Опубликовано Понедельник, Август 03, 2009 - 07:53 pm:

---

Цитата:
...В ситуации рецессии доля БС в общей ставке дисконтирования снижается, причем не факт, что БС при этом должна обязательно повышаться: в условиях протекционистской экономики реальная БС при кризисе может снижаться. Что касается американо-европейской экономики и их рынка, обычно там тоже БС снижается в начальной фазе кризиса.
Вообще, думаю, не ошибусь, если скажу, что оценка ставки дисконтирования в период кризиса почти столь же неопределенна, как и собственно оценка объектов оценки. Если на рынке назрела необходимость коррекции рыночных цен, очевидно, что эта коррекция состоится. И пока сей переходный процесс будет проистекать, ставка дисконтирования будет испытывать постоянные, порой хаотичные, изменения. Поэтому просто не существует одного-единственного ("правильного") метода определения этой ставки, способного удовлетворить требования о 6-месячной легитимности оценочного отчета. Самый точный метод - метод рыночной экстракции, - будет каждый день давать разные значения этой ставки. И если в "нормальные" времена этими флуктуациями зачастую можно пренебречь, то во времена острых фаз кризисов...>>>>>>>

---

---

Цитата:
В большинстве отчетов, включающих доходный подход при оценке недвижимости, утверждается, что ставка дисконтирования и соответственно коэффициент капитализации, используемые при оценке недвижимости в рамках доходного подхода, в условиях кризиса повысились по сравнению с докризисным периодом. В качестве основания для этого приводят известные факты: в кризис повысились риски и повысились банковские ставки. Наконец, в кризис снизилась стоимость объектов недвижимости, а значит должен увеличиться коэффициент капитализации. Но так ли это?

Проблема определения ставки дисконтирования вообще, а в условиях кризиса особенно, остается важнейшей проблемой для практикующих оценщиков. Обсуждению различных аспектов проблемы посвящено много работ известных специалистов в области оценки (Грибовский В. С. Михайлец В. Б., Козырь Ю. В. и др.). Эта проблема стала предметом соответствующих дискуссий на ресурсах: LABRATE.RU [7] и Appraiser.ru [8]. Не вступая в дискуссию по отдельным вопросам, я хотел бы изложить свою позицию по проблеме определения ставки дисконтирования в условиях кризиса в целом. >>>>

---

Опубликовано Среда, Август 05, 2009 - 01:52 pm:

---

Цитата:
Еще два слова в защиту того, что коэффициент капитализации в условиях кризиса ниже, чем в докризисный период

В хорошо известной формуле для расчета стоимости методом прямой капитализации коэффициент капитализации присутствует в знаменателе, и его снижение при прочих фиксированных параметрах должно привести к повышению расчетной стоимости объекта недвижимости, что противоречит сложившейся ситуации. На самом деле никаких противоречий здесь нет.

Как отмечалось выше, на данный момент арендодатели оказываются более уступчивы, чем продавцы недвижимости. Поэтому в среднем отношение арендной ставки к стоимости недвижимости в условиях текущего кризиса уменьшилось. Кроме того, увеличивается степень недозагрузки сдаваемых в аренду площадей. Дело в том, что даже существенное снижение арендных ставок не позволяет арендодателям легко сдать в аренду помещения. В результате снижается действительный доход. При этом не уменьшаются коммунальные платежи и прочие затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости.

Нетрудно увидеть, что при этих, сопровождающих кризис процессах, чистый операционный доход снизился больше, чем цена соответствующего объекта недвижимости. По данным исследований Приволжского центра финансового консалтинга и оценки чистый операционный доход от сдачи в аренду уменьшился более, чем в два раза. Таким образом, расчет рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации в зависимости от величины капитализации приведет к следующим результатам:

• Если коэффициент капитализации принять таким же, как и в докризисный период, то расчетная рыночная стоимость должна уменьшиться в два раза.
• Если коэффициент капитализации увеличился по сравнению с докризисным периодом, то расчетная рыночная стоимость должна уменьшиться более, чем в два раза.
• Если коэффициент капитализации уменьшился по сравнению с докризисным периодом, то расчетная рыночная стоимость должна увеличиться более, чем в два раза.

Цены недвижимости в Нижнем Новгороде упали, но в среднем не более, чем на 40%. Примерно такая же ситуация по данным различных источников и в других городах. Отсюда следует: чтобы результаты доходного подхода не противоречили результатам сравнительного подхода, коэффициент капитализации в условиях кризиса должен быть ниже, чем в докризисный период. Таким образом, чтобы результаты оценки недвижимости, полученные доходным методом, не противоречили оценкам сравнительного подхода, при определении ставки дисконтирования следует довериться рынку и использовать методы, опирающиеся на рыночные данные. >>>>>>>>>>>>

---

Опубликовано Четверг, Август 06, 2009 - 08:55 am:

---

Цитата:

В статье Л.А. Лейфера я нашел определенные мысли, которые я разделял раньше (1) и даже кое-что, что помогло взглянуть на проблему под другим углом (2).

1.То, что я думал раньше (и теперь это "вписывается" в выводы вышеупомянутой статьи). Как известно, очень часто риски учитываются посредством наращения безрисковой ставки до некоего уровня с помощью т.н. премий за риски. Так вот, по моему исследованию (осуществленному в конце 20-го - начале 21 века), основанному на американских данных по инфляции, ставкам по облигациям и темпу роста ВНП-ВВП (правда, не могу утверждать, что эти данные были очень репрезентативными, но уж такие, какие были..), выяснилось, что процентные ставки по облигациям (доходность которых чаще всего и принимается за безрисковую ставку при расчетах ставки дисконтирования) возрастали в период экономических бумов и снижались в периоды рецессий (кризисов). В то же время, обычно считается (на интуитивном уровне), что в периоды кризисов увеличивается неопределенность и, соответственно, в силу этого, должны возрастать премии за риск. Понятно, что это отнюдь не всегда так (ибо, как правило, на поверку чаще всего выясняется, что основные риски накапливаются накануне кризиса - до момента слома ценового тренда). Но даже если и принять во внимание общепринятое мнение, что в период кризисов премии за риск должны повышаться, это не означает, что так же однозначно будут повышаться и ставки дисконтирования - просто потому, что другая составляющая этих ставок - безрисковые ставки - в период кризисов обычно снижаются. Поэтому итоговая динамика ставок дисконтирования может быть какйо угодно: она может как повыситься, так и понизиться. Однако из-за разнонаправленной динамики этих двух составляющих (безрисковой ставки и премии за риск) ставки дисконтирования значения самой ставки дисконтирования оказываются довольно стабильными.

2. Теперь о том, что нового для меня приоткрыла эта статья. Действительно, с кризисом боязливо-осторожное поведение участников рынка стало наблюдаться повсеместно. Однако в результате выгодность или невыгодность (а также рискованность) тех или иных инвестиций во многом определяется на основе сравнительного анализа: что сейччас более рискованно - инвестировать в недвижимость или акции? Если в недвижимость, то применяемые ставки дисконтирования для недвижимости (при определении ее расчетно-обоснованной стоимости) должны быть выше чем по акциям. И наоборот.

И последнее. По моим ощущениям, основанным на имеющейся информации и банальной логике, сейчас более рискованно инвестировать именно в недвижимость. Во всяком случае по сравнению с инвестициями в акции и по сравнению с инвестициями в коммерческую недвижимость летом 2008 года.

---