить лишь о потенциальной рыночной стоимости (ПРС).

    То, что ПРС участка земли существует, можно видеть из принципа предельной полезности. Например, магазин на окраине в любом городе стоит дешевле, чем магазин в центре. Эту разницу теория оценки относит на участок земли по принципу остатка, и именно это имеется в виду, когда говорят о том, что к остаточной стоимости магазина на окраине и в центре должны добавляться различные вклады земельного участка. Очевидно, что магазин в центре дороже, чем на окраине. Это обстоятельство настолько ясно, что само отсутствие в модельном городе сделок покупки участков по цене этой разницы никого уже не смущает. Оценщики уверены, что РС земельного участка в объекте есть, хотя в сделках модельного города мы ее не видим.

    Автор же настаивает, что пока мы не видим в сделках на рынке рыночных цен на участки, рыночной стоимости у участков нет, т.к. никакая стоимость, кроме нормативной стоимости, не является вероятной ценой реально возможных сделок. Вероятность же сделок по нормативной цене, хотя, разумеется, и не являющейся рыночной, равна в таком городе единице.

    Ориентирами введенной автором потенциальной РС, безусловно, являются, с одной стороны, стоимость освоения и, с другой стороны, разница между РС и остаточной стоимостью улучшений с учетом среднерыночной нормы прибыли. Поэтому совет, который обычно дают в отсутствии рынка земли оценщикам, определять РС участков, как стоимость их освоения, вытекает из этих неверных взглядов автоматически. Однако рынок модельного города не согласуется с этими взглядами. Наоборот, на рынке модельного города, собственники улучшений, преследуя свои интересы, активно использует в реальных сделках преимущественное право аренды либо цену выкупа, и совсем не использует стоимость освоения или принципы предельной полезности.

    Куда же девается разница между стоимостью освоения и ценой выкупа, между ПРС и реальными затратами? Очевидно, она увеличивает прибыль инвестора, т.к. третьего не дано, ибо эта прибыль, как и стоимость земли, определяется в теории оценки по остаточному принципу.

    Таким образом, если для магазина в центре мы возьмем прибыль инвестора, соответствующую магазину на окраине, то в разнице рыночной и остаточной с учетом прибыли стоимостей такого магазина у нас останется ПРС ЗУ в центре. Однако этой ПРС ничто не будет соответствовать в реальных сделках. Если же мы возьмем в качестве цены участка нормативную цену с соответствующими среднерыночными транзакционными издержками, то у магазина в центре появится сверхприбыль, что, во-первых, полностью соответствует реалиям нашего модельного города, и, во-вторых, не требует искусственно выводить затраты на приобретение участка сверх присутствующих на рынке.

    Особо отметим, что есть существенная разница между среднерыночными транзакционными издержками по формированию и кадастровому учету участков и затратами по освоению участков. Участки в центре нашего модельного города, т.е. там, где идет активная застройка, как правило, уже сформированы и прошли кадастровый учет. Потенциальный застройщик, подавший заявление на выделение ему данного участка под застройку на правах аренды, столкнется с необходимостью оплатить лишь оставшиеся невыполненными работы.

    В ряде реальных городов, в целом удовлетворяющих критериям модельного города, предоставление участков осуществляется по договоренности инвестора с чиновниками за отдельную плату, что хотя и отражает растущий спрос на участки, однако не создает им рыночную стоимость. Это легко видеть, если учесть, что платежи чиновнику не являются платежами собственнику земельного участка в уплату стоимости земельного участка, а являются платой чиновнику за оказание специфических услуг, связанных с избирательным применением законодательства. В целом, такие затраты также очевидным образом относятся к транзакционным издержкам.

    Позиция ФАУФИ

    Таким образом, позиция ФАУФИ, считающего недопустимым применение нормативной цены выкупа земельных участков собственниками расположенных на них строений для оценки стоимости недвижимости в рамках затратного подхода, противоречит утвержденным «Методическим рекомендациям...», определению РС из ФЗ-135 и действующему законодательству о земле.

    Применение нормативной стоимости в оценке считается признаком неграмотности оценщика, тогда как во многих регионах РФ абсолютное большинство сделок с землей происходит именно по нормативным ценам выкупа участков.

    Автор статьи рекомендует ФАУФИ пересмотреть свое отношение к данному вопросу. Однако, учитывая вероятные сложности, которые могут возникнуть у оценщиков в ходе проверок их отчетов, автор не рекомендует оценщикам применять изложенные положения, хотя и считает их верными, до тех пор, пока ФАУФИ не выразит свое согласие или аргументированное несогласие с данными положениями.

    Благодарности

    Автор благодарит коллегу, выступающего на форуме Виртуального клуба оценщиков под псевдонимом "ЖИ_НОК", оказавшему своими критическими замечаними существенную помощь при написании данной статьи [1 ,2].

    ©  2004, Василий Григорьевич Мисовец




  • Мисовец Василий, оценщик Автор статьи: Мисовец Василий Григорьевич, юрист страховой компании "Арка-Страхование", партнер и ведущий эксперт Бюро оценки LABRATE.RU по оценке недвижимости, предприниматель-оценщик. Автор многочисленных публикаций (в т.ч. методик) по оценке стоимости недвижимости, земельных участков, информационному и законодательному обеспечению оценочной деятельности в РФ. Соавтор и создатель Он-лайн библиотеки оценщика LABRATE.RU.



    Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


    Использование материалов ОН-ЛАЙН БИБЛИОТЕКИ ОЦЕНЩИКА LABRATE.RU возможно при условии указания источника и активной ссылки на - http://www.labrate.ru или одной из кнопок 88х31 .