| Автор |
Сообщение |
    
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 04, 2009 - 08:29 pm: | 
|
ИМХО, самое смешное и обидное тогда в том, что тогда и делить ничего ни что не надо. Открыл газету, прочитал цену и ... взял в залог ПП в 300% к сметной стоимости. Ну а кризис... Да ну его.
С уважением. |
Некоторый другой
Опытный участник
Идентификатор: Некоторый_другой
Номер сообщения: 153
Регистрация: 06-2008
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 11:29 am: |
|
Если на рынке повсеместно циркулируют ПП в 300%, то с этим приходиться считаться. И доходный подход здесь бессилен.
Если объект оценивается по единичным объявлениям о продаже объектов с ПП в 300%, а всё остальное предлагается к продаже с вменямыми ПП, то для пресечения существуют соотвествующие органы и законы (ст. 40 Налогового кодекса, например). |
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 11:44 am: |
|
Нет, ИМХО, ДП не бессилен, если
1. считать ПП не из соотношения ЗП и СП (благие пожелания рефлексирующего продавца, на которые отвечает не менее рефлексирующий покупатель за заёмные деньги рефлексирующего банка), а из соотношения ДП и ЗП,
2. исходить из того, что ПП - нормальная прибыль строительного а не арбитражного проекта.
И, как вывод, не использовать в оценке цены предложения напрямую ВООБЩЕ, если нет возможности определить составляющую пузыря иначе, как из соотношения ДП и ЗП.
Не в тему, наверное. Но, как всегда, с уважением. |
Некоторый другой
Опытный участник
Идентификатор: Некоторый_другой
Номер сообщения: 154
Регистрация: 06-2008
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 01:43 pm: |
|
Я думаю, Traffalgar, что вот когда оценщикам законодательно предпишут ценобразующие функции и нормативно установят "нормальные прибыли", тогда и появится "сила" у ДП. А у оценщиков - право гордо заявлять, что рыночные цены (цены на рынке) неправильные.
В нравственно-публицистическом же плане клеймить позором раздувателей ценовых пузырей или создателей ценовых демпинговых дыр просто необходимо. И ДП тут как нельзя кстати. Здесь я полностью с Вами согласен. |
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 03:28 pm: |
|
В.Б.
Тут такая штука. Я не адресуюся к оценщикам. Я адресуюсь к здравому смыслу банковских риск-менеджеров. Пытаюсь донести до них то, что нужно требовать от оценщиков. До них доходит постепенно. И не только до них.
Вот недавно в телевизоре Приставы говорили про сложившуюся в настоящее время кризиса практику судебных взысканий квартир: присуждают продавать по цене, равной оценке залога по договору. И оцнщиков не приглашают переоценить. Никто и не покупает. Пристав негодует, как так можно: в три раза выше рыночных цен.))) Забирай банк и будь счастлив.
Рыночная стоимость должна стать "безпузырёвой" в отчёте и в договоре ипотеки изначально. Иначе никак. При сроке ипотеки 30 лет и среднем периоде циклов и крахов в 4 - 6 лет всю жизнь бедное население дефолтами шарахать будут. Бери заселяйся, стоп, выселяйся, и т.д.
Так, что назад - к Фишеру и Кейнсу, КРА и прочую эконометрику - пока прочь.
ИМХО естественно. |
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 04:34 pm: |
|
В.Б. Если можно скажите своё мнение про алгоритм определения СД, который я описал здесь:
http://www.labrate.ru/discus/messages/9/9371.html?1249405882 |
Некоторый другой
Опытный участник
Идентификатор: Некоторый_другой
Номер сообщения: 155
Регистрация: 06-2008
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 08:12 pm: |
|
Traffalgar!
Я долго колебался, не зная, что делать мне с моим мнением: прикреплять его к этому посту или просить Вас прислать мне свою электронную почту.
Решил прикрепить.
Во-первых, потому, что Вы попросили меня "сказать своё мнение", а не сказать Вам своё мнение .
Во-вторых, Вы открыто изложили свой алгоритм, значит, ожидаете открытой реакции читателей.
В-третьих, Ваш алгоритм открыл для меня ещё одну точку зрения, несмотря на некоторые непонятки. За что я Вам очень благодарен и не только за это ...
|
Traffalgar
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 09:24 pm: |
|
В.Б.
Огромное спасибо за ответ!
Именно этого я и ожидал!
"Непонятки" ИМХО технические, хотя и в самом деле м.б. надо что-то подправить.
Но теперь то мы знаем, по крайней мере, что
1. не зря
2. что то двинули вперёд.
Обязательно подготовим реферат, конспект или иначе обзовём. Изложим почётче именно методику определения dV/V. Пришлём сюда, надеюсь опубликуют. Теперь то, после такой рецензии ...
Пока могу сказать, что медиана dV/V берётся потому, что распределение dV/V, которое в ретроспективный период (9 лет) слабо или среднесмещённое, при добавлении прогноза со снижением цен становится средне или сильно смещённым, появляются вторые моды и пр.
А средние цены, они средние так, по названию в первоисточнике, на самом деле (макс + мин):2. Но лучше данных и в одном источнике нет.
Ещё раз огромное спасибо. |
Sergej V.
Кандидат
Идентификатор: fl270
Номер сообщения: 69
Регистрация: 10-2007
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Понедельник, Август 23, 2010 - 02:14 pm: |
|
У меня возник вопрос по формуле (10) статьи:
В статье говорится, что:
Легко показать, что при введении дополнительных допущений данная формула переходит в известные формулы. В частности, при g=0 (рост платежей отсутствует), формула (10) переходит в формулу (5) для коэффициента капитализации для типовых ситуаций 1а и 2а
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
а у меня получается при g=0, что
R=r*(1+r)^n/[(1+r)^n-1], но никак не R=r
может быть я ошибаюсь ? |
Николай Баринов
Член сообщества
Идентификатор: npb
Номер сообщения: 305
Регистрация: 12-2006
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Понедельник, Август 23, 2010 - 06:28 pm: |
|
А Вы возьмите предел этого выражения при n, стремящемся к бесконечности, что получится? |
Sergej V.
Кандидат
Идентификатор: fl270
Номер сообщения: 70
Регистрация: 10-2007
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Понедельник, Август 23, 2010 - 08:11 pm: |
|
Спасибо, Николай. Я думал, что срок эксплуатации объекта n лет - он разумный, т.е. не бесконечный. |
Николай Баринов
Член сообщества
Идентификатор: npb
Номер сообщения: 307
Регистрация: 12-2006
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 24, 2010 - 10:26 am: |
|
Да не за что.
А при разумном сроке эксплуатации, скажем, в 100 лет и r=0.1, какая разница у результатов?
Где-то на уровне 7*Е-5, т.е. менее 0,01%, если не ошибаюсь.
Другое дело, и Ваше недоумение понятно, автор говорит о ПЕРЕХОДЕ одного выражения в другое при конечном n, а это утверждение математически корретным назвать нельзя. ПЕРЕХОД корректен как раз при n, стремящемся к бесконечности. |
Некоторый другой
Опытный участник
Идентификатор: Некоторый_другой
Номер сообщения: 166
Регистрация: 06-2008
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 25, 2010 - 12:25 am: |
|
2 Sergej V.
1. Там Лев Абрамович Лейфер "чуток" ошибся.
При допущениях "Типовой ситуации 4" должна была получиться такая формула:
R=(r-g)/((1+g)*(1-((1+g)^n)/((1+r)^n)).
При g=0 она должна превращаться в
R=r/(1-1/((1+r)^n)).
Только имейте в виду, что тут платежи не на конец периода, а на начало. Это ещё одна ошибка.
А если платежи на конец периода, то коэффициент капитализации просто будет как всегда без множителя (1+g), т.е.:
R=(r-g)/((1-((1+g)^n)/((1+r)^n)).
Только и всего!
Желаемое удивительное R=r возможно ТОЛЬКО при следующих допущениях (при платежах на конец периода):
а) доходы от аренды постоянны, а жизнь объекта бесконечна;
б)доходы от аренды постоянны, стоимость объекта неизменна, а жизнь его конечна (или бесконечна).
2. Можете абсолютно спокойно переходить от одного выражения к другому при конечном n. Математика это не запрещает. Тем более, когда хочется узнать значение КК для объекта с "разумным сроком эксплуатации". Так, что Вы совершенно верно выполняли "переход" и при верной формуле получили бы то, что получили. |
Sergej V.
Кандидат
Идентификатор: fl270
Номер сообщения: 71
Регистрация: 10-2007
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Среда, Август 25, 2010 - 07:53 am: |
|
Некоторый другой, спасибо! (извините не знаю как вас по имени и отчеству) Статья Л.А.Лейефера "Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда" http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm - очень интересная и полезная на мой взгляд. Но хотелось бы все сомнения прояснять сразу (по ходу погружения в материал). Еще раз всем спасибо. |
Лейфер Л.А.
Не зарегистрированный гость
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 31, 2010 - 01:26 am: |
|
Действительно, во фразе:
Цитата:
"Легко показать, что при введении дополнительных допущений данная формула переходит
в известные формулы. В частности, при g=0 (рост платежей отсутствует), формула (10)
переходит в формулу (5) для коэффициента капитализации для типовых ситуаций 1а и 2а"
допущена ошибка. Она должна звучать так:
Цитата:
"Легко показать, что при введении дополнительных допущений данная формула переходит
в известные формулы. В частности, при g=0 (рост платежей отсутствует) формула (10)
переходит в формулу (4) для типовой ситуации 1".
Хочу обратить внимание, что этот переход не является математическим фокусом. Просто
допущения типовой ситуации ТС-4 при g=0 совпадают с пакетом допущений, относящихся к
типовой ситуации ТС-1. Другого быть не могло.
Я приношу извинения коллегам за эту ошибку. Одновременно благодарю коллег,
заметивших и указавших на эту ошибку. |
Sergej V.
Кандидат
Идентификатор: fl270
Номер сообщения: 73
Регистрация: 10-2007
Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!) | | Опубликовано Вторник, Август 31, 2010 - 07:12 pm: |
|
Спасибо, Лев Абрамович! |
|
Закрыто: На этой странице новые сообщения запрещены
ND