Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Лейфер Лев Абрамович, 2016
© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002–2016
Original article: http://www.labrate.ru/leifer/the_obvious-an_incredible-2016.htm


реклама на LABRATE.RU        LABRATE.RU - советует

[ Рубрика: Очевидное – невероятное ]

Предисловие к статье

Первый вариант этой статьи был опубликован на сайте Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. В статье говорилось о том, что в практике оценки используются методики, которые при практически одинаковых входных данных могут приводить к результатам, различающимся в десятки раз. В статье также описан один из механизмов возникновения таких ошибок: неустойчивость результата оценки к неопределенности входных данных, получаемого как разность двух близких оценок. В качестве примеров приведены хорошо известные и популярные среди оценщиков метод выделения и техника остатка.

Сразу же на разных площадках появились отклики коллег, общий смысл которых, сводится к тому, что выводы статьи очевидны и вполне понятны. И это, действительно, так. Не понятно другое: до сих пор такие методики присутствуют в официальных документах, включены в программы подготовки оценщиков и, главное, широко используются в оценочной деятельности. Более того, такого типа методики включаются в новые методические разработки, которые рекомендуются оценщикам и экспертам без указания на то, что возможности применения их крайне ограничены.

Итак, смысл статьи – не обсуждение очевидного положения, что разность двух сравнимых величин может иметь неопределенность, во много раз превышающую эту разность, и, как следствие, крайне высокая неустойчивость к исходным данным результатов оценки, а в том, чтобы обратить внимание оценщиков и экспертов, а также организаторов оценочной деятельности СРО, Минэкономразвития и других заинтересованных лиц на тот факт, что методическое обеспечение оценочной деятельности нуждается в серьезной модернизации, что должны быть выработаны четкие критерии для формирования фонда методических разработок, важнейшим из которых должна быть степень неопределенности результата оценки. Только на пути критического пересмотра методического обеспечения, преодоления старых догм и внедрения методов и подходов, отвечающих современному уровню, мы сможем вернуть доверие к оценочной профессии и занять достойное место в развитии российской экономики.

Лев Абрамович Лейфер

О популярных методиках оценки и результатах оценки, несовместимых со здравым смыслом

Лейфер Л. А., член Совета РОО,
член Президиума экспертного Совета РОО.

[ он-лайн обсуждение статьи]

Ключевые слова: Оценка земельного участка, метод выделения, техника остатка, результаты оценки, точность оценки, неопределенность оценки, воспроизводимость результатов оценки, экспертная оценка, заказная оценка

Введение

В последнее время наблюдается рост претензий и обвинений в адрес оценочных компаний в связи с некорректными результатами оценки. Нельзя не согласиться с тем, что во многих случаях такие претензии обоснованы. Действительно, как можно верить результатам оценки, если значения рыночной стоимости одного и того же объекта, полученные разными оценщиками, могут различаться в разы. Такое расхождение в результатах оценки нельзя объяснить неопределенностью, обусловленной только вероятностной природой рынка. Здравый смысл подсказывает, что здесь имеют место другие причины. Однако не известно ни одной серьезной работы, в которой бы был выполнен объективный анализ причин, приводящих к такому положению дел.

Самое простое объяснение, которого придерживаются официальные органы, состоит в недобросовестности оценщиков, ответственных за такие результаты. Отсюда и решения относительно оценочной деятельности, направленные на ужесточение требований к оценщикам или передача его функций государственным структурам (как, например, в случае с кадастровой оценкой). Другое объяснение сводится к неудовлетворительному состоянию информационного обеспечения, отсутствию объективной рыночной информации.

Конечно, и то и другое может иметь место. Но как показывает анализ различных отчетов об оценке, существует еще одна причина, которая спрятана в самих методиках оценки. Эта причина – неустойчивость результата оценки к входным данным. Проявляется она в том, что небольшие отклонения в пределах допустимой неопределенности в исходных данных, используемых при определении рыночной стоимости, приводят к многократно увеличивающейся неопределенности в результате оценки. Таким образом, используя вполне корректные входные данные, два независимых оценщика могут получить на выходе результаты, различающиеся между собой в несколько раз, что, и зачастую имеет место на практике. Можно указать несколько механизмов, приводящих к неустойчивости результатов оценки. Наиболее простой пример неустойчивости результата связан с методами, сводящимися к вычислению разности двух сравнимых величин. Следует отметить, что данный эффект отмечали известные специалисты в области оценки Фоменко А.Н. и Баринов Н. П. на IX Поволжской конференции (Нижний Новгород, 9–11 июня, 2016 г.).

Этот эффект хорошо известен в теории ошибок. В оценочной практике он проявляется, например, при оценке стоимости застроенного земельного участка методом выделения и методом остатка. В статье на простых численных примерах из практики показано, как оценщик, используя эти методы, может получить результаты оценки, которые могут различаться между собой в десятки раз. И это при том, что в каждом из этих случаев оценщик строго следует процедуре, заложенной в методе, и основывается на вполне корректных исходных данных.

Метод выделения

Рассмотрим процесс определения рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения. Название метода отражает его суть: стоимость одной части объекта (земельного участка) равна общей стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и строение за минусом стоимости его второй части (строения).

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Он подробно описан в многочисленных публикациях, в том числе зарубежных [7,8], а также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков [4], утвержденных распоряжением Минимущества России от 02.03.2002 №568-р и в других официальных документах (см., например, [5]). Метод широко применяется практикующими оценщиками при оценке стоимости земельных участков для различных целей. Однако до сих пор отсутствует критический анализ метода и обстоятельный анализ условий его применения. Применение метода в таких условиях таит в себе угрозу получения неадекватных результатов. Напомним условия применения, указанные в Методических рекомендациях: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Других ограничений в Методических рекомендациях не указано.

Приведем с некоторыми сокращениями алгоритм расчета стоимости незастроенного земельного участка:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Важные разъяснения, которые содержатся в Методических рекомендациях: Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Казалось бы, сам метод не должен вызывать сомнений. При поверхностном взгляде на него, ничто не обещает проблем при его использовании. Однако практическая реализация метода может приводить к результатам, различающимся в десятки раз, даже, если используются близкие исходные данные. Приведенные ниже примеры позволяют увидеть проблемы этого метода. Следует обратить внимание, что приведенные примеры заимствованы из реальных отчетов об оценке и описанных в литературе методик.

Пример 1. Все исходные данные взяты из реального отчета об оценке стоимости земельного участка. Для наглядности данные приведены с округлением. Объект оценки – земельный участок в небольшом поселке. На участке – кирпичный дом, построенный примерно 30 лет назад. По информации собственника периодически делается поддерживающий ремонт. Осмотр дома с участком показал, что дом полностью отремонтирован, на дату оценки не нуждается в ремонте.

Если опустить промежуточные выкладки и детали, не влияющие на результат оценки, расчет рыночной стоимости земельного участка, приведенный в отчете, выглядит следующим образом: Рыночная стоимость единого объекта оценка (Vеон), рассчитанная на основе скорректированных цен объектов-аналогов равна 4 500 000 рублей.

Стоимость воспроизводства строений на участке (Св) рассчитанная с использованием укрупненных стоимостных показателей, пересчитанная на дату оценки, равна 5 000 000 рублей.

Накопленный износ кирпичного дома, рассчитанный методом хронологического возраста, равен 30%. Состояние дома по данным осмотра оценщик признал хорошим. В соответствии со шкалой экспертных оценок [6] оценщик оценил техническое состояние, как хорошее. Примерная степень фактического износа согласно упомянутой шкале лежит в интервале 15–30%. Сопоставляя эти данные, оценщик определил величину износа (i) равной 30%, что не может вызвать особых возражений. Хотя, если бы в качестве величины износа он принял, к примеру, 25% или 20%, то такая величина износа могла бы быть признанной вполне допустимой. Внешний и функциональный износ он достаточно обоснованно принял равным нулю. Прибыль предпринимателя (D), рассчитанная по формуле Озерова, принята равной 25%.

Далее, используя приведенные данные в качестве исходных, оценщик рассчитал рыночную стоимость земельного участка (Vзу) по формуле:

Vзу = Vеон – Cв * (1 – i)(1 + D)

Результирующая величина рыночной стоимости земельного участка равна:125 000 рублей.

Теперь рассмотрим, какие результаты мог бы получить оценщик, если бы он использовал немного отличающиеся входные данные.

Оценщики знают, что степень фактического износа объекта не может быть установлена абсолютно точно. С таким же успехом он мог заявить о величине износа, равной 28,1%, и такое значение, так же, как и 30%, вполне согласуется с результатами осмотра. Однако использование в расчете величины износа, равной 28,1% вместо 30% приводит к совершенно несопоставимому результату. Расчетная рыночная стоимость в этом случае будет равна 6 259 рублей, что в 20 раз (!!!) меньше, чем оценка, приведенная в отчете. Еще более удивительный результат получил бы оценщик, если бы рассчитанная им стоимость воспроизводства (замещения) отклонилась от указанной в отчете всего на 3% (вместо 5 млн. руб. он в качестве расчетной величины стоимости воспроизводства 5,14 млн. руб.). В этом случае результирующая стоимость земельного участка уменьшилась бы в 50 раз!!!

В таблице приведены и другие результаты оценки ЗУ для случаев, когда один из параметров несколько отличается от тех, которые использовались в отчете. Отличающийся параметр выделен жирным шрифтом.

Расчет стоимости земельного участка для различных исходных данных

Vеон, руб.

Св, руб.

i, %

D, %

Vзу, руб.

Комментарий

1

4 500 000

5 000 000

30

25

125000

Расчет из отчета

2

4 500 000

5 000 000

28,1

25

6250

Уменьшилась в 20 раз

3

5 000 000

5 000 000

30

25

625000

Увеличилась в 5 раз

4

4 500 000

5 000 000

30

15

475000

Увеличилась в 7 раз

5

4 500 000

5 140 000

30

25

2500

Уменьшилась в 50 раз

Из таблицы видно: результат оценки при незначительных колебаниях в величине даже одного из входных параметров (стоимость воспроизводства, процент износа и др.) может легко меняться в десятки раз.

Поскольку каждый из этих параметров имеет погрешность и может принять то или иное значение в пределах погрешности, то трудно отдать предпочтение какому-то одному результату. В этих условиях полученный результат оценки только случайно может оказаться адекватным. Естественно, что два независимых оценщика, оказавших в этой ситуации, получат совершенно различные результаты. Стоит ли объяснять, какие возможности появляются у недобросовестного оценщика, заинтересованного в получении требуемого результата.

Пример 2. Исходные данные, комментарии и расчеты взяты из Методических рекомендации Торгово-промышленной палаты РФ [5].

Приведем полностью весь текст из упомянутого документа, относящийся к примеру.

Цена предложения 1 кв. м общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме, 1971 г. постройки в г. Самаре составляет 2 042 руб.

Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади панельных домов составляет 1 935 руб. (данные сборника «Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве», Самара, декабрь 1997 г.).

Срок службы дома на момент оценки равен 27 годам.

Норма амортизации строения данного типа 1% в год или 0,01.

1,4 – коэффициент, учитывающий экономическое старение в среднем для каменных зданий. Рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни.

Остаточная стоимость 1 кв. м строения равна:

1 935 * (1 – 27 * 0,01 * 1,4) = 1 204 руб.

Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 кв. м квартиры равна 2 042 руб.

Реальная цена продажи (стоимость предложения, уменьшенная на 20%) равна:

2 042 * 0,8 = 1 634 руб.

В среднем для Самары коэффициент этажности варьирует от 0,7 до 1,2 кв. м. Для данного расчета он принят в размере 1,2 .

Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов для Самары равен 1.3.

Стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка равна:

(1 634 / 1,3 – 1 204) * 1,2 = 63,5 руб.

Не будем подвергать сомнению методику и сам расчет, выполненный в приведенном примере. Посмотрим, как будет меняться результат оценки, если совсем немного (в разумных пределах!) меняются исходные данные.

Заменим коэффициент 1,3, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли предпринимателя, значением 1,35. Такая замена вполне возможна, поскольку до настоящего времени ведутся дискуссии относительно способов определения прибыли предпринимателя, и разные источники дают возможность принимать и то, и другое и третье значение. Легко увидеть, что в этом случае удельная стоимость уменьшится почти в 10 раз (!) и будет равна 7,6 руб.

Еще к более разительному различию в значениях стоимости приведет изменение коэффициента, учитывающего экономическое устаревание, с приведенного в отчете 1,4 на 1,3.

Остаточная стоимость 1кв. м строения в этом случае будет равна:

1 935 * (1 – 27 * 0,01 * 1,3) = 1 255,8 руб.

В результате стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка равна:

(1 634 / 1,3 – 1 255.8) * 1,2 = 1,35 руб. вместо 63,5 руб., полученных в примере Методики.

Оценщикам известно, что коэффициент экономического устаревания – величина достаточно размытая. Различие между значениями этого коэффициента 1,3 и 1,4 в реальных ситуациях практически неуловимо. Поэтому два независимых оценщика, выполняя оценку при подобных исходных данных, с успехом получат значения рыночной стоимости одного и то же объекта, различающиеся в 50 раз!

Техника остатка

Содержащаяся в упомянутых Рекомендациях техника остатка также при определенных условиях отличается высокой чувствительностью к исходным данным, что без жестких ограничений на условия применения также создает опасность грубых ошибок.

Напомним условия применения методики и алгоритм ее реализации, как они приведены в Методических рекомендациях.

Условия применения техники остатка: метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Других ограничений в Методических рекомендациях не указано.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Таким образом, в качестве исходных данных в расчетах используются:

  • расчетное значение стоимости воспроизводства;
  • расчетное значение ожидаемого чистого операционного дохода;
  • прогнозные значения стоимости капитала и темпов роста цен и арендных ставок для данного класса оцениваемых объектов;
  • другие индикаторы рынка.

Принципиальным с точки зрения определения погрешности результата оценки стоимости земельного участка, является то, что эта стоимость рассчитывается через ЧОД, приходящийся на этот участок, который непосредственно из рынка не может быть определен. Поэтому он рассчитывается как разность чистых операционных доходов, один из которых относится к объекту в целом, а другой к его части – к улучшениям. При этом каждый из этих элементов характеризуется существенным уровнем неопределенности. Поэтому при определенных условиях, а именно, при условии, что стоимость улучшений в едином объекте занимает значительную долю, следует ожидать большой погрешности в итоговом результате. О том, к чему это приводит на практике, можно увидеть из следующего примера, который также заимствован из одного из отчетов об оценке. Из примера исключены несущественные детали и все численные значения приведены после округления.

Приведем таблицу с расчетом стоимости земельного участка площадью 2 300 кв. м в том виде (с несущественными упрощениями), как она приведена в отчете. Все исходные данные указаны в таблице.

Расчет стоимости земельного участка для базового варианта

Прогнозируемая ставка аренды (по данным рынка), руб. за кв. м в мес.

235

Недозагрузка (при допущениях: смена арендатора 1раз в 3 года, поиск нового арендатора – 2 мес.), %*

5

Действительный доход, руб.**

6 162

Эксплуатационные затраты (переменные и постоянные), руб.

1 037 400

Чистый операционный доход, руб.

5 124 000

Коэффициент капитализации, относящаяся к улучшениям (при допущениях: безрисковая ставка ( 10,6%) + премия за риски (5,4%)+ возврат капитала (2%)), %

18

Коэффициент капитализации, относящийся к ЗУ (при допущениях: безрисковая ставка 10.6% + премия за риски 3.8%), %

14.4

Затраты на строительство и благоустройство с учетом износа и прибыли предпринимателя, руб.

23 000 000

Требуемый ЧОД на улучшения (23 000 000 × 0,18), руб.

4 140 000

ЧОД, относящийся к земельному участку (рента), (4 830 000 – 4 248 000), руб.

984 300

Стоимость земельного участка (582 000 / 0,144), руб.

6 835 000

Таким образом, основываясь на рыночных данных, а также, используя значения параметров, приведенных в справочной литературе, оценщик получил рыночную стоимость земельного участка в размере 6 835 000 руб. Все использованные данные в отчете обоснованы, и представленный результат не вызывает особых возражений. А теперь представим, что земельный участок оценивает на ту же дату другой оценщик. Он использовал другие источники для корректирующих поправок, и средняя арендная ставка по его расчетам немного снизилась - 215 руб./кв. м (вместо 235 руб.). Специальных исследований относительно времени поиска нового арендатора не проводилось, а провести собственные исследования в рамках данной работы не представляется возможным. Основываясь на своих интуитивных представлениях о времени ожидания арендатора второй оценщик (независимый и, значит, незнакомый с предыдущим отчетом) принял в качестве среднего времени простоя - 4 месяца, что также вполне укладывается в разумные представления о рынке аренды.. Аналогичный расчет с учетом этих данных покажет новую рыночную стоимость земельного участка – 1 130 000 руб., что радикально меняет всю картину. Таким образом, два расчета, основываясь на практически одинаковых исходных данных, приводят к существенно различающимся (более, чем в 6 раз) результатам. Это значит, что результат оценки с одинаковым успехом может принять любое значение в интервале: [1 130 000 руб. - 6 835 000 руб.]

Таким образом, любой результат оценки из этого интервала, может быть получен с равной вероятностью. Поэтому для «добросовестного» оценщика остается только одно: подобрать исходные данные таким образом, чтобы с одной стороны их значения можно было бы обосновать, с другой, чтобы они приводили к результатам, согласованным со здравым смыслом. И это всегда легко сделать, используя методики, характеризующиеся непомерно высокой чувствительностью к исходным данным. Не нужно объяснять, что полезность такой оценки равна нулю. Обсуждение поднятой в статье проблемы эффективного использования методов оценки хотелось бы закончить ссылкой на зарубежные источники. В статьях [7, 8], описывающих этот метод, указано, что его следует применять в случаях, когда доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости достаточно большая и улучшения на земельном участке достаточно новые и поэтому стоимость улучшений может быть определена с высокой степенью точности. Это принципиальное и очень жесткое ограничение этих методов. Если включить такие ограничения в упомянутые методические рекомендации, то в наших условиях эти методики практически всегда будут неприменимы.

Выводы

1. Основная идея этой статьи состоит в том, чтобы показать, что даже рекомендованные методики, не гарантируют получение корректных результатов оценки. Следствием этого является недоверие к отчетам об оценке стоимости и попытки с помощью законодательных актов навести в оценке порядок. Естественно оценочное сообщество должно разобраться по существу проблемы, понять причины, и только после этого разработать общие рекомендации, как решить эту проблему. Недостаточное внимание к ней может привести к печальным последствиям не только для отдельных оценщиков, но и к профессии Оценщика в целом.

2. Теоретический анализ и приведенные примеры показывают, что метод выделения и техника остатка, не смотря на кажущуюся корректность, могут приводить к совершенно абсурдным результатам даже в тех случаях, когда исходные данные и используемая рыночная информация выглядит вполне корректной и обоснованной. Это является следствием крайне высокой чувствительности результатов оценки к исходным данным.

3. Проблемы неустойчивости результатов оценки не ограничиваются только рассмотренными в статье методиками. Можно указать еще много других методик и, прежде всего, методик оценки бизнеса, применение которых также при внешней корректности может приводить к абсурдным результатам. Особенно эти проблемы проявляются при реализации доходного подхода, поскольку используемая в расчетах чистая прибыль представляет собой разность между общим доходом и затратами. Имеется много примеров, когда эффект неустойчивости результата проявляется в очень сильной степени.

4. Особо следует отметить методы массовой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости имущества. Именно использование таких методик привело к тому, что кадастровая стоимость земельных участков во многих случаях в разы отличается от рыночной, определенной независимыми оценщиками. Конечно, отсутствие нормальной рыночной статистики вносит свой вклад в расхождение массовых и индивидуальных оценок, но различающиеся в разы оценки (массовой и индивидуальной) обязаны в основном использованию некорректных (крайне неустойчивых) методик. Модернизацию системы кадастровой оценки следует начать с профессиональной ревизии используемых методов и программных средств.

5. Преодоление проблем, связанных с неустойчивостью результата оценки, возможно, если будут разработаны и стандартизованы методы расчета интервалов неопределенности (погрешности) результатов оценки, отражающие влияние исходных данных в соответствующей методике оценки. Такая методика в настоящее время разрабатывается и в ближайшее время будет представлена практикующим оценщикам.

6. Предстоит большая работа по анализу наиболее широко используемых методик оценки с точки зрения обеспечения ими устойчивости результатов определения рыночной стоимости различных типов объектов. В результате такой работы должны быть четко определены границы применимости каждого метода и даны однозначные рекомендации, в каких случаях и при каких условиях эти методики могут быть использованы оценщиком в практической работе.

Литература

1. Микерин Г.И. Нейман Е.И. Миссия независимой оценки стоимости имущества в новой архитектуре экономических измерений // Библиотека LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 09.12.2008. - http://www.labrate.ru/articles/mikerin_neiman_antikrizis-2008.htm

2. Лейфер Л. А. Модели и методы качественного и количественного анализа неопределенности результатов оценки. RWAY, 2013, июль, №220

3. Лейфер Л. А. Обзор международных стандартов и руководств в области неопределенности оценки //Имущественные отношения в Российской федерации Издательство: Международная академия оценки и консалтинга (Москва) ISSN: 2072-4098. - 2014. - №4 (151). - С. 70-82

4. Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 02.03.2002 №568-р.

5. Методические рекомендации по оценке земли. Методика утверждена и введена в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» Торгово-промышленная палата Российской Федерации, Протокол № 1 от 12 ноября 2004 года. Москва 2004

6. Шкала экспертных оценок технического состояния зданий, сооружений, машин и оборудования, транспортных средств. Приказ Росстата от 03.07.2015 N 296 (с изм. от 15.06.2016) "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов" Ресурс интернет: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182497/

7. Land Valuation: Extraction Has No Traction. Vol. 4, Issue 1, January 2012 of the Illinois Appraiser newsletter from the Illinois Department of Financial and Professional Regulation. Ресурс интернет: http://appraisalnewsonline.typepad.com/appraisal_news_for_real_e/2012/01/land-valuation-extraction-has-no-traction.html

8. Ted Gwartney, MAI Асессор, Гринвич, Коннектикут Assessor, Greenwich, Connecticut. Ресурс интернет: http://www.henrygeorge.org/ted.htm

Редакция статьи впервые опубликована на LABRATE.RU 10.09.2016



Автор статьи

Лев Абрамович Лейфер Лейфер Лев Абрамович - кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО "Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки" (http://pcfko.ru), партнер библиотеки LABRATE.RU, член Совета РОО, член Президиума экспертного Совета РОО, член-корреспондент Российской Академии проблем качества. Окончил Горьковский Государственный Университет, радиофизический факультет в 1961г.

Ссылка при цитировании:

Лейфер Л.А. О популярных методиках оценки и результатах оценки, несовместимых со здравым смыслом // Библиотека LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 10.09.2016. - http://www.labrate.ru/leifer/the_obvious-an_incredible-2016.htm



Обсудить статью в Форуме - RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians

Сообщения в форуме - за день, за неделю

Некоторые публикации Л.А.Лейфера в библиотеке LABRATE.RU :



Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования Рассылка 'Как оценщик оценщику...'


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

Качественно- шиномонтаж с выездом круглосуточно. Выезд на место.