РИКС май 2009 Руководство Оценщикам и... Выйти | Темы | Поиск | www.labrate.ru
Модераторы | Регистрация | Личный профиль

RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians » Профессиональные стандарты оценки (национальные, международные, европейские) » РИКС май 2009 Руководство Оценщикам и Кредиторам по экспертизе оценок... « Предыдущее Следующее »

  Нитка Последний автор Сообщения Страниц Последнее сообщение
  Начать новую тему        

Автор Сообщение
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 11
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: 
Голосов: 1 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 08, 2013 - 01:25 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Очень толковый Руководящий документ РИКС
RICS (2009), Guidance to Lenders and Valuers when conducting Loan Security Valuation Reviews. Valuation Information Alert, 28 May

Почему-то здешний робот запрещает давать ссылки! Есть на сайте РИКС Россия вместе с переводом на русский.
Достоин помещения в стандарты оценки. Уж точно - в требования банков. Содержит как требования к оценщикам (косвенные), так и перечень абсолютно конкретных вопросов, на которые нмв обязательно следует давать ответы при любой оценке (не только для залога).
Немного поправил и выкладываю целиком

................

Руководство Оценщикам и Кредиторам по экспертизе оценок, выполненных для целей привлечения заёмного финансирования.

Данный информационный бюллетень подготовлен в первую очередь для оценок объектов коммерческого назначения и содержит в себе предписания для оценщиков и кредиторов для приведения экспертизы отчётов об оценке для целей привлечения заёмного финансирования в условиях быстро изменяющейся рыночной среды.

Действующее руководство при оценке для целей заёмного финансирования по стандартам RICS прописано в достаточном объеме в Красной Книге (ПП 4.2 и дополнение 4.4).
Данная записка содержит дополнительные руководства для использования при предоставлении мнения в отношении прогноза стоимости имущества в период, следующий непосредственно за датой оценки.

Экспертиза оценок в условиях нестабильного рынка

Оценщики не делают прогнозов.
Тем не менее, оценщики располагают знаниями для предоставления комментариев относительно возможных изменений стоимости имущества в будущем, а именно, оценщики:
• находятся в постоянном взаимодействии с другими консультантами и брокерами и являются участниками одного рынка;
• располагают непосредственными знаниями об объектах недвижимого имущества, сопоставимых с оцениваемым по своим характеристикам;
• имеют доступ к информации о сделках с аналогичными объектами недвижимого имущества, информации об объекте и прогнозах специалистов по рыночным исследованиям, а также располагают информацией о денежных потоках от арендаторов рассматриваемого имущества;
• могут провести взаимосвязь между определёнными характеристиками оцениваемого имущества и тенденциями, присущими рынку в целом;
• имеют разносторонний опыт и навыки квалифицированных специалистов.

Как правило, в отношении отчета об оценке могут возникнуть следующие вопросы:

1. Каков предполагаемый срок экспозиции:
• оценщик должен прокомментировать любые условия, которые могут повлиять на срок экспозиции объекта или его привлекательность на рынке;
• может ли статус арендатора в том виде, как его воспринимают на рынке, оказать влияние на срок экспозиции объекта и на его привлекательность?
• как предложение аналогичных объектов, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки может повлиять на срок экспозиции объекта и его привлекательность на рынке?
• будет ли достигнута лучшая цена продажи сегодня, и каковы могут быть последствия отложения сделки продажи на более поздний срок?
• каков ожидаемый период, за который будет найден покупатель и состоится сделка?

2. Рынок для объекта и лучший способ осуществления его продажи
• будет ли продажа без затруднений осуществлена при помощи частного соглашения, тендера или аукциона?
• каковы перспективы осуществления сделки, какого рода покупатели могут заинтересоваться объектом в существующих рыночных условиях, и что будет мотивировать этих покупателей?
• способность или неспособность объекта выступать обеспечением при заёмном финансировании: необходимы комментарии относительно наличия интереса со стороны кредиторов к рассматриваемому типу имущества, и относительного того, может ли размер имущества ограничивать возможность быть обеспечением при заёмном финансировании; кредиторы и оценщики могут указать в задании на оценку, рассчитана ли рыночная стоимость при допущении наличия определённого уровня долгового финансирования, это может быть представлено в виде специального допущения, касательно того, что долевое финансирование предоставляется на выгодных или невыгодных условиях и является ли это финансирование доступным для всех участников рынка. Таким же образом, если расчёт рыночной стоимости основан на допущении определенного уровня доступного заёмного финансирования, оценщик должен предоставить своё мнение относительно величины рыночной стоимости при стандартных условиях заёмного финансирования.

3. Устойчивость рынка в целом
• Каким образом глобальные изменения на рынке недвижимости могут повлиять на предполагаемую цену продажи объекта.
• Каковы обозримые угрозы снижения и возможные изменения цены. В данном вопросе следует различать вероятность изменения цены, вследствие характеристик объекта недвижимости и вероятность изменения цены вследствие изменения рынка.
• Какого рода покупатели могут быть заинтересованы объектом недвижимости? Например, окажет ли влияние на стоимость объекта изменение курса валют или спроса со стороны зарубежных инвесторов.

4. Действия для повышения привлекательности объекта на рынке
• Если существует возможность повысить стоимость объекта при помощи активных действий со стороны управляющей компании, краткое изложение стратегии управления может быть представлено. Это может быть как само собой разумеющаяся выгода от сдачи в аренду пустующего помещения, так и рекомендация об улучшении состояния имущества для сохранения или увеличения потока доходов или привлекательности.
• Рекомендация может быть дана в отношении ужесточения обязательств арендатора по ремонту, либо в отношении изменений условий аренды.

5. Угрозы рыночной стоимости и продаваемости объекта
• В данном случае это могут быть: объекты-конкуренты, предлагаемые или готовящиеся к продаже; возможные изменения в законодательстве и в прочих регулирующих инстанциях. Например, вопросы, связанные с финансовой устойчивостью, энергетические показатели, политика учета ставок.

6. Последствия изменений микрорынка
• Знания оценщика о местном рынке могут помочь ему обнаружить факторы, способные повлиять на стоимость объекта. Это может быть информация о закрытии или переезде предприятий в непосредственном окружении объекта, а так же социальные и демографические факторы.

7. Влияние текущих макроэкономических прогнозов и ожиданий, связанных с объектом оценки
• Представление оценщика о том, как потенциальные покупатели и продавцы воспринимают состояние рынка, и о том, какого их общее мнение на будущие перспективы (в общем отношении)
• Собственное восприятие оценщика того, как специфические настроения и ожидания на рынке могут оказать влияние на объект.

8. Степень или диапазон рыночных колебаний в обозримом будущем
• В данном вопросе ключевыми параметрами являются степень и диапазон волатильности ожидаемых рыночных колебаний. Данные параметры необходимо рассматривать в контексте рыночных перспектив в отношении расположения и типа объекта.

Более детальная справочная информация, а также предписания к действиям содержатся в ПП 4.2, а также дополнении 4.4 Красной Книги.
Оценщик может столкнуться с запросом, предоставить консультацию по поводу возможного изменения стоимости.
Иногда рынок оказывается в условиях скоротечных изменений цен на активы, и, соответственно, оценка активов может быстро устареть. Именно в такие периоды клиент, в частности кредитор, проводящий оценку надежности залогового обеспечения, может запросить у оценщика дополнительную консультацию.
Скорее всего, подобная просьба будет относиться к рыночной стоимости не на текущую дату, а на ближайшее будущее.
Есть основания полагать, что клиенты могут обратиться к консультанту за оценкой, где база оценки будет плохо или недостаточна определена. Кредиторам настоятельно рекомендуется не запрашивать оценку вида стоимости, не признаваемого стандартами Красной Книги, не предоставляя четкого определения.
В соответствии с принятой практикой оценки специалисты должны давать консультации по потенциальной стоимости объекта для целей кредитования только в определенных, четко обозначенных обстоятельствах.
Рыночная стоимость - это исходный пункт в предоставлении хорошей консультации по оценке.
В обязанности оценщика входит обзор рынка, отслеживание тенденций и поиск данных по сделкам на рынке. Считается, что в условиях скоротечных изменений рынка, понятие Рыночной стоимости не будет иметь свой предписанный результат, если срок экспозиции начинается на дату оценки.
В дополнение к определению Рыночной стоимости, оценщик может предоставить свое мнение по поводу рыночной цены продажи при условии начала срока экспозиции на дату оценки. Период маркетинга должен быть обозначен оценщиком.
Любое мнение о потенциальной будущей цене должно быть выражено таким образом, чтобы при этом клиент был предупрежден о возможных изменениях на рынке, и, следовательно, не рекомендуется полагаться на экспертное мнение безоговорочно.
Любое подобное мнение должно служить дополнением к заключению о Рыночной стоимости (как определено в Красной Книге).
Предоставляемая консультация должна быть частью пояснения, включенного в текст отчета, где в надлежащих местах могут быть освещены следующие аспекты:
• Комментарий по поводу динамики изменений, наблюдаемых на рынке
• Согласованные прогнозы в сравнении с текущими данными, такими как IPD и другие показатели
• Определение степени доверия относительно объекта коммерческой недвижимости по методологии RICS
• Рынок производных ценных бумаг (с осторожностью)
• Коммерческое знание, профессиональные навыки и обсуждение с коллегами и другими участниками рынка
Оценщик должен рационально подходить к обозначенным выше источникам информации в целях консультации по вопросам ожидаемых тенденций изменения стоимости на сам объект, класс активов и местоположение.
Информационные бюллетени по оценке периодически выпускаются Советом Директоров RICS по оценке. Они затрагивают важные области практики оценки и нацелены на те аспекты, где требуются прояснения и пояснения к принятой оценочной деятельности. Они не составляют часть стандартов оценки RICS. После опубликования Информационного бюллетеня, любые необходимые изменения к руководству будут опубликованы в последующем ежегодном издании Красной Книги
...............

Нмв очень полезная штука.:-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 2267
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 08, 2013 - 09:48 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)


Цитата:
Почему-то здешний робот запрещает давать ссылки!


Может быть в ссылке есть какая-то последовательность символов, которая запрещена ?

Пришлите саму ссылку ... пожалуйста.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 12
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 08, 2013 - 10:28 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Отправил на лабрейтовский адрес.
Что-то опять сегодня два раза войти не смог. Выдаёт внутреннюю ошибку.
С прошедшими и наступившими всех. :-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 2268
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 08, 2013 - 11:06 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

www.labrate.ru/doc/ValuationReviewsJune2009.pdf
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 2269
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 08, 2013 - 11:07 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

одно слово робот не пропускал - посчитал его ругательным
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 13
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Январь 09, 2013 - 10:29 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Спасибо.
Особо обращаю внимание на следующее:
"Кредиторы и оценщики могут указать в задании на оценку, рассчитана ли рыночная стоимость при допущении наличия определённого уровня долгового финансирования, это может быть представлено в виде специального допущения, касательно того, что долевое финансирование предоставляется на выгодных или невыгодных условиях и является ли это финансирование доступным для всех участников рынка. Таким же образом, если расчёт рыночной стоимости основан на допущении определенного уровня доступного заёмного финансирования, оценщик должен предоставить своё мнение относительно величины рыночной стоимости при стандартных условиях заёмного финансирования".
В связи с этим имею все основания считать возражения относительно использования техники группы инвестиций для определения РС несерьёзными. А уж из уст членов РИКС - основанием для жалобы в их СРО (в РИКС т.е.) на тему, что руководящие документы не читают (он 2009 года, по идее это уже в последней редакции КрКн должно быть) и более того "политику партии" подвергают ревизии. :-):-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Николай Баринов
Редкий гость
Идентификатор: npb

Номер сообщения: 4
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Январь 09, 2013 - 12:10 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Дык, жалуйтесь
Четко ведь сказано: "при ДОПУЩЕНИИ наличия....долгового финансирования..".
Так что котлеты (РС) отдельно, а мухи (допущения) - отдельно. Именно это, нмв, и отражено в "политике партии".
Расчет РС техникой группы инвестиций как общий случай - не катит. Я так читал и продолжаю читать МСО и документы RICS.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 14
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Январь 09, 2013 - 02:21 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Николай Петрович.
Вы как-то пропустили в цитате именно то, к чему относится СпецДоп - к определённым условиям долевого финансирования, например, с отрицательной доходностью при СК меньше СКред.:-)
Вот это и в самом деле то, чего по факту нет в жизни - отрицательный рычаг, чокнутый инвестор => СпецДоп.
А на рыночных условиях финансирования - просто обчное допущение, о котором надо указать в отчёте. Не более того. Таких допущений в оценке тьма, только о них не пишут.

(Сообщение исправлено Traffalgar 09 Январь, 2013)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Николай Баринов
Редкий гость
Идентификатор: npb

Номер сообщения: 5
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Четверг, Январь 10, 2013 - 09:01 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Не буду спорить, Александр Анатольевич.
Поясню на другом примере. Для меня РС нового автомобиля - это его средняя цена по нескольким дилерам. Та цена, уплатив котрую получишь авто и ничего не будешь должен. Но ни в коем случае не сумма платежй по кредиту.
Хотя исключения возможны.
Я так думаю
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 16
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Четверг, Январь 10, 2013 - 09:46 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Николай Петрович.
А я тоже так думаю. Почти.
Авто сколько в кредит покупают? %20, не более. Квартир? Столько же (но нюансы есть). Ком.недв., о которой документ и моя статья? Около 100%. Из них для себя, т.е. не для сдачи в коммерческую аренду? В Москве 10 - 30%, про больше не слышал.
Отсюда и разница.
Когда будут %70-80 авто покупать в кредит, я с Вами не соглашусь уже.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Николай Баринов
Редкий гость
Идентификатор: npb

Номер сообщения: 6
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Пятница, Январь 11, 2013 - 12:53 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Да и я - почти. Меня "смущает" тот факт, что в разных странах процент приобретаемого в кредит весьма разнится, а в МСО (претендующих на универсальность используемых понятий) не предлагается отдельной ф-ки РС для случаев даже 100% покупок в кредит.
Оттого и мыслю: объект - отдельно, долги субъекта - отдельно. А когда вместе - это уже микс объекта с субъектом
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 17
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Пятница, Январь 11, 2013 - 06:45 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Процент ком.недв., приобретаемой в кредит, думаю разнится немного, т.е. везде около 100%. Вот условия кредитования (ставки, сроки) действительно могут отличаться. Но и в одной отдельной России они разные в разных местах.
Не понимаю, какая отдельная ф-ка РС нужна для типичных рыночных условий совершения сделок с использованием типичных рыночных соотношений долг/доля?
Долг отдельно? Так он и не вычитается из РС, она не снижается на величину долга.
Нмв тут Вы какой-то некорректный вопрос задаёте, а я на него ответить не могу.:-)
Кроме того там не только долг, там ещё и возврат собственных средств с рыночной доходностью. Нужно же зачем-то покупателю покупать.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Николай Баринов
Редкий гость
Идентификатор: npb

Номер сообщения: 7
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 15, 2013 - 12:17 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

С коммерческой - похоже, м.б., точно не знаю, но готов согласиться.
А как с жилой - явно ведь разные картинки, даже "у них", не говоря уж "у нас"?
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Редкий гость
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 21
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 15, 2013 - 06:22 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Соглашайтесь, Николай Петрович, соглашайтесь... :-)
А ещё лучше, проверьте на цифрах. Прочувствуйте, что называется, откуда ликвидность берётся там где ею и не пахло. :-)
Жилая недвижимость - это всё-таки везде иной феномен, обладающий признаками предмета личного потребления. Имеются страновые культурологические особенности. Например, в Германии такого как "американская мечта" близко нет. Только 50% квартир находятся в собственности проживающих там людей. Народ просто не очень желает иметь собственное жильё. Снимает себе спокойно всю жизнь. И кстати там главный подход при оценке (по крайней мере для ипотеки) - доходный с постоянной стоимостью. И удивительно - это в совокупности с относительно более высокими, чем в остальной Европе, ставками ипотеки, даёт макроэффект стабильности цен.
В США ставили цель - каждой семье по квартире. Нет денег - бери кредит. Чем закончилось - известно. Но и там, кстати, квартирные комплексы и кондоминиумы относятся к коммерческой недвижимости (по крайней мере, по банковским канонам). 1-4 семейные домики только жилая.
Что касается нас, то разговор отдельный. Подход будет работать, но рынка аренды-то ведь нет нормального, да и сроки в первую очередь кредитования у нас малые: раза в 1,5-2 меньше. Это очень сильно снижает стоимость. Да и ставки выше в те же 1,5-2 раза.
Зато сразу понятно, чем мы от Запада отличаемся. Вот и экономический износ налицо. В планетарном, так сказать, масштабе.:-)

Вставьте сообщение тут
Сообщение:
Жирный Наклон Подчерк Ссылка Вставить картинку

Идентификатор: Публикация сообщений:
Это открытая зона для публикаций. Введите свои имя и пароль, если у Вас есть регистрация. Иначе, введите Ваше имя и оставьте поле для ввода пароля пустым. Вы также можете указать Ваш e-mail адрес.
Пароль:
E-mail:
Опции: Разрешить HTML в сообщениях
Активировать адреса URL в сообщениях
Действие:

Темы | За день | За неделю | Дерево | Поиск | Список Участников | Помощь/Инструкции | О Программе Администрирование