Он-лайн библиотека оценщика. Бюро оценки LABRATE.RU. КИЦИК Лабрейт.Ру
© Костин Александр Валерьевич, 2005
© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002–2005
Original article: http://www.labrate.ru/kostin/kostin_article_real-estate-valuation_2005.htm


Лабрейт.Ру рекомендует

Костин Александр - оценщик Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок
(Рублево – Успенское направление)

Фрагмент отчета об оценке недвижимости с использованием системы контроля качества оценочных процедур (СКК) LABRATE.RU

©  Костин А.В., 2005

В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца». Использованные в расчетах показатели и данные сопровождаются источниками получения информации.

Таблица 1. Индекс «Рублевка»: динамика стоимости 1 сотки ЗУ

Источник: http://www.issledovanie.ru

Среднее значение темпа роста удельной стоимости ЗУ за период с сентября 2004 года по сентябрь 2005 года составило по ценам предложений – 2,01%, а по ценам спроса – 1,46%.

В настоящем отчете среднемесячное значение темпа роста удельной стоимости земельных участков (2,01%) за год по ценам предложений использовано в сравнительном подходе с целью внесения поправок на различие во времени продажи объектов аналогов.


Рисунок 1. Цены спроса и предложений ЗУ по Рублевскому направлению
Источник: http://www.issledovanie.ru



Расчет стоимости прав собственности на земельный участок 7 250 кв.м.

Таблица 2. Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь - октябрь 2005 г.
№ п/п
Местоположение
Площадь, кв.м
Расстояние от МКАД, км
Улучшения
Удельная ст-ть, долл./кв.м
Источник информации
Д. Барвиха
3 500
7
Эл-во, коммуникации по границе, лес
380,0
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
Д. Подушкино
2 000
8
Все коммуникации
300,0
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Д. Барвиха
3 000
10
Все коммуникации
310,0
Недвижимость и цены, № 36,2005 г., стр.375
Д.Рождественно
2 100
10
Все коммуникации, лес
300,0
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
Д. Барвиха
3 000
10
Все коммуникации по границе
210,0
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки-6
4 000
11
Все коммуникации
250,0
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354
Горки - 2
2 000
12
Все коммуникации по границе
279,2
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки - 2, Знаменское поле
2 000
14
Все коммуникаци
220,0
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки - 8
2 400
15
Все коммуникации. Рядом лес
220,0
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Горки - 8
2 480
15
Все коммуникации. Рядом лес
220,0
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Д.Бузаево
1 500
17
Все коммуникации.
243,3
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Д. Назанрьево
2 100
20
Все коммуникации
180,9
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387
Д. Успенское
3 300
21
Все коммуникации
200,0
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386
Горки - 9
11 000
22
Все коммуникации
170,0
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Николина Гора
1 000
25
Все коммуникации
130,00
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
Д. Горышкино
1 200
27
Все коммуникации
141,6
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387
Горки - 10
1 200
28
Все коммуникации
140,00
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
П. Ларюшино
2 450
28
Все коммуникации
100,00
Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355
П. Грязь
12 300
29
Все коммуникации
86,0
Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387

Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика

На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ. Результаты приведены ниже по тексту.


Рисунок 2. Изменение стоимостей ЗУ от расстояния, в км от МКАД

Источник: расчеты оценщика

На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД:

381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.

Корректировка на уторговывание (цены предложения) проводится с применением коэффициента 0,925 (обоснование приводится ниже по тексту):

256,24 * 0,925 = 237,02 долл./кв.м.

Сопоставление парной продажи земельных участков на расстоянии 21 и 22 км от МКАД в д. Успенское и Горки-9 площадью в 3300 и 11 000 кв.м. показала, что масштабный эффект оказывает влияние на удельную стоимость земельных участков (разница в 15 % полностью не может быть отнесена к разбросу выборки). Земельные участки на расстоянии в 28 и 29 км от МКАД в п. Ларюшино и Грязь площадью 2 450 и 12 300 кв.м. показали разницу в 16 %, что подтверждает вывод о влиянии масштабного эффекта на стоимость земельных участков.

По данным исследований (Таблица 1) рынка спроса и предложений (за 2004-2005 г.г.) среднемесячный темп роста стоимости одной сотки земельных участков (цены предложений) в районе Рублево-Успенского шоссе составил 2,01%. Полученная величина (2,01%) использована при проведении корректировок при сравнении стоимостей участков (на время продажи).

Согласование сопоставимых стоимостей и заключение о стоимости объекта методом прямого сравнения продаж представлены в табличной форме:

Таблица 3. Определение удельной стоимости ЗУ
Параметры
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Оцениваемый объект
Объект сравнения
Земельный участок
Земельный участок
Земельный участок
Земельный участок
Разрешенное использование
Под ИЖС
Под ИЖС
Под ИЖС
Под ИЖС
Форма реализации
Предложение на продажу
Предложение на продажу
Предложение на продажу
Юридические передаваемые права
Право собственности
Право собственности
Право собственности
Право собственности
Условия финансирования (условия продажи)
Платеж по перечислению денежных средств
Платеж по перечислению денежных средств
Платеж по перечислению денежных средств
Платеж по перечислению денежных средств
Площадь объекта, кв.м
4000
2 000
2 400
7 250
Стоимость, долл.
1 000 000
558 400
528 000
Удельная стоимость, долл./ кв.м
250
279,2
220
Источник информации
Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.354
Недвижимость и цены, № 40, 2005 г., стр.386
Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.355
Местоположение
Горки -6
Горки-2
Горки-8
Хорошее1
Удаленность от МКАД, км
11,0 км
12,0 км
15,0 км
13,0 км
Транспортная доступность
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Выход на крупные магистрали
-
-
-
-
Особенности экологии района
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Дата предложения
Сентябрь 2005
Октябрь 2005
Сентябрь 2005
Октябрь 2005
Корректировка на условия продажи
0,925
0,925
0,925
Корректировка на время продажи
+ 2,0 %
0
+ 2,0 %
Корректировка на местоположение
- 7,5 %
- 3,7 %
+ 7,5 %
Скорректированная удельная ст-ть, долл./кв.м
218,83
248,7
223,79
Корректировка на условия зонирования
0
0
0
Корректировки на масштаб
-6,7%
-13,4%
-11,2%
Корректировки на состояние участка
0
0
0
Скорректированная стоимость, долл./кв.м
203,54
215,27
198,16
Удельные веса
1/3
1/3
1/3
Итоговое значение удельной стоимости ЗУ, долл./кв.м
205,66

Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика

Корректировка стоимости сопоставимых объектов:

1) Передаваемые права.

Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом.
Корректировку проводить нецелесообразно.

2) Условия продажи.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом.

Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается2, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются на 5…10 %, - поэтому вводится поправка в размере 7,5% (среднее значение) или коэффициент – 0,925.

3) Фактор времени продажи.

Оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами, либо использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. В связи с достаточно высокой устойчивостью рынка объектов строительства в Московской области поправка вводится по среднемесячному темпу роста стоимости земельных участков (2,01 % - см. Таблица 1).

4) Местоположение.

Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка.

Ввиду того, что все аналоги подбирались с условием различного расположения от МКАД - поправки на удаленность вводились с применением регрессионной формулы, установленной при анализе выборки данных (Таблица 2). Для аналога № 1 (11 км от МКАД) - 7,5 %; Для аналога № 2 (12 км от МКАД) - 3,7 %; Для аналога № 3 (15 км от МКАД) - + 7,5 %

5) Корректировка на транспортную доступность.

Транспортная доступность аналогов и образца схожая, поэтому корректировки делать нецелесообразно.

6) Назначение, использование.

При выборе объектов сравнения следует отказаться от тех, которые после продажи используются не так, как объект сравнения.

Ввиду того, что объектом оценки является земельный участок под ИЖС и дальнейшее назначение не может быть переориентировано, - поправку вводить нецелесообразно, так как аналоги подбирались среди предложений для аналогичных участков.

7) Корректировка на зонирование не вводится ввиду расположения всех аналогов вне специализированных зон (заповедники и т.п.)

См. замечание о задаче оценки в разделе 3.3.

8) Корректировка стоимости в зависимости от размера (поправка на масштаб – «поправка Мисовца3»).

Поправку вводить целесообразно, так как земельные участки различаются в 1,8 – 3,6 раза.

При анализе парных продаж выявлено, что при различиях по площади ЗУ в 3,33…5,02 раза (среднее - 4,18) целесообразно вводить корректировку на 15…16 % (среднее - 15,5%).

  • Для аналога № 1 - Различия в площадях 7250/4000 = 1,81. Корректировка - 15,5 * (1,81/ 4,18) = 6,7 %
  • Для аналога № 2 - Различия в площадях 7250/2000 = 3,63. Корректировка - 15,5 * (3,63/ 4,18) = 13,4%
  • Для аналога № 3 - Различия в площадях 7250/2400 = 3,02. Корректировка - 15,5 * (3,02 / 4,18) = 11,2%
9) Состояние участка.

Корректировка вводится на состояние участка (свободный, требует расчистки и т.п.).

Корректировку вводить нецелесообразно, так как аналоги подбирались как «свободные», что сравнимо с рассматриваемым участком.

Удельная стоимость ЗУ объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, составила – 205,66 долл./кв.м.

Следует отметить, что расчет удельной стоимости земельного участка по регрессионной формуле показал величину 237,02 долл,/кв.м., что говорит о достаточной близости полученных результатов (отличие - 13 %).

Для проведения дальнейших расчетов принимается итоговая удельная стоимость ЗУ как средняя между величиной, полученной по регрессионному уравнению и по методу сравнения продаж:

(205,66 + 237,02)/2 = 221,34 долл./кв.м.

Рассчитаем рыночную стоимость прав собственности по следующей формуле:

СЗУ = Площадь участка * Удельная расценка

7 250 * 221,34 * 28,5291 = 45 781 075 руб (или округленно 45,78 млн.руб).

Итоговая стоимость земельного участка

Таким образом, рыночная стоимость прав собственности (на дату оценки – 18.10.2005) на земельный участок площадью 7 250 кв.м. составила (округленно) – 45,78 млн.рублей или 1,605 млн. долл.США.

Примечание:
  1. в настоящей работе использовались результаты исследований компании Vesco Consulting - http://issledovanie.ru

  2. оценка проведена специалистами Бюро оценки LABRATE.RU с использованием системы контроля качества оценочных процедур (СКК) LABRATE.RU. Наименование СКК LABRATE.RU® зарегистрировано в патентном ведомстве РФ в качестве товарного знака (знака обслуживания). Cвидетельство №198466 от 10.01.01, приоритет от 30.08.1999. Правообладатель – ИП Костин А.В.



1название населенного пункта в данном примере изменено

2например, см. - Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001

3описание поправки В.Г.Мисовца имеется в книге - С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин. Рыночная оценка имущества города, М: Юнити-Дана, 2002 г., а также на странице В.Г.Мисовца в статье - "Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости"


Обсудить в Форуме - RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians

Сообщения в форуме - за 3 часа, за 6 часов, за день или за неделю




Автор статьи:

Костин Александр Валерьевич - оценщик, управляющий партнер Бюро оценки LABRATE.RU Костин Александр Валерьевич, предприниматель-оценщик, управляющий партнер Бюро оценки LABRATE.RU, соавтор и создатель Виртуального Клуба Оценщиков Appraiser.RU (1999), СМИ "Вестник оценщика" (2000) и он-лайн библиотеки оценщика Лабрейт.Ру (2002). Международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации (2004).



Союз образовательных сайтов Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.