Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Лейфер Лев Абрамович, 2009
© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002–2009
Original article: http://www.labrate.ru/leifer/determination-of-the-gross-rental-multiplier-2009.htm


LABRATE.RU  рекомендует

[он-лайн обсуждение статьи]

Лев Абрамович Лейфер Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных

©  Лейфер Л.А., 2009

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и  потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду [1, 2, 3].

Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности.

Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки,  а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Напомним, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период. Что касается мультипликатора валовых рентных платежей, то он представляет собой статистически устойчивый коэффициент, характеризующий отношение арендной ставки и цены продажи, и является лишь инструментом для перехода от арендной ставки к стоимости объекта и обратно: от стоимости объекта к требуемой арендной плате. При этом он не несет конкретного экономического смысла. Тем не менее, в условиях кризиса, когда традиционные методы доходного подхода столкнулись с принципиальными трудностями при их реализации, метод валового рентного мультипликатора может во многих случаях оказаться подходящим выходом, поскольку он опирается только на данные рынка и в меньшей степени требует предположений относительно будущих процессов на рынке.

Источником информации для определения данного мультипликатора служат статистические данные, представленные парами значений: цена продажи и рыночная арендная ставка для каждого объекта, принадлежащего одному классу  объектов недвижимости. Уточним, что значит принадлежность объектов одному классу. Выделим некоторый сегмент рынка недвижимости, ограниченный определенным набором общих признаков, например,    рынок офисных помещений некоторого класса в городе.  Данный сегмент включает некоторое множество  объектов с признаками, характерными для офисных помещений данного класса  в этом городе. Это, например, - светлые отапливаемые помещения, после современного ремонта, приспособленные для соответствующей деятельности людей. При этом, однако, по другим параметрам объекты могут различаться. Например, в  этот класс могут включаться объекты недвижимости, различающиеся по своему  месту нахождения. Такие объекты, вообще говоря, не могут рассматриваться, как однородные. В этом случае значения цен объектов недвижимости, принадлежащих указанному классу,  обычно имеют значительный разброс, поскольку на цены продаж в значительной степени влияет место нахождения и другие  неконтролируемые факторы. То же самое можно сказать о разбросе арендных ставок. Однако, поскольку место нахождения объекта недвижимости примерно одинаково влияет на цены продаж и арендные ставки, соотношение между этими двумя величинами сохраняется постоянным.

По смыслу мультипликатора рентных платежей для его расчета на основе статистических данных нужны значения цен продаж и арендных ставок, отнесенные к одним и тем же объектам. В этом случае определение мультипликатора валовых рентных платежей не вызывает трудностей. Однако на практике ситуация осложняется тем, что объект недвижимости либо продается, либо сдается в аренду. Поэтому Оценщик  обычно располагает выборочными данными, представленными двумя независимыми группами:  по ценам предложений одних объектов данного класса и ценам аренды, но уже  по другим объектам из того же  класса, что приводит к определенным затруднениям в определении данного мультипликатор. Для преодоления указанного затруднения обычно используется следующая процедура [4]: Определяется перечень продающихся объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, затем для этих аналогов подбираются соответствующие им предложения по аренде офисных объектов.

В данной статье предложена иная процедура обработки статистических данных,  позволяющая в некоторой степени преодолеть указанные затруднения, и рассчитать мультипликатор валовых рентных платежей на основе информации, собрать которую Оценщику обычно не представляет труда.

Перед тем, как перейти к изложению предлагаемого метода, рассмотрим прямой метод определения мультипликатора, который может использоваться в тех случаях, когда имеются данные по аренде и ценам продаж, относящиеся к одним и тем же объектам, либо есть возможность сформировать пары значений (цена - арендная ставка) по характеристикам объектов недвижимости, приведенным в объявлениях.

 

Прямой метод определения мультипликатора валовых рентных платежей

.

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит.

 В этом случае алгоритм действий  достаточно прост и может быть  представлен следующим образом:

  1. Формируется выборка данных по объектам данного класса (обучающая выборка). Требуемая информация по каждому объекту: годовая ставка арендной платы Аi и  его цена продажи Vi.(i = 1,2,…n).  n – количество объектов в обучающей выборке.
  2. Используя информацию, указанную в п.1, в качестве исходных данных, рассчитывается отношение  ri (назовем его парциальный мультипликатор) по каждому объекту данного класса недвижимости:

Следует отметить, что, не смотря на то, что величины арендной платы и цен продаж  Аi  и Vi. (i = 1,2,…n) внутри данного класса могут иметь значительный разброс, парциальные значения мультипликаторов характеризуются существенно меньшим рассеиванием. Только в этом случае имеет смысл метод валового рентного мультипликатора.

  1. В качестве валового рентного мультипликатора, характеризующего данный класс однородных объектов, принимается центр рассеивания парциальных мультипликаторов ri, - среднее арифметическое полученных значений:

Из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей  в классе линейных несмещенных оценок.

  1. Данный метод может быть несколько модифицирован. Чтобы уменьшить влияние данных, засоряющих выборку (а при использовании в качестве исходных данных  информации из рекламных сообщений статистика, чаще всего, имеет серьезные изъяны), можно использовать робастные оценки: винзурированное среднее или просто медиану. Если парциальные оценки характеризуются разным уровнем надежности, например, с точки зрения их близости к оцениваемому объекту, то могут быть использованы средневзвешенные оценки. Естественно веса в этом случае  отражают уровень доверия Оценщика к данным, относящимся к каждой парциальной оценки.  

 

Как отмечалось выше, ситуация, когда можно найти достаточно много однородных объектов недвижимости из требуемого класса, которые одновременно продаются и сдаются в аренду, весьма редкая. Поэтому  воспользоваться этим простым и естественным способом определения валового мультипликатора редко удается  на практике. Ниже предлагается другой метод определения среднего значения валового рентного мультипликатора, который позволяет в некоторой степени преодолеть трудности, связанные с недостаточностью исходной информации.

 

 

Определение мультипликатора валовых рентных платежей на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок)

 

Как и в предыдущем случае, выделим  объекты, характеризующиеся их принадлежностью к одному классу (например, офисные помещения в городе). Имеющаяся информация позволяет сформировать две независимые выборки: Первая выборка образуется из цен продажи, вторая – из арендных ставок. Каждая из этих выборок обычно имеет значительный разброс, поскольку на цены продаж так же, как и на величину арендной ставки,  в значительной степени влияют многочисленные неконтролируемые факторы.

 В основе предлагаемой процедуры лежит следующее предположение: внешние факторы примерно одинаково влияют на цены продаж и на арендные ставки. Поэтому объектам недвижимости, находящимся в плохом районе, имеющим худшее состояние, соответствуют как низкие цены при продаже, так и низкие цены при сдаче в аренду. Справедливо и обратное утверждение: наиболее низкие цены продажи  и низкие арендные ставки свидетельствуют о том, что эти данные относятся к наиболее «плохим» по своим потребительским качествам объектам недвижимости. Подобные утверждения могут быть сделаны и в отношении наиболее дорогостоящих объектов: наиболее «хорошим» по основным потребительским характеристикам (престижный район, хорошая планировка, выход на красную линию и т. д.) соответствуют наиболее высокие цены продажи и соответственно наиболее высокие арендные ставки. Таким образом, естественно предположить, что низкие цены продаж и арендные ставки относятся к объектам недвижимости низкого качества, а соответственно данные по дорогим квартирам и высоким ставкам аренды относятся к квартирам, характеризующимся наиболее хорошими потребительскими свойствами. Соответственно такие же утверждения могут быть отнесены к промежуточным данным. Указанные предположения положены в основу статистической процедуры обработки данных, которая может быть представлена в виде следующего алгоритма:

1. Выпишем ряд значений удельных цен продаж, (отнесенных к 1 кв. м.):

 

V1V2,  …Vn

 

Аналогичным образом, выпишем такой же ряд удельных значений годовых     арендных ставок (отнесенных к 1 кв. м.):

 

A1, A2,….An

 

 

2. Наблюдения, представленные в обеих выборках, упорядочиваются в порядке возрастания:

 

V(1)V(2),  …V(n)

……………………………

A(1)A(2),  …A(n)

 

Индекс, указанный в скобках, как это принято в математической статистике, показывает порядковый номер наблюдения в вариационном ряду. Упорядоченные таким образом наблюдения называют порядковыми статистиками.

3.  Находящиеся на одинаковом месте в каждом вариационном ряду значения цен продаж и арендных ставок объединяются в пары. В результате формируется  n пар   значений: 

 

V(1), A(1) ; V(2), A(2) ;…; V(n), A(n).         (1)

 

При этом, значения V(1), A(1) равны минимальным значениям соответственно цены продажи и арендной ставки,          а V(n) , A(n)  -соответствующие максимальные значения.

В соответствии с принятым допущением сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании цен продажи, так и при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

4. Рассчитываются парциальные  значения ri мультипликатора валовых рентных платежей:

 

r1 =  V(1) / A(1),  r2 =  V(2) / A(2), …,  rn =  V(n) / A(n).         (2)

 

Заметим, что парциальные значения ri уже не образуют вариационный ряд. Если полученные значения ri   образуют однородную выборку с достаточно малым коэффициентом вариации, то принятое допущение о близости объектов, образующим пары значений, можно считать оправданным, и такая процедура в этом конкретном случае имеет право на жизнь.  Поэтому перед дальнейшей обработкой следует убедиться, что коэффициент вариации полученной выборки существенно меньше, чем коэффициенты вариации исходных выборок. Выполнение этого условия означает правомерность данной процедуры. В случае, если образование новой выборки не привело к существенному уменьшению коэффициента вариации, следует найти причины или отказаться от этого способа обработки.

5. В качестве мультипликатора валовых рентных платежей, ассоциируемого с данным классом объектов, следует принять среднее арифметическое (или медиану) из рассчитанных парциальных значений мультипликатора.

        (3)

Полученный таким образом средний мультипликатор характеризует соотношение между арендной ставкой и ценой продажи для каждого объекта недвижимости, принадлежащего данному классу. Поэтому он может быть использован для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, если для данного объекта известно значение рыночной  величины арендной платы. Также данный мультипликатор может использоваться для решения обратной задачи: определения рыночной величины арендной ставки по данным о рыночной стоимости.    

От валового рентного мультипликатора к текущей отдачи.

 

 Текущая отдача характеризует доходность инвестиций в недвижимость, обусловленную чистым доходом непосредственно от эксплуатации объекта недвижимости. За исключением случаев специальной недвижимости этот доход ассоциируется с арендной платой. В отличии от конечной отдачи текущая отдача не включает эффекты, связанные с ростом цен на рынке недвижимости и с обесцениванием стоимости по причине физического и функционального устаревания. Поэтому текущая отдача характеризует рентабельность актива.

Текущая отдача актива α определяется как отношение чистого годового дохода к стоимости недвижимости на начало периода:

 

(4)

где:

NOI (Net operating income) – чистый операционный доход;

V – рыночная стоимость объекта недвижимости.

 

В качестве чистого операционного дохода принимается величина дохода собственника, который остается у него после выплаты всех расходов, связанных с эксплуатацией объекта, а также обязательных платежей в виде налогов.

Для объекта недвижимости величина чистого операционного дохода определяется поступлениями от арендных платежей с учетом потерь от недозагрузки за вычетом:

·                                 затрат по текущему ремонту (расходы на замещение) в расчете на один год,

·                                 затрат на управление имуществом,

·                                 налога на имущество и т.д.

С точки зрения рассматриваемой задачи все затраты следует разделить на постоянные (fixed expenses) и переменные (variable expenses)

Постоянные расходы (FE) не зависят от величины поступающих  доходов. Обычно они включают налог на имущество, платежи по страхованию собственности, оплату отопления, вывоза мусора, постоянную часть заработной платы обслуживающего персонала и т. п.  Эти расходы определяются масштабами и другими потребительскими характеристиками объекта недвижимости. Поэтому их величину можно считать пропорциональной рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Где

V – рыночная стоимость актива на начало периода.

β1 – постоянные затраты, рассчитываемые через удельные затраты на содержание недвижимости, определяемые как доля стоимости объекта недвижимости.

 

Переменные расходы (VE) могут включать  платежи за управление имуществом,  если оплата управляющей компании устанавливается, исходя из выручки от аренды, плату за уборку помещений, охрану  и другие операционные затраты.  Переменные  расходы можно выразить в процентах (долях) от действительного годового дохода:

 

,

А - годовая арендная ставка,

δ – коэффициент недозагрузки,

β2 – удельные операционные расходы, определяемые как доля от общей суммы валового дохода.

 

Таким образом, чистый операционный доход (NOI) от эксплуатации  недвижимости определяется по формуле:

 

 

(5)

 

В результате получаем следующую формулу для расчета текущей отдачи:

 

 

(6)

 

которая после очевидных преобразований приобретает следующий вид:

 

 

(7)

 

Отсюда получим общую формулу для расчета текущей отдачи, используя в качестве исходных данных значение  валового рентного мультипликатора, который описанный раннее способами оценивается по статистическим данным, и  сведения о затратах, характерных для данного класса объектов недвижимости:   

 

 

(8)

 

Полученная формула позволяет рассчитывать текущую отдачу от эксплуатации недвижимости, используя выполненный на основе статистических данных расчет мультипликатора валовых рентных платежей. Заметим, что данная оценка для α не является несмещенной (с точки зрения статистической теории оценивания [12]). Однако при достаточном количестве данных наличие небольшого смещения существенной роли на точность оценки объекта недвижимости не играет.

 

Выводы.

 

  • Предложенная процедура определения мультипликатора валовых платежей,  может быть использована, если отсутствуют одновременно данные по ценам продаж и арендных ставок, относящиеся к одним и тем же объектам.
  • Перед тем, как рассчитывать среднее значение, следует убедиться в малом рассеивании получившихся значений парциальных мультипликаторов. Малый коэффициент вариации свидетельствует о том, соотношение между ценами аренды и рыночными стоимостями в сформированном классе объектов статистически устойчиво. Значит использование этого коэффициента для оценки нового объекта, который может быть отнесен к данному классу, в этом случае можно считать приемлемым.
  •  Рассчитанный изложенным способом мультипликатор валовых рентных платежей может использоваться для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, для которого известна рыночная величина арендной платы, только при условии, что оцениваемый объект принадлежит к тому же сегменту рынка.
  • Данная процедура может быть использована для решения других задач  из оценочной практики, связанных с недостаточностью данных при образовании пар значений. В частности она может быть использована при определении коэффициента прямой капитализации методом экстракции

 

Литература

  1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.,- М.: «Дело Лтд», 1995. – 480с.
  2.  С.В. Грибовский. Методы капитализации доходов. Курс лекций.  Санкт – Петербург, 1997. – 172с.
  3.  Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997г.
  4.  С.В. Грибовский. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода. // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007, №№ 6-7.
  5.  Михайлец В. Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода. Вопросы оценки № 1, 2005 с. 2-13
  6. Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков. “Вопросы оценки” №3 2007
  7.  Яскевич Е. Е. Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования. Научно – практический центр профессиональных оценщиков. Ресурс Интернет: http://www.cpcpa.ru/Publications/003/
  8. Оценка недвижимости.-под ред. А.Г. Грязновой; Москва, «Финансы и статистика», 2002 г.
  9. Нечаев В.Л.,., Ракова Н.В., Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимости методом валового рентного мультипликатора. Ресурс интернет:  http://www.ocenchik.ru/docs/99.html
  10. Ресурс Интернет: [www.swissrealty.ru]; 
  11. Ресурс Интернет: [http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=44158&part=2]
  12. Ш. Закс.  Теория статистических выводов, Изд – во «МИР», М., 1975

 

 

 

[он-лайн обсуждение статьи]



Лев Абрамович Лейфер Лейфер Лев Абрамович - кандидат технических наук, генеральный директор Приволжского Центра финансового консалтинга и оценки (http://pcfko.ru), партнер Он-лайн библиотеки LABRATE.RU, Действительный член Российского общества оценщиков, сертифицированный РОО оценщик бизнеса, член-корреспондент Российской Академии проблем качества. Окончил Горьковский Государственный Университет, радиофизический факультет в 1961г.

Cтатьи Л.А.Лейфера в он-лайн библиотеке LABRATE.RU:




Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования Рассылка 'Как оценщик оценщику...'


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.