ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

ПИСЬМО
от 3 декабря 1996 г. N 1-16/2258

О макете отчета об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом

Направляем для практического использования силами создаваемых агентств оценки земли макет типового отчета об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом.

Председатель Комитета
Н.В.КОМОВ

Приложение
Утверждаю
Заместитель Председателя
Госкомзема России
П.Ф.ЛОЙКО
29 ноября 1996 года

ОТЧЕТ
Об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом (макет типового отчета)

1. Сопроводительное письмо - уведомление заказчику о результатах оценки г-ну _________________

Уважаемый г-н _________________

В соответствии с договором, заключенным между (наименование Оценщика)_________________________________ и (наименование Заказчика)_____________________________, мы провели оценку земельного участка с индивидуальным жилым домом, расположенным по адресу __________________________________________ _________________________________________________________________, с целью определения рыночной стоимости полных прав собственности на указанный объект недвижимости.
Объект недвижимости представляет собой земельный участок площадью 0,15 гектара, на котором расположен одноэтажный кирпичный индивидуальный жилой дом с подвалом и мансардой. Общая площадь дома составляет 200 кв. м, жилая площадь - 127 кв. м.

Оценка проведена по состоянию на "__" ___________ 199_ года.

В нашем понимании, результаты оценки будут использованы при проведении переговоров о купле - продаже (залоге) оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости включила в себя осмотр объекта, исследование рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проведение расчетов по стандартным методам оценки.

Приведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость полных прав собственности на земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, по состоянию на "__" _________________ 199_ года составляет:
350000000 (триста пятьдесят миллионов) рублей,
или 70000 (семьдесят тысяч) долларов США.

Настоящее письмо, прилагаемый отчет и его отдельные части не могут трактоваться раздельно, а только как части одного целого.
Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на выполненных нами расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.
Мы не проводили работу по проверке представленной нам информации и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме подтвердить ее надежность.

Настоящая оценка произведена в соответствии с нормативной документацией в области оценки недвижимого имущества.

С уважением, (исполнитель)____________________

2. Отчет об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом

2.1. Краткое изложение существенных факторов и заключений

2.2. Описание объекта оценки

Объект оценки: земельный участок прямоугольной формы, площадью 1500 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 200 кв. метров и жилой площадью 127 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу:
____________________________ __________________________________________________________________

Цель оценки: определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом.
Функции оценки: оценка будет использована при ведении переговоров о купле - продаже (залоге) оцениваемого объекта недвижимости.

Собственник объекта: согласно представленным документам (Свидетельство на право собственности на землю, выданное __________________________________________________________________ 1993 года и договора купли - продажи жилого дома N _______________ от "____" ________________ 1982 года) собственником земельного участка и индивидуального жилого дома является ___________________ _________________________________________________________________. Нами не изучалась и не анализировалась юридическая чистота прав в отношении объекта недвижимости как составная часть оценки. Предыдущим владельцем жилого дома согласно договору купли - продажи являлся _________________________________________________________________, а предыдущим субъектом прав собственности на земельный участок - государство.
Определение рыночной стоимости. Понятие "рыночная стоимость", используемое в настоящем отчете, определено следующим образом.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• мотивы продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;
• цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;
• платеж осуществляется в денежной форме.

Дата оценки. Оценка земельного участка и жилого дома произведена
по состоянию на "___" _____________ 199__ года, что совпадает с датой осмотра объекта.

Оценка права собственности. При оценке мы исходим из того, что субъект права собственности на земельный участок и жилой дом обладает полными правами собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Процедура оценки.

Процедура оценки включала в себя следующие действия:

• обследование оцениваемого объекта недвижимости;
• собеседование с собственником объекта недвижимости;
• анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта;
• сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;
• расчет восстановительной стоимости здания;
• оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;
• анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Методы оценки.

Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости.
При определении рыночной стоимости недвижимости использованы затратный метод и метод прямого сравнительного анализа продаж.
Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Описание земельного участка

Кадастровый номер земельного участка МО-20-25 N ____________.
Местоположение.
Оцениваемый объект расположен по адресу: _____________________ область, ________________________ район, сельский населенный пункт ____________________, улица ____________________, дом N _______. Объект расположен на расстоянии 20 км от областного центра по автомагистрали в центральной части поселения.
Фронтальная граница земельного участка расположена на расстоянии примерно 30 м от обочины шоссе. На противоположной стороне шоссе расположен лесной массив и примерно в 1 км река ___________. Ближайшая остановка общественного автотранспорта находится в 0,5 км.

Правовой режим земельного участка.

Участок расположен на землях населенного пункта _______________. Согласно постановлению администрации _____________________________ сельского совета N ____________ от "____" ______________ 1993 года земельный участок предоставлен в собственность ___________________ для индивидуального жилищного строительства. Арендой и ипотекой не обременен.

Участок обременен сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером ______________.

Субъект прав собственности на оцениваемый земельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером ___________.

Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

Размер земельного участка.

Общая площадь участка 1500 кв. м.

Конфигурация участка.

Участок имеет прямоугольную форму, протяженностью по фронтальной границе 30 м и вглубь квартала застройки около 50 м.

Рельеф и почвы.

Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Здания и сооружения на участке.

На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.

Анализ наиболее эффективного использования.

Понятие "наиболее эффективное использование", применяемое в настоящем отчете, определяется как законодательно разрешенное, физически возможное, финансово реализуемое использование свободного (незастроенного) земельного участка или возведенного на нем здания и приводящее к наибольшему значению стоимости недвижимости.

Описание жилого дома

Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями:

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка как условно "не занятого" достигается при строительстве индивидуального жилого дома. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости с учетом существующего строения достигается при использовании его в качестве земельного участка с жилым домом.

2.3. Примененные методы оценки стоимости

Затратный метод

Расчет стоимости земельного участка.

Затратный метод исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение равноценного свободного от застройки земельного участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению, объему и качеству здания в приемлемый период времени.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод дает оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, за вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:

1. Расчет стоимости приобретения имеющегося на рынке свободного от застройки аналогичного земельного участка.
2. Расчет стоимости возведения новых зданий и сооружений, аналогичных расположенным на оцениваемом участке.
3. Определение величины физического, морального и экономического износа оцениваемых зданий и сооружений.
4. Уменьшение восстановительной стоимости новых зданий и сооружений на сумму износа и получение их реальной стоимости.
5. Суммирование стоимости приобретения свободного от застройки аналогичного земельного участка с восстановительной стоимостью зданий и сооружений за вычетом суммы износа.

Для определения стоимости земельного участка был проведен анализ сделок по купле - продаже свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, в районе расположения оцениваемого объекта.

Рыночные цены по совершенным сделкам купли - продажи свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, сопоставимых с оцениваемым по местоположению, площади и наличию магистральных коммуникаций, характеризуются следующими данными:

<*> Указано наличие магистральных коммуникаций под следующими шифрами: 1 - электричество, 2 - вода, 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.

Анализ совершенных сделок купли - продажи позволил установить, что рыночные цены сопоставимых (учитывая и наличие инженерных коммуникаций) земельных участков изменяются от 750 до 950 долларов США за 100 кв. метров. В наших расчетах мы принимаем стоимость в размере 850 долларов США за 100 кв. м как разумную цену оцениваемого земельного участка.

Общая площадь земельного участка составляет 1500 кв. м. Таким образом, оценочная стоимость земельного участка составляет 850 x 15 = 12750 долларов США или округленно составляет 13000 долларов США.

Для сравнения был выполнен расчет оценочной стоимости земельного участка, исходя из нормативной цены земли.

Расчет нормативной цены земли:

Оценочная стоимость земельного участка, исчисленная по нормативной цене земли, составляет 58,3 млн. рублей или 11660 долларов США.

Полученные расчетные оценочные стоимости земельного участка близки по величине. Для дальнейших расчетов принята стоимость земельного участка, равная 13000 долларов США, так как нормативная цена земли установлена по принятым в 1995 году коэффициентам и по действующему положению должна быть всегда ниже уровня рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Расчет восстановительной стоимости жилого дома.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных КО-ИНВЕСТ в Межрегиональном информационно - аналитическом бюллетене "Индексы цен в строительстве" (раздел 4. "Расчетная средняя стоимость одного квадратного метра общей площади по типам жилых домов". 4.1. "Показатели в уровне цен Московской области"), в соответствии с которыми средняя стоимость одного квадратного метра общей площади кирпичного одноэтажного жилого дома составляет 1500 тыс. рублей, а стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 200 кв. м без земельного участка составит 300000 тыс. рублей (200 x 1500) или 60000 долларов США.

Анализ износа жилого дома.

Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия. Физический износ определен нами в размере 10% от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия приняты нами равными нулю.

Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному методу:

Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Данный метод основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:

1. Исследование рынка недвижимости с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор сопоставимых объектов, по которым заключены договоры купли - продажи.
3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов.
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках купли - продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенные сделки, которые, по нашему мнению, позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

КОРРЕКТИРОВКА РЫНОЧНЫХ ЦЕН, ПРОДАННЫХ СОПОСТАВИМЫХ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

<*> Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли - продажи сопоставимых объектов.

<**> Указано наличие коммуникаций под следующими шифрами: 1 - электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи

Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух месяцев от даты оценки.

В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Новое находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Новое, в связи с престижностью данного местоположения, по нашим оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Старое. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Старое, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем мы оцениваем в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% (по данным затратного метода), поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного участка

В поселении Новое земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 900 долларов США за 100 кв. м. В поселении Старое рыночные цены несколько ниже и составляют около 600 долларов США. Это обстоятельство дает основание введения поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 2700 долларов США со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 4200 долларов США со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 600 долларов США со знаком минус.

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость объектов N 1 и N 3 в размере 2000 долларов США со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего", отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10 - 15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного анализа продаж

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 332 до 417 долларов США в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 350 долларов США в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 70000 долларов США как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

Метод капитализации дохода

Метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода.
5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годовой размерности в текущую стоимость.

Рынок аренды индивидуальных жилых домов в районе расположения оцениваемого объекта до настоящего времени не получил широкого распространения. В связи с этим не представляется возможным сбор необходимой достоверной рыночной информации для оценки объекта недвижимости с применением метода капитализации дохода.

В данном отчете метод капитализации дохода, применяемый при оценке недвижимости, приносящей доход, не применялся.

2.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

В настоящем отчете нами были использованы два метода оценки, результаты которых приведены ниже:

Примененные методы оценки дали различные, но достаточно близкие значения, каждое из которых имеет законное место как конечный результат.

При установлении окончательной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости максимальный вес достоверности был присвоен методу прямого сравнительного анализа продаж, поскольку этот метод наиболее точно моделирует рынок продаж земельных участков с индивидуальным жилым домом.

Затратному методу было уделено столь же пристальное внимание, однако полученный с его применением результат имеет меньший вес при окончательном решении о рыночной стоимости оцениваемого объекта и в данном отчете выполняет функцию подтверждения результата оценки.

Исходя из приведенных в отчете данных, я придерживаюсь мнения, что на дату оценки "___" _____________ 199__ года объект оценки имеет рыночную стоимость в размере семьдесят тысяч долларов США.

2.5. Сертификация оценки

У нас не было личной заинтересованности или какой-либо предвзятости в подходе к оценке рыночной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступали в качестве беспристрастных консультантов.

Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, предписанных либо условиями исходной задачи, либо введенных нижеподписавшимися лицами самостоятельно. Только такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Настоящая оценка была проведена в соответствии с требованиями Кодекса Профессиональной Этики, Стандартов Профессиональных Организаций МКСОИ и нормативной документации в области оценки недвижимости.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях.

2.6. Основные предположения и ограничивающие условия

Приведенная выше сертификация оценки находится в зависимости от выполнения нижеследующих условий, а также тех особых и ограничительных условий, которые были упомянуты оценщиком в настоящем отчете и являются его неотъемлемой частью.

1. Оценщик не принимает на себя ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Права на оцениваемую собственность считаются достоверными.
2. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, призваны помочь пользователю получить визуальное представление о собственности. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования.
3. От оценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде, вследствие проведения оценки данной собственности, иначе как по официальному вызову суда.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на оценку, на состояние собственности (конструкций, почв или грунтов). Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мнению оценщика, у которого есть все основания полагаться на их верность. Тем не менее оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.
6. Ни заказчик, ни оценщик не могут разглашать содержание настоящего Отчета об оценке без предварительного письменного согласования.
7. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости является действительным на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на влиянии рыночных факторов и, таким образом, повлиять на суждение оценщика.
8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно цены собственности. Это не является никакой гарантией того, что собственность будет продана, заложена, согласно величине оцененной стоимости.

Приложения к отчету:

1. Фотографии объекта недвижимости.
2. Акт обследования объекта недвижимости для целей оценки.
3. План земельного участка.
4. Поэтажные планы индивидуального жилого дома.
5. Копии правоустанавливающих документов на земельный участок, здания и сооружения.

Примечание. Приведенный отчет об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом следует рассматривать как макет типового отчета оценки, выполняемого по заказу граждан и местных органов исполнительной власти.