Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Мисовец В.Г., 2006
© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002–2006
Original article: http://www.labrate.ru/misovets/nezavisimost_ocenshika_misovets.htm

Мисовец Василий Григорьевич, юрист, оценщик Саморегулирование. К вопросу о независимости оценщика

© Мисовец В.Г., 2006

Приближающиеся новации законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ, ставят новые вопросы перед оценочным сообществом. Одним из таких новых, точнее выглядящих по иному в новых условиях вопросом является вопрос о независимости оценщика.

Проблема независимости оценщика является одним из ключевых элементов обеспечивающих беспристрастную и достоверную оценку. На предметно-бытовом уровне эта проблема концентрируется вокруг возможного сговора оценщика с заказчиком. Однако на принципиальном политическом и экономическом уровнях эта проблема гораздо шире, и включает такие серьезные прецеденты, как оценка ключевого актива ЮКОСа, нефтяной компании «Юганскнефтегаз», для последующей продажи или как вызвавшая значительный политический резонанс оценка знаменитой дачи М.Касьянова.

Кроме таких, единичных, но вызывающих политический резонанс оценок, существует множество оценок, связанных с взаимодействием оценщиков с государственными органами в субъектах, а также на муниципальном уровне. Их характерной особенностью является возможная зависимость оценщика от чиновника территориального отделения властной вертикали: КУМИ, ТПП, Таможенной службы и тому подобных служб государства.

Таким образом, для целей понимания особенностей независимости оценщика на современном этапе необходимо ввести некую классификацию. Автор статьи рискует предложить следующую классификацию зависимости (независимости):

Независимость первого рода: отсутствие сговора Оценщика, который под влиянием своего коммерческого интереса в получении вознаграждения может пытаться защитить своим отчетом незаконные интересы Заказчика, целенаправленно завышая или занижая стоимость объекта оценки.

Независимость второго рода: отсутствие давления на Оценщика со стороны властных структур, имеющих большое влияние коммерческих структур, органов саморегулирования, когда Оценщик вынужден под угрозой воспрепятствования ему выхода на рынок оценки соглашаться на неверные по его мнению методы (подходы) оценки или на её результат.

Если в вопросах независимости первого рода в принципе достаточно обычного судебного порядка разрешения споров и наличия внятных стандартов нормативного обеспечения оценки, то независимость второго рода требует существенно больше. Она требует не столько создания каких-либо структурных механизмов, сколько подлинной независимости оценщика, в том числе и его фактической, а не формальной независимости от власти и бизнеса.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» трактует проблему независимости следующим образом:

Статья 16. Независимость оценщика

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

  • в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
  • оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

    Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

  • Очевидно, что данная трактовка защищает независимость оценщика первого рода, к независимости же от власти данная статья никак не защищает. Однако в существующей системе лицензирования такая защита в принципе обеспечивается возможностью независимой повторной оценки иным оценщиком с последующим судебным рассмотрением спора, где стороны в суде будут и фактически и процессуально равны.

    Иное дело в системе регулирования с обязательным членством в СРО. Органы власти на местах и центральная власть в этих новых условиях могут взаимодействовать напрямую с руководством СРО (здесь не имеются в виду штатные единицы СРО, которые не могут заниматься оценкой), с высокопоставленными членами экспертных советов СРО. Такие оценщики, облечены властью в рамках своих СРО, связаны отношениями сотрудничества с высокопоставленными участниками конкурирующих СРО. Они способны обеспечить гораздо более высокую легитимность отчета, чем рядовой оценщик. Более того, в случае выявления острых разногласий они способны в административном порядке или через экспертные советы своих СРО оказать давление на непокорного оценщика, нанимаемого несогласной с их оценками стороной, предложив ему при полюбовном решении спора особые преференции в рамках СРО.

    Таким образом, в условиях существования особого заказчика в лице органов государства СРО становятся инструментом лишения независимости не вписывающихся в проводимую местным чиновником политику вплоть до их лишения возможности заниматься оценочной деятельностью.

    Это является тем большей угрозой, что в стране имеется опыт коррупции и казнокрадства, вполне соперничающий с опытом рядовых коммерческих злоупотреблений.

    Таким образом, обязательное саморегулирование в лице руководящих членов СРО и членов экспертных советов создает особых оценщиков, наделенных особыми возможностями по отстаиванию своих отчетов об оценке и критике чужих отчетов об оценке. Можно говорить уверенно, что заказчики определенного рода не преминут воспользоваться услугами такой элиты и за ценой не постоят.

    Чиновникам различного ранга гораздо проще договориться с чиновниками от оценки, чем с их рядовыми конкурентами по бизнесу, каждый из которых в отличие от высокопоставленных оценщиков, становится существенно более уязвимым. Можно предполагать, что если бы оценка дачи М.Касьянова и нефтяной компании «Юганскнефтегаз» оценивались бы в условиях обязательного членства в СРО, то в их оценке участвовала бы структура близкая к руководству ведущей СРО страны.

    В этих условиях оценочное сообщество должно более пристрастно относиться к избираемым на такие должности профессионалам, поскольку их профессионализм может сыграть злую шутку с бизнесом рядовых членов. Кроме того, полезно предусматривать в уставах СРО жесткие требования по пребыванию членов СРО на руководящих должностях. На мой взгляд, было бы уместно ограничить максимальный период непрерывного пребывания члена СРО на руководящей должности или в экспертном совете одним годом.

    Как показывает практика, для проверки чужих отчетов требуется не столько особый профессионализм, сколько отсутствие ангажированности и беспристрастность. Член экспертного совета, знающий, что через год он снова станет рядовым членом, поостережется вести на ниве экспертизы отчетов конкурентную борьбу.

    Вторым важным критерием для избрания на руководящие должности можно считать непричастность кандидата к крупнейшим и успешнейшим оценочным фирмам. Опасно давать особые полномочия тем, у кого в руках сосредоточены и без того большие возможности. Голоса рядовых оценщиков на конференциях СРО следует отдавать своим коллегам по бизнесу, которых большинство. Только такой механизм способен хоть в незначительной степени противодействовать заложенному в новом законодательстве коррупционному потенциалу.

    Большая проблема современных проверок отчетов также состоит в том, что проверяющие относятся без должного уважения к оценщику:

    • навязывают свои предпочтения методов
    • произвольно оценивают выборы оценщика в плане обоснованности
    • диктуют свою экспертную оценку вместо экспертной оценки оценщика
    • толкуют неясные моменты, как хочется им, а не как их толковал в отчете оценщик

    В этом смысле необходимо провозгласить и реализовать в проверках отчетов силами экспертных советов СРО презумпцию правильности отчета.

    Например, существует в редакции РОО документ "ОШИБКИ, НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ", весьма полезный документ. Я бы предложил, учитывая широкое применение документа, туда добавить презумпцию (все примеры на базе реальных рецензий):

    1. Любой легитимный метод, использованный оценщиком, имеет преимущество перед методом, предпочитаемым рецензентом, пока рецензент не доказал, что применение данного метода в данных условиях является нелегитимным. Пример: в отчете ставка определена на базе ПП №1470, рецензент пишет, что на его взгляд лучше другой метод.
    2. Обоснование оценщика считается достаточным до тех пор, пока рецензент не доказал, что оно ложно. Пример: в отчете приведен отказ от затратного подхода "нет данных о затратах на формирование брэнда за последние 70 лет, они не релевантны", рецензент пишет: "отказ является спорным". Хочется сказать, какое твое дело! И это не самый плохой рецензент. Желание рецензента все время заставить оценщика выполнять на средства заказчика никому не нужную работу весьма странно.
    3. Если из отчета можно понять ту или иную характеристику (дату, площадь, мощность, балансовую стоимость), то рецензент не может указать в замечании, что в отчете не приведена эта характеристика. Пример: в отчете написано "оценка проведена по состоянию на 1.01.05г", рецензент пишет: "в отчете не указана дата оценки".
    4. Используемые оценщиком термины и определения имеют преимущество перед терминами, предпочитаемыми рецензентом, если только он не докажет, что использованные определения не верны, или термины означают не то, что подразумевал оценщик, или вводят в заблуждение. Пример: рецензент пишет: "термин брэнд в отчете не следовало использовать" или "определение износа следовало взять из ...".
    5. Оценщик делает анализ рынка для своих целей, а не для целей, которые видит рецензент. Пример: в отчете проведен краткий анализ истории известной газеты, рецензент пишет, что "анализ недостаточный, можно было бы еще проанализировать вот это вот ...".

    Для экспертных советов, особенно на начальном этапе, следует вменить в обязанность членам экспертных советов публиковать свои отчеты для сведения членов СРО. Таким путем члены СРО могут убедиться, как в уровне проверяющего их эксперта, так и в его объективности. Во всяком случае, при выборе членов экспертного совета необходимо учитывать, что стоит за экспертом: квалификация и открытость или крючкотворство и личный интерес. Надо ясно сознавать, что у проверяющего из числа чиновников в норме не было личного интереса в необъективной экспертизе, хотя впоследствии он мог и появиться. А вот у проверяющего члена экспертного совета изначально всегда есть интерес:

    • выиграть в конкурентной борьбе, перетянуть клиентов на свою сторону
    • показать себя большим профессионалом, чем проверяемый им оценщик
    • наказать строптивого конкурента
    • покрыть свои огрехи и нечестную игру на рынке, и так далее...

    И лишь в результате большой работы и постоянного контроля можно обеспечить, чтобы эти личные интересы не превалировали в экспертном совете.

    Cтатья подготовлена 10.01.2006

  • см. также - Ссылки и материалы в сети интернет, связанные с обсуждением законопроекта о "О саморегулируемых организациях" и "Об оценочной деятельности в РФ"


    Мисовец Василий, оценщик Автор статьи: Мисовец Василий Григорьевич, юрист страховой компании "Арка-Страхование", партнер и ведущий эксперт Бюро оценки LABRATE.RU по оценке недвижимости, предприниматель-оценщик. Автор многочисленных публикаций (в т.ч. методик) по оценке стоимости недвижимости, земельных участков, информационному и законодательному обеспечению оценочной деятельности в РФ. Соавтор и создатель Он-лайн библиотеки оценщика LABRATE.RU.



    Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


    Использование материалов ОН-ЛАЙН БИБЛИОТЕКИ ОЦЕНЩИКА LABRATE.RU возможно при условии указания источника и активной ссылки на - http://www.labrate.ru или одной из кнопок 88х31 .