Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU
© Лейфер Лев Абрамович, 2011
© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002–2011
Original article: http://www.labrate.ru/leifer/cost_of_assessment_services-2011.htm


реклама на LABRATE.RU        LABRATE.RU - советует


Лев Абрамович Лейфер

О стоимости услуг по оценке. Проблемы демпинга

Лейфер Л. А., член Совета РОО,
член Президиума экспертного Совета РОО.

[ он-лайн обсуждение статьи]

Вопрос о цене, которую Заказчики платят за оказание услуг по оценке имущества, становится центральным в судьбе всей оценочной деятельности. Очевидно, что, если эти цены упадут существенно ниже средних цен по отрасли «Финансовая деятельность», из оценки уйдут действительно профессиональные оценщики, и на их место встанут дилетанты или, что еще хуже, управляемые оценщики (Оценщики, которые готовы получить ту величину стоимости, которую подскажет заказчик). Этот процесс уже пошел, и, следует отметить, что он не остался незамеченным даже высшим руководством страны, о чем свидетельствуют известные высказывания Президента РФ. Поэтому вопросы разработки тарифов на оценочные услуги и их продвижение в оценочную деятельность приобретают важное значение и становятся в центре внимания Саморегулируемых организаций, Национального Совета по оценочной деятельности и Профсоюза работников аудиторских, оценочных экспертных и консалтинговых организаций [1,2]. Как известно, на данный момент существуют Методические рекомендации по определению трудозатрат при планировании оценочных работ в Российской Федерации, согласованные с Профсоюзом работников аудиторских, оценочных экспертных и консалтинговых организаций и утвержденные НСОД в 2009 г. Кроме того, разработаны Методические материалы [3,4], на основе которых составлены ресурсно-технологические модели расчета стоимости человека-часа оценочных работ. Данный документ обеспечивает возможность определения обоснованных цен на работы по оценке с учетом требуемых затрат, необходимых для реализации качественного процесса оценки, и средних данных по оплате труда такого рода по России. Документ принят за основу решением НСОД в 2008 году.

Чтобы было понятно, как формируются затраты на проведение работ по оценке, рассмотрим основные составляющие, особо обратив внимание на те моменты, которые сразу не видны для человека, не знакомого с оценочным процессом.

Из чего складываются затраты на проведение работ по оценке имущества?

Это, прежде всего, затраты, связанные с процессом оценки, который включает:

  • составление и согласование Договора на оценку,
  • осмотр и фотографирование объекта оценки,
  • анализ общей ситуации в отрасли, регионе и анализ конкретной ситуации на рынке объектов данного типа,
  • сбор информации по различным источникам и, прежде всего, Интернет,
  • обработка данных, необходимые расчеты, получение итоговой стоимости.
  • Оформление материалов и сдача отчета Заказчику.

Однако этими затратами процесс оценки обычно не ограничивается. Дело в том, что оценочная компания, кроме прямой работы оценщиков, непосредственно выполняющих работу по оценке, проводит много дополнительных смежных работ, без которых нормальный оценочный процесс был бы невозможен.

Во-первых, в компании ведется системный мониторинг и анализ основных рынков, которые определяют рыночную стоимость оцениваемых объектов. Этот анализ включает постоянное отслеживание процессов на рынках, выявление трендов, объективно появляющихся на рынке и в сознании участников рынка. Кроме того, он позволяет рассчитывать и актуализировать все требуемые поправочные коэффициенты, которые в последующем используются в процессе оценки. Кстати, многие фирмы обычно публикуют свои исследования, что обеспечивает возможность получения отклика от оценочного сообщества на свои работы. Для выполнения таких исследований в продвинутых компаниях выделяются отдельные специалисты. Причем руководство такими исследованиями обычно выполняет специалист высокой квалификации. В результате в наиболее продвинутых компаниях создаются и постоянно поддерживаются базы данных, а также необходимые исходные данные, обеспечивающие оценочный процесс. Указанные работы весьма трудоемки, требуют значительных финансовых и ресурсных затрат, но вполне оправданы, поскольку обеспечивают Оценщиков, непосредственно занятых оценкой, необходимой и актуальной информацией. При этом зачастую исходная информация также является платной.

Для того, чтобы исключить ошибки в результатах оценки, в оценочных компаниях вводится не менее, чем двухуровневая (а в наиболее продвинутых компаниях трехуровневая) система контроля. Такой контроль могут обеспечить только наиболее квалифицированные Оценщики, которые обычно освобождены от работ, относящихся к непосредственной оценке.

При выполнении заказов Оценщик зачастую сталкивается со сложными оценочными задачами, которые не под силу решить одному даже высококвалифицированному Оценщику. Для решения таких задач обычно привлекаются все ведущие специалисты оценочной компании. Такой «мозговой штурм» позволяет выполнять оценки в сложных ситуациях, когда требуются нестандартные методы и подходы. Кроме того, такие совместные обсуждения позволяют сформировать коллективное мнение и исключить методологические ошибки, которые зачастую сопровождают оценочные расчеты в сложных случаях. Существенные затраты несет компания также в связи с систематическим обучением сотрудников, посещением семинаров, конференций и участием в конкурсах и отборах.

В последнее время продвинутые оценочные компании внедряют систему менеджмента качества в соответствии с общепринятыми во всем мире стандартами ИСО 9001-2008. Такая система предполагает систематическое обучение сотрудников, участие во внешних семинарах и конференциях, развитие технической базы (современные компьютеры, быстрый Интернет и т.п.), анализ отзывов Заказчиков и т.д. Все это требует достаточно больших затрат. Да и сама подготовка к сертификации на соответствие фирмы стандартам ИСО 9001-2008, которую проводят аккредитованные компании, стоит немалых денег.

Таким образом, для того, чтобы оценка была выполнена качественно, наряду с затратами, непосредственно связанными с процессом оценки (осмотр, расчеты, оформление отчетов и т.п.), требуются дополнительные затраты на обеспечение достоверности результатов, их обоснованности и требуемого уровня качества. Все эти затраты повышают себестоимость работ по оценке. Поэтому прямо или косвенно они нашли свое отражение в упомянутых тарифах. Конечно, цена услуг должна устанавливаться, исходя из здравого смысла. Поэтому тепловую сеть, включающую систему трубопроводов (теплопроводов) для транспортирования и распределения теплоносителя при централизованном теплоснабжении, не следует рассматривать как набор отдельных сооружений (по числу трубопроводов). Искусственное завышение цены услуги по оценке путем неоправданного разделения объекта на отдельные составляющие, как в приведенном выше примере, также нельзя признать правомерным.

Можно ли снизить себестоимость работ?

Снижение себестоимости оценочного процесса в целом – важнейшая задача менеджмента оценочной компании. Однако приоритет качества работ, который выдвигают оценочные компании, ограничивает возможности по радикальному снижению затрат. Уменьшение затрат, прежде всего, обеспечивается четким перераспределением работ между Оценщиками и помощниками оценщиков, между Оценщиками и техническими специалистами, специализации Оценщиков по видам оценки и типам объектов и т. д. Также можно добиться снижения затрат за счет более эффективного взаимного использования разработок, формирования кейса методических разработок, который пополняется по мере выполнения оценщиками различных Отчетов. Такая организация работы не только снижает затраты, но и обеспечивает повышение качества работ компании за счет создания единого методического и информационного обеспечения и повышения корпоративной культуры в оценочной компании. В этих условиях даже начинающий Оценщик способен выполнять отчеты на высоком уровне, опираясь на все накопленные в коллективе достижения. Такого типа мероприятия позволяют в некоторой степени снизить себестоимость работ (на 15 – 20%) в хорошо организованных оценочных компаниях, что позволяет обеспечить им развитие, оставаясь в русле цен на оценочные услуги, принятых оценочным сообществом.

Другие пути снижения себестоимости работ и проблемы демпинга.

Но существуют и другие способы снижения затрат, если посмотреть результаты конкурсных отборов по оценке. Приведу результаты одного конкурса, проводимого Муниципальным заказчиком в г. Нижний Новгород.

Номер заказа

Предмет муниципального контракта

Начальная цена контракта, руб.

Цена победителя,

руб.

Цена за объект руб

Цена за объект согласно тарифам и установившейся практике в регионах, руб.

ОАЭФ-11.11

37 объектов жилого фонда

111 000

19 445

525

2500 -4000

ОАЭФ-10.11

6 нежилых помещений площадью от

100  до 1000кв.м

72 000

7 640

1270

12000 – 24 000

ОАЭФ-10.11

40 нежилых встроенных помещений

400 000

18 000

450

7000 – 12000

С учетом большого заказа

По каждому объекту требовался отдельный Отчет.

Сорок отчетов по оценке коммерческой недвижимости по 450 рублей каждый!!!

Можно себе представить, как такие отчеты выполняются. Откинем криминальный момент с компенсациями недостающих денег заинтересованными структурами, который (хочется думать!) в данном случае отсутствует. Заметим, что только за один осмотр, который оценочная компания выполняет по контрагентскому договору, обычно требуется заплатить 1 тысячу рублей за объект. Только бумага, необходимые материалы для прошивки, катриджи и др. подсобные материалы стоят не менее 200 рублей за каждый отчет. А покупка информации по ценам объектов за прошедший период, которая нужна оценщику для выявления трендов на соответствующих рынках, уже совсем непосильна оценщику, выполняющему отчет по оценке коммерческого объекта недвижимости за 450 рублей. Конечно, об обсуждении результатов, контроле качества отчетов, анализе наилучшего и наиболее эффективного использования в этом случае не может быть и речи. По-видимому, никто эти отчеты не просматривал, не проверял их на соответствие требованиям законодательства, не обсуждал с Оценщиком, на сколько результат оценки адекватен состоянию рынка.

Хотелось бы обратить внимание еще на одно обстоятельство. Небольшой расчет показывает, что для поддержания ежемесячного дохода в размере хотя бы 25 000 рублей, при условии цен на услуги, которые предлагает оценщик (победитель конкурса) требуется в месяц выполнить не менее 80 отчетов. Действительно, при упомянутых ценах выручка при выполнении 80 отчетов составляет 36 000 рублей. Если даже отказаться от всех затрат, необходимых для обеспечения оценки требуемого качества, не учитывать оплату взносов в СРО, страховки, периодической замены или ремонта техники, а ограничиться только затратами на бумагу (для 80 отдельных отчета в двух экземплярах), обеспечением расходными материалами, оплату Интернет и транспортных расходов, а также налогов (с учетом упрощенной системы), то остается 25 – 30 тысяч рублей. Таким образом, при таких ценах на услуги оценщик должен выполнять 4 отчета в день. Такие сроки выглядят абсолютно нереальными. Такие цены и соответственно сроки на каждый отчет не позволяют выполнить качественный осмотр объектов, провести требуемый анализ индивидуальных особенностей объекта оценки и его окружения. Отказ от анализа индивидуальных особенностей объекта оценки (места локального нахождения, степени износа отдельных частей объекта и др.), отказ от неформального анализа наилучшего и наиболее эффективного использования неизбежно приводит к тому, что результатом является массовая оценка, отражающая только общие свойства объектов данного класса. В [6,7] показано, что такие оценки имеют существенно большую погрешность, чем оценки, основанные на индивидуальном подходе к объекту оценки. Такие огрубленные оценки допустимы в целях налогообложения, но не допустимы, когда на основе их принимаются важные управленческие решения, например, реализация государственного имущества или выдача кредитов.

Интересная деталь, что тот же Оценщик, который согласно полученному заказу выпускает более 80 отчетов об оценке за один месяц, работая в компании, в которой выставляются высокие требования к качеству оценки, за этот же срок выполнял не более 5 отчетов. При этом всю вспомогательную работу (оформление договоров, прошивку отчетов, поездку и передачу отчетов Заказчику и т.п. за Оценщика выполняли другие службы).

Таким образом, резко заниженные цены на выполнение услуг по оценке неизбежно ведут к падению качества отчетов по оценке, снижению достоверности результатов и повышению вероятности больших ошибок.

Кому выгоден демпинг? Почему оценочное сообщество не может согласиться с демпингом.

В оправдание победителей конкурсного отбора, заявивших демпинговые цены, следует сказать, что оценщиков, готовых оказывать услуги по оценке по бросовым ценам не так уж мало, что среди «демпингеров» сложилась своя конкурентная среда, в которой каждый участник, стремясь выиграть конкурс, снижает цены на свои услуги, выходя за все разумные границы. Таким образом, оценочное сообщество разделилось на две непересекающиеся группы.

Одни оценщики в качестве главного направления своей работы считают повышение достоверности и точности оценок и повышение качества отчетов. Естественно это требует соответствующих затрат финансовых и человеческих ресурсов, и они вынуждены компенсировать это поддержанием адекватных цен на свои услуги.

Другая группа оценщиков также нашла своего Заказчика, который в качестве критерия рассматривает только цену услуги. Эти оценщики ведут острую конкурентную борьбу за заказы, путем снижения цены с соответствующим отказом от действий, необходимых для обеспечения качества работ по оценке. В этой же группе и оценщики, выполняющие заказные оценки с соответствующими компенсациями от заинтересованных лиц. Поэтому они могут опустить свои цены до любых значений, чтобы получить заказ. Следует отметить, что круг оценщиков в этой группе постоянно расширяется, охватывая все большее количество Заказчиков, которых в силу ряда причин качество отчетов по оценке не интересует.

Кому выгоден такой демпинг? Посмотрим на проблему демпинга с позиций участников оценочного процесса.

Заказчики. Казалось бы основную выгоду от снижения цен должны получать заказчики оценки. Если это федеральные или муниципальные структуры, то снижение цен на услуги по оценке напрямую ведет к экономии государственных средств. Эту экономию нетрудно оценить. Офисное помещение 200 кв. м. в хорошем состоянии стоит в Нижнем Новгороде от 10 000 000 руб. Средняя цена работ по оценке (20 000 руб.) составляет 0.2 %. Таким образом, экономия даже при снижении цены в 20 раз может составить не более 0.2% от стоимости оцениваемого объекта. Однако эта экономия оборачивается значительно большими потерями. Действительно, если исключить откровенную недобросовестность оценщика, величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определяемая в такие сроки и за такие суммы, может быть выполнена только методами массовой оценки без учета индивидуальных особенностей объекта оценки. Как известно [6,7], погрешность в определении рыночной стоимости методами массовой оценки может существенно превышать погрешность индивидуальной оценки. Если считать, что погрешность индивидуальной оценки для стандартных объектов не превышает 20%, то погрешность массовой оценки уже может превышать (30-40)%, что приводит к завышению или занижению стоимости. Последствия таких погрешностей очевидны. Объекты с заниженной стоимостью будут проданы на 10-20% ниже, другие задержатся на рынке больше требуемого времени. В обоих случаях бюджет недополучит значительных сумм. Так что экономия в 0.2% приведет к потерям, измеряемым десятками процентов.

Оценщики. Выполнение работ по бросовым ценам заставляет резко сокращать время на выполнение работы, работать в форсированном режиме, оставаясь с низкой оплатой своего труда. Либо обеспечивать интересы заинтересованных сторон, получая за это незаконное вознаграждение. Кроме того, такая работа создает для оценщика опасность грубых ошибок, что чревато в условиях ответственности за результат, известными последствиями. Следует особо отметить, что погрешности в отчетах, а тем более грубые ошибки не могут быть оправданы тем, что оценщик взялся выполнять работу за слишком малое вознаграждение. Спрос с оценщика за качество работы и со стороны контролирующей его саморегулируемой организации и со стороны третьих лиц, если они имеют справедливые претензии к отчету, такой же, как, если бы оценщик выполнял свою работу за нормальную цену. Работа по нереально низким ценам не снижает ответственности оценщика.

Оценочное сообщество в целом. Демпинг и сопровождающее его резкое снижение качества отчетов и, тем более, заказные оценки дискредитируют профессию Оценщика, создают впечатление, что оценка не является объективной мерой рыночной стоимости, что оценщик может получить любую величину стоимости, которая ему будет заказана. Снижение цен на оценочные услуги создает впечатление у Заказчиков, не знакомых с процессами оценки, что проведение работ по оценке сводится к простейшим процедурам, которые могут быть выполнены без особых временных и ресурсных затрат. Поэтому они не заслуживают оплаты, которую требуют профессиональные оценщики. Следует отметить, что некачественно выполненные отчеты по оценке, грубые ошибки в результатах оценки, за которые ответственны отдельные оценщики, наконец, заказные оценки, бросают тень на все оценочное сообщество.

Для всех участников оценочного процесса. Результатом развивающегося демпинга будет выход из профессии профессиональных оценщиков, не желающих переходить на упрощенные и заведомо неадекватные оценки. В результате оценкой будут заниматься только дилетанты. Это неизбежно приведет к серьезным проблемам для имущественных отношений в Российской Федерации.

И все – таки, могут ли быть исключения из правил?

На одном совещании по проблемам демпинга, проводимом Центральным комитетом Профсоюза оценщиков в Нижнем Новгороде, ко мне обратился оценщик с вопросом: Как быть с бабушкой, живущей на одну пенсию, если ей нужно оценить ущерб (более правильно «право требования») от пролива выше проживающими соседями, если она не в состоянии оплатить работу оценщика по упомянутым тарифам? Мне кажется, ответ очевиден. Помощь пенсионеру с ограниченными материальными возможностями должна оказываться. Поэтому в отдельных случаях цена может быть уменьшена до любых пределов. Однако это не освобождает оценочную компанию от качественного выполнения всего процесса оценки. Более того, в этом случае мне представляется правильным сохранить вознаграждение оценщику, исходя из стандартных тарифов, и все необходимые затраты финансировать за счет компании. По крайней мере, качество отчета оценочная компания должна обеспечить. И это уже не демпинг, а благотворительность, которую оценочное сообщество всегда поймет и поддержит.

Литература

  1. Минимальные нормативы при планировании оценочных работ в Российской Федерации. Утвержден НСОД 2008 г.
  2. Методические рекомендации по определению трудозатрат при планировании оценочных работ в российской Федерации. Согласован с Профсоюзом работников аудиторских, оценочных экспертных и консалтинговых организаций и утвержден НСОД. 2009 г.
  3. Табакова С.А., к.э.н., Пьянков В.И., инж. группа компаний "КО-ИНВЕСТ", Методический подход к составлению ресурсно-технологических моделей расчета стоимости чел.-часа оценочных работ. Принят за основу решением НСОД 2008 г.
  4. Модели расчета стоимости чел.-часа работ по оценке, актуализированые на 01.01.2009г.
  5. Снова о демпинге и 94-ФЗ. Пресс-служба Всероссийского профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций. 2011 г. Ресурс Интернет: http://www.profsro.ru/issledovaniya-analitika/snova-o-dempinge-i-94-fz.html
  6. Лейфер Л. А. Анализ методического и программного обеспечения кадастровой оценки на соответствие оценочной методологии и современным статистическим методам анализа данных. Имущественные отношения, № 6 (105) 2010
  7. Лейфер Л. А. Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок. Вопросы оценки, в печати.



Автор статьи

Лев Абрамович Лейфер Лейфер Лев Абрамович - кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО "Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки" (http://pcfko.ru), партнер библиотеки LABRATE.RU, член Совета РОО, член Президиума экспертного Совета РОО, член-корреспондент Российской Академии проблем качества. Окончил Горьковский Государственный Университет, радиофизический факультет в 1961г.

Некоторые публикации Л.А.Лейфера в библиотеке Лабрейт.Ру:



Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования Рассылка 'Как оценщик оценщику...'


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

тут бесплатные игровые автоматы вулкан - с выводом денег всегда доступны сейчас.