| Автор |
Сообщение |
    
Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin
Номер сообщения: 218
Регистрация: 11-2006
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 04:27 pm: | 
|
Цитата:
Если интересно, могу переслать через Администратора, когда выйдет №4.
Присылайте, будем рады. Если возникнет желание и интерес создать персональную страничку на сайте LABRATE.RU - готовы обсудить.
Traffalgar, Ваша точка зрения и точка зрения Льва Абрамовича о СД во время кризиса далеко не всеми оценщиками и теоретиками разделяется. Поэтому с удовольствием предоставим Вам все наши возможности (и сайта, и рассылок) для знакомства наших читателей и подписчиков (которых уже более 3000) с Вашими идеями, публикациями или цитатами из статей. В банковской сфере независимых аналитиков и оценщиков не так уж и много. Это может выглядеть и так:
Цитата:
Ал-р А. Слуцкий, независимый аналитик
Автор статьи
Кризис кредитования: в поисках фундаментальной стоимости залога
Автор высказывает свою точку зрения на пути совершенствования системы
банковского операционного риск-менеджмента. В статье приводятся
формулы расчета наиболее приближенной к действительности стоимости
предмета залога при ипотечном кредитовании как для сегмента жилой
недвижимости, так и для крупных объектов коммерческой недвижимости.
http://www.reglament.net/bank/credit/2009_2.htm
Ал-р А. Слуцкий, независимый аналитик
Анат. А. Слуцкий, кредитный эксперт
Кризис кредитования: в поисках фундаментальной стоимости залога
Авторы высказывают свою точку зрения на пути совершенствования системы
банковского операционного риск-менеджмента. В статье приводятся
формулы расчета наиболее приближенной к действительности стоимости
предмета залога при ипотечном кредитовании как для сегмента жилой
недвижимости, так и для крупных объектов коммерческой недвижимости.
http://www.reglament.net/bank/credit/2009_3.htm
|
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 05:08 pm: |
|
Администратору.
Спасибо.
Тут одна деталь. Авторские права переданы издательству. Поэтому "в лоб" не получается.
Пока могу (и имею такое желание)после выхода окончания 2й части второй статьи )) прислать скан копию Вам с тем, чтобы заинтересованные люди могли ознакомиться по "закрытой" что ли "подписке".
На то, что эти идеи будут всеми разделяться, мы и не рассчитываем. Собственно, идеи по СД рождены ещё в 2003 и не нами. Мы, видимо, первыми (или нет?) двинули их в практику одной из сфер (залоги) применения стоимости (!) а не цен, для чего понадобилось кое что под эту практику приспосабливать. А поводом стал именно кризис.
С уважением. |
Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin
Номер сообщения: 219
Регистрация: 11-2006
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 06:16 pm: |
|
Что значит Авторские права переданы издательству ? Даже если журнал публикует материал на условиях эксклюзивности (чтобы публикуемый материал ранее нигде не был представлен) - это не запрещает Вам цитировать основные моменты статьи, со ссылкой или без на сам журнал, или публиковать его после выхода в свет частично или в переделанном виде. Посмотрите на авторский договор... А какой, если не секрет, тираж журнала ?
У нас был подобный случай с материалом до публикации в самом журнале. До публикации статья была снята с сайта (оставили только ссылку на сам журнал), а после публикации автор опять разместил материал на сайте. |
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 06:39 pm: |
|
Администратору.
ОК, надо подготовить, что то типа реферата. Поговорю с ГлавРед. У нас добрые отношения и нет желания её как то подставить.
Тираж журнала сейчас упал... Думаю ни о чём старые данные не скажут. Но он дорогой. Так, что аудитория не рядовая. Да и авторы бывают при больших должностях (не реклама)).
Кстати, если есть у кого то желание там публиковаться в соответствии с тематикой и аудиторией, рекомендую. ГлавРед очень позитивная женщина. А тему оценки залогов мы там уже подняли на определённый уровень (что там было ранее - вообще мрак, ИМХО).
Не точно по теме ветки, но если кому интересно - ещё раньше "пристрелочная" статья про ценовые пузыри - в открытом доступе
http://bankir.ru/analytics/classic/kredit/1769060
http://bankir.ru/analytics/classic/kredit/1850735 |
Яскевич Е.
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 06:44 pm: |
|
Л.А.Лейфер в статье рассматривает 2 метода построения ставки дисконтирования:
1). Кумулятивный (наращение безрисковой ставки);
2). Рыночной экстракции (определение коэффициента КАПИТАЛИЗАЦИИ на рыночных данных и последующий расчет ставки дисконтирования).
Отмечу, что рынки продажи и сдачи в аренду по регионам и городам РФ ведут себя по-разному и мало взаимосвязаны друг с другом, поэтому метод рыночной экстракции наиболее предпочтителен для оценки и наиболее ЗАВИСИМ от входных параметров (правильного подбора аналогов по продажам и по аренде, точного установления "операционных" затрат, исключаемых из арендной ставки при расчете коэффициента капитализации).
Кумулятивный метод наращения безрисковой ставки основан на т.н."альтернативных вложениях" (почему альтернативных ???, ведь мы оцениваем недвижимость, которая существует, уже построена И ДАЕТ ОПРЕДЕЛЕННЫЙ ДОХОД). Метод наращения также чувствителен ко входным параметрам.
Оба метода могут давать большие разбросы дисконтов.
Из моей последней практики могу сказать, что где-то дисконт стал НИЖЕ, где-то ВЫШЕ.
ЧЕМ ПРОВЕРИТЬ ПРАВИЛЬНОСТЬ ВЕЛИЧИНЫ ДИСКОНТА?
Есть 2 пути:
1). Застыковать два метода построения дисконта;
2). Применить проверяющий метод.
В условиях кризиса могу порекомендовать наиболее приемлемый сравнительно - доходный метод ВРМ (валового рентного мультипликатора):
В ставнительном мы уже скорректировали СТОИМОСТЬ ПРОДАЖ для объекта. Осталось грамотно подобрать и скорректировать АРЕНДНЫЕ СТАВКИ.
А вот сам ВРМ тоже требует внимательного подхода:
Он строится на базе большой выборки данных по продаже и аренде:
- близких аналогов;
- приближенно к дате оценки;
- с учетом минимального набора корректировок;
- с учетом определенных допущений (ЗУ, торг и т.п.)...
Алгоритм:
Построили дисконты;
Согласовали дисконты по 2 методам;
Внимательно построили Ккап для постпрогнозного периода (есть масса способов);
Рассчитали стоимость по доходному подходу;
НЕ ПОВЕРИЛИ ЕЙ;
Применили метод ВРМ, получили стоимость;
Сопоставили 2 стоимости...
Начали думать ГДЕ ОШИБКИ ??? |
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 07:35 pm: |
|
Если пошло обсуждение, то наш подход к определению СД (в кризис или без) следующий.
1. СД = СК + dV/V, никаких SFF.
2. Определние СК в прогнозный период:
а) рисуется график прогноза средних ЦЕН предложения;
б) рисуется график прогноза средних ставок аренды;
в) рисуется график прогноза к-та заполнения;
г) в итое - динамика СК в прогнозный период, но с учётом внимательного изучения начала известной статьи Михайлеца, для каждого года прогнозного периода определяется своё значение СК.
3)С dV/V в прогнозный период сложнее и неоднозначнее. Опуская обоснования:
а) берётся ретроспективная динамика средних цен предложения (мы брали из известной публикации Бейкерс и ...). ретроспективный срок - 9 лет (поквартально)
б) добавляется прогнозная динамика средних цен предложения - получается ретроспективно - прогнозная динамика средних цен предложения.
в) по формуле СЛОЖНОГО процента вычисляется медиана от ВСЕХ возможных годовых dV/V (приведённых к сроку 1 год, поквартальная сдвижка) за РЕТРОСПЕКТИВНО - ПРОГНОЗНЫЙ период, но с учётом внимательного изучения начала известной статьи Михайлеца, для каждого года прогнозного периода определяется своё dV/V.
4. В итоге для каждого года прогнозного периода получается своё значение СД.
5. Терминальная стоимость (числитель) определяется численным значением из прогнозной динамики средних цен.
6. Исследовали динамику стоимости в зависимости от времени. Предполагали, что со всеми пронозами в ретроспективный период мы "угадываем", поскольку всё известно. Брали 3 срока прогнозного периода: 1, 2, 3 года, потом продажа по терминальной стоимости.
7. Данные привели по складам, хотя обсчитали и офисы (А. В), квартиры, землю, нефть ... (последние в предположении нулевых потоков в прогнозный период, т.е. СД = dV/V (!!!)? потому, что СК=0)
8. Стоимость в условиях прогноза снижения цен сильно зависит от длительности прогнозного периода - чем длиннее прогнозный период, тем ниже стоимость, хотя ЦЕНЫ ещё растут.
9. В результате на модели показано, что например, СТОИМОСТЬ в ретроспективный период придлительности прогнозного 3 года росла СУЩЕСТВЕННО меньше цен, что, собственно, и прогнозировалось интуитивно, а для складов, конкретно, - почти не росла (небольшой "горбик".
10. Для целей залога требуется СТОИМОСТЬ, а не преобразование текущих цен, что закреплено в куче нормативных документов.
11. На конец 2009 года сбестоимость строительства с учётом цен на землю уже приводили к тому, что СТОИМОСТЬ ЗП была немного больше, чем стоимость ДП. Динамика средних цен предложения, стоимость строительства с учётом земли и ПП=0 приведены на одном графике (очень красиво смотрится). |
Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin
Номер сообщения: 221
Регистрация: 11-2006
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 09:11 pm: |
|
Traffalgar, спасибо за ссылки на материалы сайта
http://bankir.ru/analytics/classic/kredit/1769060 |
Сигурд Аркадьевич
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 09:17 pm: |
|
В статье Л.А. Лейфера я нашел определенные мысли, которые я разделял раньше (1) и даже кое-что, что помогло взглянуть на проблему под другим углом (2).
1.То, что я думал раньше (и теперь это "вписывается" в выводы вышеупомянутой статьи). Как известно, очень часто риски учитываются посредством наращения безрисковой ставки до некоего уровня с помощью т.н. премий за риски. Так вот, по моему исследованию (осуществленному в конце 20-го - начале 21 века), основанному на американских данных по инфляции, ставкам по облигациям и темпу роста ВНП-ВВП (правда, не могу утверждать, что эти данные были очень репрезентативными, но уж такие, какие были..), выяснилось, что процентные ставки по облигациям (доходность которых чаще всего и принимается за безрисковую ставку при расчетах ставки дисконтирования) возрастали в период экономических бумов и снижались в периоды рецессий (кризисов). В то же время, обычно считается (на интуитивном уровне), что в периоды кризисов увеличивается неопределенность и, соответственно, в силу этого, должны возрастать премии за риск. Понятно, что это отнюдь не всегда так (ибо, как правило, на поверку чаще всего выясняется, что основные риски накапливаются накануне кризиса - до момента слома ценового тренда). Но даже если и принять во внимание общепринятое мнение, что в период кризисов премии за риск должны повышаться, это не означает, что так же однозначно будут повышаться и ставки дисконтирования - просто потому, что другая составляющая этих ставок - безрисковые ставки - в период кризисов обычно снижаются. Поэтому итоговая динамика ставок дисконтирования может быть какйо угодно: она может как повыситься, так и понизиться. Однако из-за разнонаправленной динамики этих двух составляющих (безрисковой ставки и премии за риск) ставки дисконтирования значения самой ставки дисконтирования оказываются довольно стабильными.
2. Теперь о том, что нового для меня приоткрыла эта статья. Действительно, с кризисом боязливо-осторожное поведение участников рынка стало наблюдаться повсеместно. Однако в результате выгодность или невыгодность (а также рискованность) тех или иных инвестиций во многом определяется на основе сравнительного анализа: что сейччас более рискованно - инвестировать в недвижимость или акции? Если в недвижимость, то применяемые ставки дисконтирования для недвижимости (при определении ее расчетно-обоснованной стоимости) должны быть выше чем по акциям. И наоборот.
И последнее. По моим ощущениям, основанным на имеющейся информации и банальной логике, сейчас более рискованно инвестировать именно в недвижимость. Во всяком случае по сравнению с инвестициями в акции и по сравнению с инвестициями в коммерческую недвижимость летом 2008 года. |
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Понедельник, Август 10, 2009 - 10:36 am: |
|
Отвечу на одно из замечаний Некоторого другого, относительно предложенной нами методики определения СД, в части определения dV/V (размещено на другой ветке).
Мы при определении dV/V изначально ориентировались на работу
О СТАВКЕ ДИСКОНТА ЗАМОЛВИТЕ СЛОВО, или КАК Я ПРЕДСТАВЛЯЮ СЕБЕ ПРОЦЕСС ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Ю.В. Козырь, «Вопросы оценки» №2, 2007, с. 56 – 63.
"Однако несмотря на широкое многообразие этих моделей необходимо понимать, что рыночное значение затрат на капитал формируется под воздействием индивидуальных оценок участников рынка (или, по Соросу, превалирующих ожиданий (prevailing expectations)).
Поэтому наиболее корректно значение ставки дисконтирования потоков оцениваемых объектов можно определить лишь на основании экстракции (выжимки) рыночных данных".
Далее идёт описание процесса усреднения исторических доходностей индексов РТС и ММВБ, но ТОЛЬКО за ретроспективный период и делается предложение использовать это среднее значение в дисконтировании.
Интуитивно, предполагаем, что в период вероятного снижения цен, необходимо "связать" ретроспективный и прогнозный периоды в один "пучок" и усреднять внутри него (не только ретроспективную динамику, но учитывать и прогнозную).
Мы это проделали для разных лет ретроспективного периода, начиная с 2003. Например, дата определения стоимости - конец 2003, прогноз 1, 2 и 3 года, т.е. прогнозный период, соответственно, до конца 2004, 2005, 2006. И так далее, дата определения стоимости 2004 (2005, 2006, 2007) и т.д. Т.о. это были не прогнозные периоды, а "прогнозные периоды, относительно которых всё известно: и цены, включая териминальную, и ставки аренды и коэффициенты незагруженности. |
|
