Библиотека: ссылки, цитаты, резюме Выйти | Темы | Поиск | www.labrate.ru
Модераторы | Регистрация | Личный профиль

RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians » Неопределённость и точность в оценке » Библиотека: ссылки, цитаты, резюме « Предыдущее Следующее »

  Нитка Последний автор Сообщения Страниц Последнее сообщение
Конференция "Проблемы точности и неопределенности результатов оценк...Администратор92 05-07-13  12:41 pm
Документы RICS о неопределённости в оценкеСлуцкий Александр Ан06-26-12  12:26 pm
Архив на Июнь 24, 2012Слуцкий Александр Ан22 06-24-12  10:53 am
Архив на Май 18, 2012Слуцкий Александр Ан22 05-18-12  10:58 am
Архив на Май 12, 2012Слуцкий Александр Ан22 05-12-12  12:25 am
Архив на Апрель 17, 2012Слуцкий Александр Ан22 04-17-12  09:26 am
  Начать новую тему        

Автор Сообщение
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 726
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: 
Голосов: 1 (Голосовать!)

Опубликовано Пятница, Июль 20, 2012 - 10:15 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Понравилось.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=121272#121272

Павел Кулешов От: 19 июля 2012 г. 23:54:27

"Доброй ночи, коллеги!
Я постараюсь по существу. Возможно, напишу банальные вещи, но уж как есть. Начну не с начала, а наоборот. С согласования результатов то есть.
Итак, согласование. Все очевидно. Гигантская разница в результатах и назначение «нужных» весов. Когда оценщик хочет, например, помочь задешево продать государственный транспорт, он обязательно вдобавок к сравнительному подходу использует затратный. Износ там, понятно, будет стремиться к 100%, РС затратным – к нулю, что позволит кому-то стать счастливым обладателем весьма интересных автомобилей за неприлично скромные деньги. Надо наоборот – пожалуйста: износ в затратном будет стремиться к нулю. При этом лично меня откровенно бесит наукообразие процесса согласования: чудесный метод анализа иерархий и прочая муть придает лоск факту назначения нужному результату удельного веса в размере 0,9.

Затратный подход:

1. Сам факт его использования. Небольшой населенный пункт, райцентр; население – преимущественно пенсионеры, работать негде, все умерло. Остались брошенные цеха какой-то местной фабрики. Аналоги, понятно, искать не хочется (да и зачем – цифра нужная не получится), доходный тоже сложноват, а для затратного, к счастью, есть волшебный УПВС. Фундаментальная дурь в использовании затратного подхода следует из абсолютного несоответствия основного принципа подхода и ситуации на местном рынке недвижимости: никто не потенциальных покупателей не измеряет стоимость по затратам на строительство, поскольку здесь уже 20 лет никто ничего не строил.

2. Жульничество при определении стоимости замещения. В зависимости от преследуемой цели подбирается аналог, данные о цене (стоимости строительства) которого используются для определения стоимости замещения оцениваемого объекта. В случае с оборудованием помогают тут же вносимые корректировки на различия в значениях выходного параметра, при желании потянуть вверх – начинается наворачивание расходов на транспортировку, монтаж, наладку, обучение персонала и др.; в случае с недвижимостью помогает «коэффициент влияния НТП», можно забыть про отсутствие некоторых коммуникаций или, наоборот, вспомнить (даже если они есть; если потом спросят – сказать, что на дату оценки не было, появились потом).

3. Прибыль предпринимателя. Сейчас второй после наркоторговли по прибыльности бизнес – строительство деревянных домов, сараев, бань в юго-западных районах Брянской области, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС. Пока государство выплачивает компенсации за «утраченное имущество» на основании отчетов об оценке (пока позволяет откачку космических сумм из гос. бюджета), определяемая оценщиками прибыль предпринимателя в этой сфере будет составлять 70-90%.

4. Физический износ. Просто песня. Если надо чтоб стоимость пониже – у нормального здания физ. износ процентов так 70-80, не меньше. Если под залог – так только вчера построили, все отлично.

5. Функциональный износ. Тут надо попотеть, поэтому обычно его оставляют в покое. Лучше все решить с помощью износа внешнего.

6. Собственно, внешний. Для залога? Нет его. Ничего не произошло во внешней среде. Живем в СССР, заводы строятся в каждой деревне, поля засеваются, все вокруг счастливы. Хотите РС поменьше? Шеф, все пропало. Все вокруг рушится, скоро всему конец, внешний износ определен «на основании изучения рынка путем экспертного суждения оценщика» в 90%.

Сравнительный подход:

1. Акцентированный отбор аналогов. Разброс цен предложений огромен, при формальном соответствии ФСО путем особого подбора аналогов доказываются величины РС, различающиеся в разы.

2. Декоративные скидки на торг в размере 3-5%. В отдельных случаях скидка на торг должна составлять 70-80% (если пытаться следить за ценой каждого из выставленных на продажу объектов, такие относительные величины снижения цен в течение срока экспозиции не так уж редки), но в помощь оценщику есть пара-тройка вреднейших статей и исследований, которые по сути абсолютно безосновательно закрепляют скидки на торг в максимальном размере 10-12%.

3. Внесению корректировок и жульничеству в процессе оного можно было бы посвятить отдельную статью, ибо в этой части полет фантазии не ограничен ничем. Здесь порой рождаются ноу-хау, достойные патентной защиты. Времени описывать в подробностях, к сожалению, нет.

4. Усреднение кардинально различающихся скорректированных цен аналогов или назначением скорректированным ценам «нужных» аналогов нужных удельных весов.

Доходный подход:

1. Факт его применения для оценки объектов, доход приносить не способных, или прогнозирование доходов от которых по сути невозможно.

2. Фантастически оптимистичные предположения о возможности сдать объект в аренду, сделанные на иначе как под воздействием слоновьей дозы антидепрессантов. Объект стоял и нафиг никому не был нужен последние 10 лет. Тут приходит оценщик (только его и ждали) и говорит: «Начиная с завтрашнего дня, не напрягаясь, мы все эти многие тыщи квадратных метров начинаем сдавать в аренду по N (много) рублей за квадрат». А мужики-то, оказывается, десять лет не знали, что так можно… Если оценивается бизнес, то в зависимости от преследуемой цели прогнозируется либо мировое господство оцениваемого предприятия, либо его полный и безоговорочный крах.

3. Определение рыночной ставки аренды объектов недвижимости. Можно ставки в предложениях офисных помещений по 20-30 кв.м. распространить на 5-10 тыс. кв.м. Коридоры, лестницы и туалеты тоже сдадим по этой ставке, чтоб не пустовали. На торг - 3-5%, не больше (а чего? рынок-то он ведь растет со страшной силой).

4. Расходы, с которыми связана эксплуатация оцениваемого объекта недвижимости – функция достигаемого результата. Для залога – вся коммуналка оплачивается кем угодно, только не собственником, управляющие и иной персонал работают за еду. В противоположных случаях коммуналка сопоставима с ДВД, а управляющие и другой персонал устраивают забастовки, требуя повышения зарплаты.

5. Ставки дисконтирования и капитализации находятся в диапазоне от безрисковой до десятков процентов, опять же в зависимости от преследуемой цели. В некоторых случаях, оказывается, населению нужно снимать деньги с банковских депозитов и покупать бывшие колхозные коровники, ибо последнее надежней.

Это очень кратко и укрупненно. Если пытаться перечислить все те ухищрения, которые используются для получения нужного результата, потребуется масса времени, поскольку внутри каждого из подходов наберется ни один десяток пунктов".

Обсуждается тема "Грубые ошибки в Отчетах об оценке", а источник ошибок - неопределённость в хитром её проявлении. Вот ещё характерная цитата (там же, следующий пост):

Белов От: 20 июля 2012 г. 1:40:07

... По моему разумению, попытка создать инструкцию (или что-то типа того) для проверяющих – «как не дать себя облапошить», это даже не полумера. Всегда на более мощную броню (банковский специалист) найдется еще более мощный снаряд (постоянно совершенствующийся на выполнении и сдаче Отчетов Оценщик).
...

А по моему разумению до тех пор пока "постоянное совершенствование в выполнении и сдаче отчётов" не будет заменять собой собственно оценку, о серьёзном отношении к результату говорить глупо.
Сама же тема, заданная О.Щербаковой, сводится к использованию неопределённости в корыстных целях. А то, что Кулешов написал - достаточно простые и понятные вещи - нужно брать за основу, развивать хоть до 1000 страниц, заставлять НСОД принимать как стандарт.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 1961
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Суббота, Июль 28, 2012 - 03:21 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Советуем прочитать книгу: Макконнелл С. Сколько стоит программный проект. — М.: «Русская Редакция», СПб.: Питер, 2007. - 297 с. http://www.twirpx.com/file/357991
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 759
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Суббота, Июль 28, 2012 - 08:29 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Судя по тексту не понятно, о точности чего идёт речь.
Т.е. что оценивалось и с чем сравнивалось?
3 варианта.
1. Правильный: оценивалась Стоимость Реализации некоего объекта на какую-то будущую дату причём экспозиция должна была начаться в дату оценки. Потом оценка сравнивалась с ценой сделки. Тогда о базе Рыночной Стоимости говорить не приходится, поскольку в случае оценки РС экспозиция должна была закончиться в дату оценки.
2. Оценивалась Будущая Рыночная Стоимость на дату продажи в будущем, экспозиция начиналась в дату оценки. Затем эта БРС сравнивалась с ценой сдделки на будущую дату. Такое, например, в США не делается. Будущая Рыночная Стоимость как термин отсутствует, он имеет смысл как Ожидаемая РС на будущую дату для объектов в стадии создания.
3. Оценивалась РС на дату оценки с экспозицией, завершённой на дату оценки. Она сравнивалась с ценой сделки на будущую дату, причём экспозиция начиналась в дату оценки. Говорить о точности оценки в этом случае можно только при очень сильно нереальных предположениях. Об этом моя статья для Конференции в НН.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 847
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Понедельник, Август 27, 2012 - 02:24 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Понравилась цитата, не хочу, чтобы потерялась.
http://www.echo.msk.ru/blog/oleg_lurie/923756-echo/
Олег Лурье
Откровения президента ФИДЕ. Кирсан Илюмжинов о шахматах, Путине и Ходорковском
"Вот еще есть и другая программа, которую я десять лет назад предлагал Билу Гейтсу, но тогда ещё не было готово техническое обеспечение. Смысл моей программы в том, чтобы посмотреть, какая же страна умнее, какой континент умнее, и определить IQ нации. Вот, например, мы объявляем матч Россия – США и одновременно в 12 часов дня вы можете сделать ход или с помощью интернета, или по мобильному телефону. На ход дается десять минут. Предположим, ход делает Россия: миллион человек – е2-е4, два миллиона – d2-d4, или какой-то другой вариант. А компьютер выбирает один единственный ход, но не самый умный, а наиболее часто встречающийся".
Применение наиболее вероятного в шахматах. :-) Но как же глубоко сидит эта частотная вероятность!
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Александр Костин
Модератор
Идентификатор: kostin

Номер сообщения: 2158
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Понедельник, Август 27, 2012 - 02:57 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

имхо, политик всего лишь использовал ее для своих целей (т.е. невольно показал, что этой вероятностью легко манипулировать)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Мисовец
Партнер
Идентификатор: Мисовец

Номер сообщения: 3476
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Август 29, 2012 - 08:16 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Судя по тексту не понятно, о точности чего идёт речь.
Ну, Вы книгу не читали, поэтому непонятно. Я читал предыдущую версию, там речь идет о планировании затрат менеджментом фирм, изготавливающих программы на заказ, они обосновывают стоимость контракта и потом она какая-то реальная получается.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Александр Костин
Модератор
Идентификатор: kostin

Номер сообщения: 2160
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Август 29, 2012 - 02:57 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

С Джонсом можно согласиться, если процессы в ОД будут иметь высокую степень контроля (а это значит, что бизнес-процессы в ОД будут отлажены и иметь стандартизированное представление: как по методам извлечения данных об объекте оценки, об окружении, так и по методам анализа и расчета).
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Кандидат
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 70
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Суббота, Март 30, 2013 - 09:50 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Спасибо Продажецен. :-)

Михаил ДЕНИСОВ.
Двойных стандартов не будет
Кузбасс-главное. 29.03.2013
http://www.kuzbass85.ru/2013/03/29/dvoynyih-standartov-ne-budet/#.UVW67LVpSkw.livejournal

марта 2013 года Арбитражный суд Кемеровской области решением по делу №А27-19577/2012 признал незаконным пункт 2.13 порядка определения размера арендной платы в городе Кемерово.
Этим пунктом комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (КУГИ) предоставлялось право рассчитывать размер арендной платы за земельные участки не по утвержденной методике, а по рыночной оценке. При этом в постановлении случаи, в которых КУГИ определяет размер арендной платы не по общим правилам, а путем заказа отдельного отчета о рыночном размере арендной платы, не были установлены. В результате арендную плату можно было рассчитать как по методике, так и по рыночной стоимости. Как следовало из отмененного пункта, вопрос о проведении оценки отдавался на усмотрение КУГИ. Кто решает? В каких случаях? Для каких групп лиц? Ответов на эти вопросы постановление не содержит.
- Юристы нашей компании в судебном заседании привели конкретные примеры того, к чему приводит возможность двоякого толкования норм, — комментирует ситуацию Яков Сизов, управляющий юридической компании «Дилекс». — Так, в отсутствие четких принципов, механизм расчета арендной платы от рыночной стоимости стал инструментом противодействия арендаторам, устанавливающим кадастровую стоимость земельных участков в судебном порядке. Арендатор, не согласный с расчетом аренды ввиду необоснованно завышенной кадастровой стоимости, идет в суд, доказывает в открытом судебном споре свою правоту. А в ответ получает от КУГИ перерасчет арендной платы по рыночной стоимости, приближенный к той, что была рассчитана от признанной судом незаконной кадастровой стоимости.
Вступившее в силу судебное решение, отменяющее указанное положение, позволяет арендаторам требовать перерасчета арендной платы, в том числе возврата излишне уплаченных платежей за прошлый период.
- Исключить двойные стандарты можно, лишь установив единые правила, — продолжает Яков Михайлович. — Либо всё по методике, либо всё на основании отчета оценщика. Но пока в законодательстве, регулирующем оценочную деятельность, заложены такие принципы, как право оценщика самостоятельно определять подходы и методы, используемые при оценке, отчет всегда будет в той или иной степени субъективным.
В подтверждение своей позиции управляющий компании «Дилекс» сослался на успешно завершенный 26 марта 2013 года процесс по делу № А27-19576/2012. Решением Арбитражного суда был признан недостоверным отчет независимого оценщика по установлению арендной платы, выполненный по заказу КУГИ.
...
Комментарий Продажицен
Требуется от СРО: метод.указания по обоснованию применения методов 29 марта, 19:16
Я думаю, что руководство СРО должно озадачиться разработкой методического указания с рекомендациями о том, какие методы в каких случаях (задачах) оценки целесообразнее выбирать оценщику, почему именно этот метод и каков предел неопределенности возникает при выборе того или иного метода.
Это необходимо сделать руководству СРО, чтобы защитить оценщиков от огульного обвинения их в некорректных действиях при осуществлении оценочной деятельности.
Пока работающие оценщики действуют на свой страх и риск, без общего руководства.
Эти методические разработки необходимы также, для урегулирования разногласий между оценщиками и экспертами СРО, при проведении экспертиз.
....
Вот юристы уже лучше в теме неопределённости оценки понимают. И как с ней бороться. А эти ...
Конечно же допустимые и недопустимые методы (которые Бастрыкин именует "заведомо ложными стандартами оценки")... Кумулятив, скидки на торг, выдача мультипликатора валовой ренты за ставку капитализации.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Кандидат
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 71
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Суббота, Март 30, 2013 - 11:16 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Ещё раз спасибо Продажецен 28 марта, 12:50

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений) арбитражных судов, не вступивших в законную силу город Ростов-на-Дону дело № А53-29043/2012 25 марта 2013 года 15АП-1922/2013
- Государство: Кадастровая стоимость - 277 995 293 руб
- Общество: Оспорило, представив Отчет об оценке и положительное заключение саморегулируемой организации. Рыночная стоимость - 98 391 954 руб. Снижение цены составило 2,8 раза
- Государство: Выразив несогласие, ходатайствовало о проведении судебной экспертизы.
- Судебная экспертиза: Рыночная стоимость - 111 261 294 руб. Расхождение значения стоимости участка в Заключении эксперта, по сравнению со стоимость, определенной в отчете об оценке обществом составило 13%
- Суд: Решение: приравнять кадастровую стоимость к рыночной в размере 98 391 954 руб.

Суд специально высказался насчёт:
- Расхождения значений стоимостей:
Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта само по себе не может свидетельствовать о недостоверности одного из отчетов. Указанное предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов. А также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.
- Величины расхождения стоимостей:
Суд установил, что разница между рыночной стоимостью спорного земельного участка, определённой в отчёте №82-2012 от 11.09.2012 об оценке, и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта №2-Э от 19.12.2012, не превысила допустимую погрешность вычислений и обусловлена допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки. В связи с чем, данная разница сама по себе не может свидетельствовать о недостоверности отчёта №82-2012 от 11.09.2012 об оценке.
..........
Приходится уже второй раз снимать шляпу перед Ростовским Судом (первый раз насчёт драчки с залогом, пост о дырах в залоговом и оценочном законодательстве). Правда аргументация относительно величины расхождения неясна. Она вообще была?
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 108
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Май 07, 2013 - 03:54 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Давненько обновлений не было.:-)
Вот нарыл. Мне кажется очень актуальным:

Решетникова И.В. (1977), Доказательственное право Англии и США, Екатеринбург

§ 6. Стандарт доказывания. Теория вероятности доказательств
http://rud.exdat.com/docs/index-598603.html?page=7
Стандарт доказывания.

Бремя доказывания связано со стандартом доказывания. В российском процессе не определяется, что является стандартом доказывания. Пожалуй, таким крите¬рием долгое время оставалось требование об установлении истины по делу. В американском и английском праве под стандартом доказывания понимается критерий, согласно кото¬рому судья выносит решение по делу. Эти критерии различны в гражданском и уголовном процессе.
В деле Miller v. Minister (1947) лорд Деннинг так сформулировал стандарт доказывания:

«Если доказательство таково, что суд присяжных может сказать: «Мы знаем, что это более вероятно, чем нет», то бремя выполнено, но если вероятности равны, то бремя не выполнено» 1.

1. Цит. по Eglleston R. Op. rit. P. 132.

В деле Davies v. Taylor лорд Рейд подчеркнул, что стандарт доказывания по гражданским делам — это баланс вероятности. Если доказательство показывает баланс в пользу того, что случилось, это значит, что это действительно случилось. 2.

2. Ibid.

Стандарт доказывания не преследует цель установить истину. Скорее это лишь определенная мера того, смогли ли стороны успешно выполнить возложенное на них бремя доказывания. В итоге судья решает, кому из сторон верить. Если истец выполнил бремя доказывания и смог убедить судью в своей правоте, то он выиграл с вероятностью, по крайней мере, 51 против 49. Если 50 на 50, то иск удовлетворению не подлежит в силу рав¬новесия вероятности. 3.

3. Murphy P. Op. cit. P. 94.

В связи с этим можно сформулировать определение стандар¬та доказывания еще более математически:

«Под правовой концепцией вероятности лежит математическая теория вероятности... которая может быть сформулирована как бремя, пока-зывающее преимущество, по крайней мере, 51 к 49 что такое имело место или будет сделано таким образом». 1.

1 Eggleston R. Op. cit. P. 132.

В большинстве гражданских дел стороне требуется доказать свою позицию на балансе простой вероятности, а именно: более вероятно, чем нет. Баланс вероятности должен быть соблюден и при вынесении решения по делу, и при доказывании отдельных вопросов в ходе судебного слушания.
......................
Вот нмв нормальный стандарт "точности" определение РС: 51% или, скорее, более 50%.
А более полно, надо добавить мат.стандартом "почти наверное". Тогда, с мтз достаточный стандарт "точности" состоит из двух интервалов
1. более широкий, в котором сделка произойдёт "почти наверное"
2. более узкий, вложенный в первый "более 50%", в котором сделка скорее произойдёт, чем не произойдёт.
Собственно, об этом моя статья про ТГИ.
Далее можно попытаться построить субъективное распределение вероятности, исходя из того, что 51% равномерно распределён внутри второго интервала, а 49% по двум крайним от него интервалам, предполагая, что к границам интервала "почти наверное" вероятность снижается до нуля.
Или это нечто из области нечётких представлений?
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 114
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Суббота, Май 11, 2013 - 11:32 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Должны ли различные оценочные подходы приводить к единой стоимости объектов оценки?
Ю.В. Козырь
Appraiser.ru. 01.04.2013
http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/kozir/Kozir-04-2013.pdf
...
В случае с оценочными подходами из практики оценки мы знаем, что результаты оценок одного и того же объекта, выполненные различными оценочными подходами, обычно не совпадают. В качестве наиболее распространенных факторов, объясняющих причины такого несовпадения можно выделить следующие:
• неполнота использованной оценщиками информации;
• несовершенства самого рынка 5: на рынке всегда существует «люфт рынка» - объективно существующая на момент оценивания ценовая неопределенность и неравновесная динамика в соответствующем сегменте рынка, из-за чего практически все параметры моделей испытывают «дрожание»;
• выбор некорректных моделей оценки, не применимых при конкретных условиях;
• некорректный выбор входных параметров для используемых расчетных моделей;
• ошибки вычислений.

5. Фишер Блэк - один из соавторов знаменитой формулы оценки стоимости опционов, высказывал мнение, что рынок является эффективным, если курсы акций отражают стоимость компаний с точностью от 50% до 200%, т.е. недооценивают в два раза или переоценивают до двух раз.

В силу вышеуказанного, совпадения результатов оценочных подходов могут быть лишь случайными. Конечно, подобные объяснения нельзя скидывать со счетов.
...
Мне понравилась ссыдка на Фишера Блэка. Ю.В., если можно, ссылку ... Можно по почте, если проблемы с Лабрейтом. Очень нужна!:-)
Дело в том, что (фиг с ней, с эффективностью, нмв какая же это эффективность - в 4 раза) это в целом согласуется с рассмотрением динамики цен Людвигом Лахманом вот здесь (в Главе II Об ожиданиях):
Lachmann, L.M. (1956), Capital and Its Structure, Bell & Sons, Ltd., on behalf of the London School of Economics and Political Science, http://mises.org/books/capitalstructure.pdf
(для гурманов экономической мысли рекомендую, сам думаю когда-нибудь статью сделать Лахман +Ланге)
Смысл, нмв, там в том, что на изменения (!) цен в некотором диапазоне рынок попросту не реагирует. Соответственно (это уже моя гипотеза) в статике это диапазон цен рынок воспринимает индифферентно, т.е. там нет РС в виде числа, есть диапазон, и он весь - равновероятная РС с вероятностью совершения сделки 50+1 шанс из 100 на весь (!) диапазон.
Но у Лахмана есть ещё и внешний диапазон, который имеет иное значение (см. оригинал). Но это уже диапазон, в котором сделка произойдёт уже нмв "почти наверное".
Ну а далее см. постом выше.
Кстати Лахман свою гипотезу выдвинул против поиска наиболее вероятного внутри диапазонов, о чём писал Ланге
Lange, O. (1944), Price Flexibility and Employment, The Principia Press, Inc., Bloomington, Indiana Глава 6 Неопределённость (есть в сети, тоже рекомендую)
Т.е. в целом нмв Лахман и Блэк об одном и том же.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 2425
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Понедельник, Май 13, 2013 - 02:48 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Речь идет о работе Ф. Блэка:

Black,Fischer (1986), Noise. Journal of Finance, Vol.41 No.3.July 1986.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 115
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Понедельник, Май 13, 2013 - 04:36 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Спасибо. Понял. :-)
Даже читал, но цифры что-то не отложились. В сети она есть, найду, ссылку выложу.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 123
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Суббота, Май 18, 2013 - 02:16 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Нашёл Нойса. :-)
http://cruel.org/econthought/profiles/auxfiles/black_86.pdf

И определение эффективного рынка с (0,5 ... 2,0) там тоже нашёл.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 125
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Понедельник, Май 20, 2013 - 06:06 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Цитаты из Блэка
"Все оценки стоимости являются шумными, и, таким образом, мы никогда не можем знать, как далеко находится цена от стоимости.
Однако, мы могли бы определить эффективный рынок как тот, на котором цена находится в пределах «фактора 2» от стоимости, то есть, цена больше, чем половина стоимости, и меньше, чем две стоимости. 11

11. Я думаю, что это помещает меня между мнениями Merton [49] и Shiller [57], [58]. Отклонения от эффективности в моем мире кажутся более существенными, чем у Merton, но намного менее существенный, чем у Shiller.

49. Merton, Robert C. "On the Current State of the Stock Market Rationality Hypothesis." Sloan School of Management Working Paper #1717-85, October, 1985.
57. Shiller, Robert J. "Do Stock Prices Move Too Much to be Justified by Subsequent Changes in Dividends?" American Economic Review 71 (June 1981), 421-436.
58. Shiller, Robert J. "Stock Prices and Social Dynamics." Brookings Papers on Economic Activity 2 (December 1984)

«Фактор 2» конечно произволен. Интуитивно, тем не менее, он кажется мне разумным в свете источников неопределённости по поводу стоимости и мощности сил, заставляющих цену возвращаться к стоимости. По этому определению я думаю, почти все рынки эффективны почти все время. "Почти все" – означает, по крайней мере, 90%".
Мне нравится. :-)
Ну и не удержусь привести ещё одно мнение Нобелевского Лауреата:
"Даже отлично обученные люди, тем не менее, кажется, последовательно делают определенные виды ошибок. Например, есть сильная тенденция при рассмотрении данных предполагать, что если два события часто происходят вместе, одно из них вызывает другое. Есть еще более сильная тенденция предполагать, что то событие, которое происходит первые - причина того, которое происходит вторым. С этими тенденциями легко справляются в самых простых случаях. Но они, кажется, ползают, въезжают задним ходом, когда эконометрические исследования становятся более сложными. Иногда становится интересно, можем ли мы вообще сделать какие-либо выводы из результатов исследований регресса.
Поскольку есть так много шума в мире, определенные вещи чрезвычайно неразличимы.
Например, мы не можем знать, каков ожидаемый доход на рынке. Есть все основания полагать, что он изменяется в течение долгого времени, и нет никакой особой причины полагать, что изменения происходят гладко. Мы можем использовать средний прошлый доход в качестве оценки ожидаемого дохода, но это - очень шумная оценка. 23

23. Merton [48] показал, как трудно оценить ожидаемый доход на рынке.

Точно так же наклоны кривых спроса и предложения оценить настолько трудно, что они чрезвычайно неразличимы. В попытке оценить их интроспекция (метод психологического исследования, который заключается в наблюдении собственных психических процессов без использования каких-либо инструментов или эталонов – А.С., Википедия) кажется столь же хорошим методом, как и любой другой. Одна большая проблема состоит в том, что независимо от того, сколько переменных мы включаем в эконометрический анализ, всегда, кажется, есть потенциально важные переменные, которые мы опустили, возможно, потому, что они также неразличимы. 24

24. Learner [40] и Black [16] обсуждает глубокие трудности обычных эконометрических исследований".
Без комментариев. :-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 129
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Май 22, 2013 - 10:01 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Из блога Хазина (спасибо В.А. Шогину) про цены на активы. Про стоимость уж каждый сам пусть додумывает. И про ликвидность в привязке к стоимости.

http://www.odnako.org/blogs/show_25769/
... Почему? Да всё просто — денег просто нет. Вообще. Кто-то скажет, как же так, есть же фонд страхования депозитов, в нём должны быть деньги! Ну, теоретически да, хотя этот фонд изначально рассчитан на ограниченный объем банковских банкротств, и если их будет больше, то и в нём деньги кончатся. Но главное — в нём нет денег! В нём — активы! А можно ли их превратить обратно в деньги? ...
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 146
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Июнь 18, 2013 - 08:41 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

А вот ещё здорово!
Про "точность" оценки крупного бизнеса и про возможность превратить активы обратно в деньги.
Думаю, что Л.Д. Ревуцкому в его моделях как-то надо такую "ерунду", как ликвидность, как-то учесть. Ну, помимо, тсз общественной значимости.
А уж "оценщикам бизнеса" - прямое доказательство "точности" их оценок. Она никакая. Нет её, т.е.
Бросали бы это дело... :-) Не дурили народ. :-)

Прохоров не светит «Газпрому». Федеральная антимонопольная служба отказала «Газпромэнергохолдингу» в покупке «Квадры» Михаила Прохорова
http://www.gazeta.ru/business/2013/06/18/5384865.shtml
...
Федеральная антимонопольная служба откажет «Газпромэнергохолдингу» в приобретении пакета акций «Квадры» Михаила Прохорова, сообщил глава ведомства Игорь Артемьев. Ранее ФАС отказала в покупке «Квадры» и другому государственному холдингу — «Интер РАО». Шансов найти на актив нового покупателя у Прохорова немного, признают эксперты.
...
Но это не всё.
...
На данный момент ОНЭКСИМу принадлежит 49,99% обыкновенных акций «Квадры», стоимость этого пакета на Московской бирже — около 4,2 млрд рублей. В 2008 году в ходе реформы электроэнергетики структуры Прохорова купили 50,3% акций «Квадры» за 26 млрд рублей.
...
А вот это уже конкретно. Раз в пять с лишним человек переплатил. Да ещё и продать не дают. Актив с нулевой стоимостью, поскольку:
...
А вот найти на актив другого покупателя Прохорову будет непросто. «Шансов на продажу актива частным игрокам нет — деньги есть только у государственных или окологосударственных структур. Частный бизнес вкладывать деньги в покупку активов в условиях отсутствия четких правил игры не будет», — считает директор Фонда энергетического развития Сергей Пикин.
...
Поэтому считайте любую стоимость "рыночную", "фундаментальную", "общественно значимую", но цена актива - ноль, или около того: типа "перепиши там на кого скажут"... Такие люди "в стране советской есть!". :-)
В общем о месте оценки и оценщиков, их потугах и теориях.
Ну и о том, почему РС на вчера - совсем не РС на завтра, а РС "вообще" - совсем не РС "в контексте". Т.е. объяснение, например, того, почему объект, стоящий РС, того не стоит у приставов. И не может стоить.

(Сообщение исправлено Traffalgar 18 Июнь, 2013)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 147
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Пятница, Июнь 21, 2013 - 08:25 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Тест. Вроде снова работает.:-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 2544
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Январь 14, 2014 - 12:55 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

"...в зависимости от используемого метода, измеренное значение площади помещений может колебаться в пределах 24%".
http://rway.ru/world/news/56479/
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 2554
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Март 11, 2014 - 11:37 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

необычная неопределнность
http://theoryandpractice.ru/posts/8574-math-proof-the-size-of-wikipedia
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 161
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Ноябрь 05, 2014 - 09:48 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

А тема неопределённости вышла таки на требуемый уровень в связи с принятием ФСО 7.
Правда теперь никто (включая, похоже, и разработчиков ФСО 7) не знает, как её описывать для заказчика. :-)
Н.П.Баринов уже кое-чего опубликовал, но это пока и всё.
В этой связи
Шарый С.П. (2010), Интервальные методы для решения задач глобального поиска, Презентация лекции на XI Всероссийской конференции молодых учёных по математическому моделированию и информационным технологиям, Иркутск – Байкал, пос. Старая Ангасолка, 15-21 марта 2010 года, http://www.sbras.ru/interval/index.php?j=Education/Manuals/index

Интервальный анализ — это математическая дисциплина,
• предметом которой является решение задач с интервальными (ограниченными) неопределённостями и неоднозначностями в данных, возникающими в постановке задачи либо в процессе решения,
• метод которой характеризуется рассмотрением множеств неопределённости как самостоятельных целостных объектов, установлением между ними операций, отношений и т.п.


Шарый С.П. (2007), Интервальный анализ – современное состояние и перспективы, Презентация с выступления на заседании научной сессии Отделения информационных технологий и вычислительных систем РАН «Фундаментальные основы информационных технологий и систем», Москва, 5 июня 2007 г., http://www.sbras.ru/interval/Education/Manuals/RASession.pdf

«Неопределённость» – состояние частичного знания о проблеме.
Модели неопределённости
• вероятностная (стохастическая)
• интервальная
• нечёткая (размытая)
Интервальное описание неопределённости – наиболее скупое, но его аппарат наиболее развит.
...............................
Пока что все разговоры про неопределённость сводятся к первой трактовке - вероятностной. Отсюда и моды, доверительные вероятности и т.п. В тоже самое время, в экономике это не именуется неопределённостью. То, что можно описать в терминах распределения (нормального или треугольного с ярко выраженной модой) именуется риском, "почти определённостью".
А вот для описания неопределённости нужны аппараты интервальной и нечёткой математик.
Убедился - хорошо работает и наглядно. Только у заказчиков волосы дыбом встанут.
При этом, интервальный подход проще, но менее продвинут получается. И требуется согласование подходов, которое лучше проводить по методу А.В. Костина с соавтором (статья здесь есть) на основе функций принадлежности.
Кстати, интервальный метод легко преобразуется в нечёткую математику:

Орлов А.И. (2004), Нечисловая статистика, М.: МЗ - Пресс, 2004. http://www.aup.ru/books/m162/4_8.htm

4.8. Статистика интервальных данных в прикладной статистике

Кратко рассмотрим положение статистики интервальных данных (СИД) среди других методов описания неопределенностей и анализа данных.
Нечеткость и СИД.
С формальной точки зрения описание нечеткости интервалом – это частный случай описания ее нечетким множеством.
В СИД функция принадлежности нечеткого множества имеет специфический вид – она равна 1 в некотором интервале и 0 вне его.
Такая функция принадлежности описывается всего двумя параметрами (границами интервала). Эта простота описания делает математический аппарат СИД гораздо более прозрачным, чем аппарат теории нечеткости в общем случае. Это, в свою очередь, позволяет продвинуться дальше, чем при использовании функций принадлежности произвольного вида.
...........
Вот произвольный вид функций принадлежности - в самом деле серьёзный минус. Однако, удаётся обосновать трапециидальный их вид.
В общем, надо материальчик писать.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Опытный участник
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 162
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Ноябрь 05, 2014 - 01:29 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Ещё цитаты
Орлов А.И. (2004), Нечисловая статистика, М.: МЗ - Пресс, 2004. http://www.aup.ru/books/m162/4_8.htm

Глава 4. Статистика интервальных данных

4.8. Статистика интервальных данных в прикладной статистике
...
Подход научной школы А.П. Вощинина и СИД.
Если в математической статистике неопределенность только статистическая, то в научной школе А.П. Вощинина - только интервальная.
...........
Т.о. интервальный подход к анализу неопределённости - уже (!) хорошо разработанная тема. А если поинтересоваться, кто такой А.П. Вощинин и чем он занимался в Росатоме, то многое станет более понятным. Просто оценка в стороне как обычно оказалась от развития научной мысли.
Вот ещё ссылка

Орлов А.И. (2004), Нечисловая статистика, М.: МЗ - Пресс, 2004. http://www.aup.ru/books/m162/4_7.htm
Глава 4. Статистика интервальных данных
4.7. Интервальные данные в инвестиционном менеджменте
Там про интервальный ДДП. Основы.

Вставьте сообщение тут
Сообщение:
Жирный Наклон Подчерк Ссылка Вставить картинку

Идентификатор: Публикация сообщений:
Это открытая зона для публикаций. Введите свои имя и пароль, если у Вас есть регистрация. Иначе, введите Ваше имя и оставьте поле для ввода пароля пустым. Вы также можете указать Ваш e-mail адрес.
Пароль:
E-mail:
Опции: Разрешить HTML в сообщениях
Активировать адреса URL в сообщениях
Действие:

Темы | За день | За неделю | Дерево | Поиск | Список Участников | Помощь/Инструкции | О Программе Администрирование