Приволжский центр финансового консалтинга и оценки совместно с Библиотекой LABRATE.RU (при поддержке Аналитического агентства RWAY и электронной рассылки "Как оценщик оценщику") предлагают профессиональным оценщикам принять участие в проекте по формированию коллективной экспертной оценки параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости. В рамках данного проекта предполагается собрать мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализировать и обработать их в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и результаты оформить в виде Отчета.

В связи с этим прошу Вас заполнить прилагаемые бланки и в электронном варианте отправить их по адресу: pcfko@yandex.ru с темой «экспертный опрос». Заранее выражаю Вам свою благодарность.

Лейфер Л.А.

[ обсуждение] [ описание] [ анкета для заполнения] [результаты исследования]

Сегодня Оценщики России и стран СНГ в отличие от западных Оценщиков работают в условиях недостатка информации, и этот недостаток они вынуждены компенсировать включением в расчеты параметров, которые недостаточно обоснованны. Неоправданно завышенная субъективная составляющая ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке.

Цель проекта: Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции объективные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки, характеризующие обобщенное мнение профессионального сообщества Оценщиков. Это позволит, с одной стороны, упростить работу Оценщиков в процессе подготовки отчетов и с другой стороны будет способствовать воспроизводимости и сопоставимости результатов оценки, выполненных различными оценщиками.

Содержание проекта. Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, условно приравниваемых к экспертам. Мeтoды пoлyчeния коллективного мнeния Оценщиков ocнoвaны нa пpeдвapитeльнoм пoлyчeнии инфopмaции oт экcпepтoв, oпpaшивaeмыx нeзaвиcимo дpyг oт дpyгa. Для реализации такой схемы опроса разрабатана стандартизированная анкета с вопросами. При этом в соответствии с принятым [см., например, Орлов А. И. Устойчивость в социально-экономических моделях. — М.: Наука, 1979. — 296 с.] подходом предполагается, что ответы экспертов можно рассматривать как результаты измерений с ошибками, все они — независимые одинаково распределенные случайные элементы, вероятность принятия определенного значения убывает по мере удаления от некоторого центра — «истины». При этом общее число экспертов должно быть достаточно велико. Поэтому основными процедурами обработки индивидуальных экспертных оценок являются проверка согласованности и формирование группового мнения на основе математико-статистической обработки экспертной информации. Считается, что достоверность экспертных оценок тем выше, чем меньше разброс мнений, что может быть определено путем вычисления среднеквадратичного отклонения.

В проекте оцениваются три группы данных, представленные в виде таблиц, которые в процессе опроса заполняются Оценщиками.

Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем и т. п. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии. Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости (ссылки на источник не требуются).

Ко второй группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации.

Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком. Однако, как правило, он не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях корректировки не являются специфичными для региона и не несут в себе особенность места нахождения объекта недвижимости, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе всю информацию. В проекте предполагается использование специальных методов обработки неоднородных данных, обеспечивающих более высокую точность оценки, чем исходные значения в отдельности. Обращаю внимание, что при заполнении таблиц требуется наряду со значением поправочного коэффициента (корректирующих поправок) вносить в таблицу величину выборки - количество данных, используемых в расчетах коэффициента. Эти данные используются при определении итоговых значений поправок.

Результаты реализации проекта. На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм, удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Полные тексты Отчетов с результатами обработки будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в Отчете результаты могут использовать в своей работе по оценке.

Дальнейшее развитие проекта. Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 3-6 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет расширен, в него будут включены параметры, используемые при оценке бизнеса.

[ обсуждение] [ описание] [ анкета для заполнения] [результаты исследования]

Научный руководитель проекта по экспертной оценки параметров рынка недвижимости

Лейфер Лев Абрамович - кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО "Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки" (http://pcfko.ru), партнер он-лайн библиотеки LABRATE.RU, Действительный член Российского общества оценщиков, сертифицированный РОО оценщик бизнеса, член-корреспондент Российской Академии проблем качества. Окончил Горьковский Государственный Университет, радиофизический факультет в 1961г.

Cтатьи и исследования Л.А.Лейфера в он-лайн библиотеке LABRATE.RU:

• Лейфер Л.А., Гришина М. Анализ и прогнозирование цен недвижимости, 2009 (исследование)

• Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса, 2009

• Лейфер Л.А. Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных, 2009

• Лейфер Л.А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика , 2009

• Лейфер Л.А., Кашникова З. А. Определение остаточного срока службы машин и оборудования на основе вероятностных моделей, 2007.

• Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда., 2006.

• Лейфер Л.А., Кашникова З. А. Информационное обеспечение российской оценки. Стратегия выхода из тупика , 2006.

• Лейфер Л.А., Кашникова З. А. Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно - складского назначения, 2006.