Лейфер Л.А. Точность результатов оцен... Выйти | Темы | Поиск | www.labrate.ru
Модераторы | Регистрация | Личный профиль

RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians » Обсуждение статей » Статьи Лейфера Л.А. и специалистов ЗАО ПЦФКО » Лейфер Л.А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика « Предыдущее Следующее »

  Нитка Последний автор Сообщения Страниц Последнее сообщение
Архив на Декабрь 13, 2011Слуцкий Александр Ан22 12-13-11  05:06 pm
  Начать новую тему        

Автор Сообщение
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 430
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Декабрь 13, 2011 - 06:48 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Летом переводил "из загашника".
French, N. and Gabrielli, L. (2005), The Uncertainty of Valuation, The University of Reading Working Papers in Real Estate & Planning, 07/2005
Оригинал статьи расположен по адресу: http://www.henley.reading.ac.uk/rep/fulltxt/0705.pdf



Резюме
Оценка, как часто говорят, является «искусством, а не наукой», но это касается методов вычисления стоимости, а не к основному понятию непосредственно. Оценка - процесс определения рыночной цены. Но всё же такая оценка будет затронута неопределённостью: неопределённостью в доступной сопоставимой информации; неопределённостью в текущем и будущем состоянии рынка и неопределённостью в определенных входах, касающихся объекта оценки. Эта неопределённость входов перейдёт на неопределённость итогового значения стоимости.
Степень неопределённости изменяется в соответствии с уровнем деятельности рынка: чем более активен рынок, тем больше будет веры входной информации. В Великобритании в настоящее время Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) рассматривает пути, которыми неопределённость в итоговом значении стоимости, может быть сообщена пользователю оценки, но пока еще не было получено никакого категорического представления.
Одна из больших проблем - то, что модели оценки (в Великобритании) основаны на сопоставимой информации и полагаются на однозначные входы. Они [входы] не вероятностно-основанные, но, все же, их неопределённость – вероятностно-стимулируема.

«Для измерения и выражения неопределённости оценки
должны быть развиты общие профессиональные стандарты
и методы»
Рекомендация 34 из Mallinson Report, RICS, 1994.

Введение

Главный тезис этой статьи состоит в том, что неопределённость - реальное и универсальное явление в оценке. Источники неопределённости рациональны и могут быть идентифицированы. Они могут быть описаны в практичной манере, и, прежде всего, процесс их идентификации и описания очень поможет многим клиентам, и улучшит содержание и вероятность признания работы оценщика положительной.
Работа фокусируется на практическом воздействии неопределённости на имущественную оценку.
Неопределённость воздействует на процесс двумя способами;
1. во-первых, потоки наличности от инвестиций в различных степенях сомнительны, и, следовательно,
2. во-вторых, итоговое значение стоимости открыто для неопределённости.
Статья рассматривает то, как неопределённость может составляться в оценке и как об этом можно сообщить клиенту эффективным и значимым способом.

Британский Опыт

В марте 1994 Mallinson Working Party, основываясь на исследовании оценок коммерческой недвижимости, представила свой доклад, обрисовывающий в общих чертах много инициатив, предлагая, что RICS должен обязаться помогать улучшению положения оценщика в пределах делового мира. Mallinson было сделано 43 рекомендации, 42 из которых были приняты. Остающаяся рекомендация - рекомендация 34 - делает следующее предложение:

Рекомендация Mallinson 34
«Должны быть разработаны общие профессиональные стандарты и методы измерения и выражения неопределённости оценки».

Эту рекомендацию все еще рассматривают и в 2002 отчетом Carlsberg она [повторно] была переадресована RICS.
Аналогично French и Mallinson (1998) предлагали использование нормальных распределений вероятности в этом процессе:

««Нормальная неопределённость» является универсальным и неудивительным фактом имущественной оценки. Открытое подтверждение того факта, и прозрачное управление его значениями, увеличат и вероятность положительной оценки работы и репутацию оценщиков. Но, что ещё более важно, - это увеличит полезность оценок».

Степень неопределённости будет всегда в любой оценке, но на оценщика должна быть возложена обязанность сообщить об «абнормальной неопределённости». Она {«абнормальная» неопределённость – А.С.} возникает тогда, когда некоторое особое условие рынка или объекта оценки приводит оценщика к неспособности оценить стоимость с такой определённой точностью, которая могла бы ожидаться обычно. Однако, эта статья в основном обеспокоена «нормальной неопределённостью», которую после этого, мы именуем как просто «неопределённость».
Основная проблема, как утверждается в Mallinson Report, состоит в том, что все оценки сомнительны. Результат (число) оценки - оценка отдельным оценщиком обменной цены на рынке - это мнение эксперта. Несмотря на это, клиенты и третьи лица склонны рассматривать число (результат) оценки, как факт.
Странно, что такое представление не преобладает в других областях оценки активов: все игроки и на фондовом рынке, и на рынках движимого имущества, и на рынке предметов изобразительного искусства, полностью осведомлены о том, что оценка – это только оценка и, возможно, не равняется итоговой цене сделки. Но все же, для недвижимого имущества, [почему-то] есть распространенное мнение, заключающееся в том, что оценки являются итоговыми и точными. Есть очень небольшое понимание неопределённости, имеющей отношение к оценкам, и того, что неопределённость будет изменяться в зависимости от типа имущества и состояния рынка.
Единственная ссылка на неопределённость в RICS Red Book (Appraisal and Valuation Manual 1996, в настоящее время замененной RICS на Appraisal and Valuation Standards 2003) является определенной ссылкой на «абнормальную неопределённость».

Неопределённость и абнормальная неопределённость

Абнормальная неопределённость была понятием, которое было включено в Red Book 1996 в PS 7.5.31 (Valuation Reports).
Было предположено, что абнормальная неопределённость может иметь место, когда есть существенное беспокойство по поводу состояния рынка, например, такого, как «времена финансовой суматохи».
Кроме того, абнормальная неопределённость может быть связана с конкретной недвижимостью, например, в связи с нависшей тяжбой в её отношении или с типом недвижимости (возможно, здание имеет необычный размер).
Всегда, когда оценщик полагает, что диапазон неопределённости может быть больше, чем нормальный, оценщик должен описать в отчете определенные обстоятельства и/или нехватку информации, так, чтобы клиент мог судить о значении неопределённости относительно предполагаемой стоимости капитала.
Нечеткость в сказанном заключается в том, что имеется ссылка на «неопределённость, больше чем нормальную», однако ни в одной публикации RICS (кроме рекомендаций, содержавшихся в Carlsberg Report и в Mallinson Report) нет никаких ссылок, относящихся к «нормальной» неопределённости.
Выводом, очевидно, является то, что профессия признает и нормальную и абнормальную неопределённость, но все же мы пока все еще находимся в такой профессиональной окружающей среде, что мы не предоставляем пользователю оценки никакую информацию о неопределённости в оценке при нормальном состоянии рынка. Этот вопрос повторно был рассмотрен в Carsberg Report в 2002.

The Carsberg Report

RICS организовал Carsberg Committee, чтобы ответить на исследование, выполненное University of Reading и Nottingham Trent University (2001), направленное на воздействие влияния клиента на (инвестиционные) оценки.
Хотя исследование Reading/Trent преимущественно касалось того, как оценки влияли на деятельность рынка (имущественных инвестиций) и - в особенности - фондового рынка, Carlsberg расширил резюме его отчёта, чтобы охватить все проблемы, которые, как он чувствовал, были подходящими для интерпретации и использования оценок при всех обстоятельствах.
Одной из областей, которые он рассматривал, было сообщение о неопределённости в оценке, и к тому же он сделал определенные рекомендации:

Рекомендация Carsberg 15
«RICS должен работать в составе комиссий, чтобы установить приемлемый метод, которым неопределённость может быть выражена в полезной манере, и не будет смущать пользователей оценки. RICS должен также стремиться достичь согласия с соответствующими представительными органами тех, кто заказывают оценки, а так же третьих лиц, которые используют оценки, относительно формата, в котором оценщик сообщил бы о неопределённости».

Эта рекомендация следует непосредственно от Mallinson и охватывает то же самое представление, что неопределённость, о которой должны сообщать, изменяет процесс принятия решения и помогает пользователю понимать оценку.
Представление Carsberg-а было в том, что RICS должен приложить усилия, чтобы установить приемлемый метод выражения врожденного уровня неопределённости оценки.
Это представление было подхвачено Property Valuation Forum (PVF), организовавшим многие семинары, чтобы рассмотреть ответ рынка на такое предложение.

Вариация оценки и неопределённость

Однако, у Carsberg есть существенный отход от проблем, обсужденных и предложенных Mallinson. Он заключается в том, что Carsberg предлагает, чтобы [оценщики] сообщали о вариации {а не о неопределённости – А.С.} в оценках.
Если Вы признаете, что вариация оценки – это различие между результатами нескольких оценок одной и той же недвижимости, предпринятыми в одно и то же время, то это совсем иное, нежели понятие неопределённости, имеющей отношение к отдельной оценке.
Проблема с «вариацией» состоит в том, что любая информация, имеющая отношение к оценке, должна быть искусственно переработана несколькими {разными – А.С.} оценщиками, которых попросили обеспечить оценку одного объекта (см. Crosby и др. (1998)), или, во втором случае, анализ касается оценок, выполненных на рынке в различные моменты времени.
Результаты таких исследований существенно изменяются и, что, в основном, свидетельствует просто о том, что различные оценщики имеют различные идеи и, таким образом, производят различные значения стоимости. Это совсем иное понятие, нежели неопределённость, имеющая отношение к отдельным оценкам в пределах исследования.
Первое - относится к неопределённости (выраженной, как вариация) результата, второе - ссылка на неопределённость, имеющую отношение к входам, которые использованы при оценке, чтобы произвести определенное число оценки.
Простая предпосылка заключается в том, что оценка – это модель оценки, которая, в зависимости от неявного или явного характера используемого модуля, идентифицирует чувство рынка к оценке по многим точкам отсчета (например. ставка капитализации, целевой уровень доходности, рыночной арендной платы, ожидания роста рынка, итоговые доходности и т.д.).
Оценщик будет использовать эталонное число, которое как он или она чувствует, является самым соответствующим (самый вероятным?), но он или она не будет на 100% уверены, что каждое из используемых чисел точно. Будет иметь место степень неопределённости, относящаяся к каждому из входов.
В целях этой статьи мы стремимся идентифицировать суть и особенности неопределённости, которая находится в уме оценщика, поскольку он или она пытается оценить взгляд гипотетического покупателя (!!! – А.С.) на используемые входы. Таким образом, мы должны обратиться к вероятности и диапазону, касающемуся входов, а не итога.
Единственное число стоимости нужно предоставить по-прежнему, но понимание неопределённости, касающейся входов, используемых в модели, позволит оценщику сообщать о неопределённости, связанной с определенным единственным числом оценки.
И Carlsberg и Mallinson в своих соответствующих рекомендациях (15 и 34 соответственно) предлагают, что цель должна состоять в том, чтобы установить приемлемый метод, которым в единообразной и полезной манере могла бы быть выражена неопределённость.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 431
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Декабрь 13, 2011 - 06:49 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

продолж.

French и Mallinson (2000) предлагают решение, которое заключается в создании некоторого описательного формата, принятого в качестве нормы, который передает сущность с простотой, но способен к расширению и интерпретации. Он должен быть представлен в профессиональном стандарте, и всегда прилагаться к итоговому значению стоимости.
В самой простой форме, это была бы средняя ожидаемая стоимость (основанная на переменной вероятности входов) плюс вариация, имеющая отношение к этой стоимости в пределах одной данной оценки (но не вариация стоимости между различными оценщиками). Этот формат представляет собой эффективно наилучшую оценку стоимости плюс стандартное отклонение.
French и Mallinson (2000) утверждали, что есть шесть пунктов информации, которая должна быть передана:
1. оценка единственного значения стоимости,
2. диапазон наиболее вероятного наблюдения стоимости,
3. вероятность наиболее вероятного наблюдения стоимости,
4. диапазон более высокой вероятности наблюдения стоимости,
5. диапазон 100%-ой вероятности наблюдения стоимости,
6. перекос распределения вероятностей.
Однако, это представление неопределённости итога, т.к. полученные числа основаны на входных переменных параметрах и неопределённости, касающейся каждого из переменных параметров. В обоих случаях основная информация будет представлена нормальными распределением - искаженным или иным.
Более простая альтернатива может заключаться в сообщении о числах как установленном абсолютном диапазоне на треугольной основе; самое вероятное, лучшее и худшее. Однако, не критикуя этот подход, в данной статье не будет рассматривать этот выбор, поскольку мы хотим исследовать подход, использующий распределения вероятности.
Альтернатива, предложенная Mallinson (1994), которую рассмотрел French (1995), и развили Adair and Hutchison (2001), состоит в том, чтобы обеспечить [в отчёте об оценке] простой счет риска.
Предпосылка в этом случае заключается в том, что оценка могла бы быть дополнена признаком риска вариации (например, от «1» для низкого риска вариации до «4» для высокого риска вариации).
Проблема этого подхода состоит в том, что он, возможно, передает восприятие «хороших» и «плохих» оценок, т.е. [тот случай], когда, рассматривается не правдивость оценки, а уверенность [оценщика] в определенном числе. Может быть, это и незначительное различие, но такое различие, которое могло бы привести к существенно неверным истолкованиям на рынке. Если бы такая система была полностью понята, она могла бы быть полезным и осуществимым решением, особенно потому, что было бы очень легко развить ранжирование отдельного имущественного множества в среднее число портфеля.
Однако, по причинам, отмеченным выше, этот выбор в данной статье не рассматривают.

Вероятность и Оценка

Как отмечено выше, есть значительная разница между использованием вероятности при рассмотрении диапазона возможных исходов между стоимостями, произведенными различными оценщиками, и диапазоном результатов, которые были бы произведены одним отдельным оценщиком из-за неопределённости, которую результат его или её оценки может иметь в точках отсчета, которые используются в модели оценки.
В этой статье мы обеспокоены второй интерпретацией неопределённости - неопределённость во входах.
Как обсуждено ранее, даже в самых простых из оценок, вероятно, будет много переменных, которые должен оценить оценщик. Например, в оценке уровня вакансий офиса, даже если офис подобен другим, которые были недавно проданы, оценщик должен оценить - через глаза гипотетического покупателя (!!! – А.С.) - незначительные различий в местоположении, время от последней сделки, различия в стандартах, и так далее.
Это обычно делается с помощью сравнительной точки отсчета. В случае неявных оценок, с помощью доходности с учётом всего риска (all risk yield) или доходности имущества (property yield). С помощью единственного индикатора доходности оценщик оценит величину капитала собственности умножением на мультипликатор (лет покупки - Years Purchase - или YP) полученный из доходности, который затем применен к рыночной арендной плате. В такой модели есть только две переменные: арендная плата и доходность. Однако, если мы предполагаем, что начальная арендная плата была уже согласована, тогда модель капитализации полагается только на одну переменную - доходность.
Оценщик будет получать представление о соответствующей доходности из анализа продаж подобных объектов. Примем, что он или она анализирует, скажем, 20 предыдущих сделок, у них будет база данных из 20 наблюдаемых доходностей, которые сформируют основу для суждения оценщиков о соответствующей доходности, которая будет применена к объекту оценки. Это не математический, а эвристический подход, и суждение оценщика о неопределённости, имеющей отношение к его или её итоговому выбору [конкретного значения] доходности, не будет прямо коррелировать с диапазоном наблюдаемых доходностей. Однако, этот выбор будет находиться под влиянием воспринятой надежности базы данных.
Если рынок силен и есть много доступных данных, вероятно, что наблюдения близки будут близки, а диапазон наблюдаемых доходностей будет маленьким. Это произойдёт потому, что доступные данные хорошо сопоставимы с объектом оценки, и потому, что даты транзакций, более вероятно, будут ближе к дате оценки. Однако, если состояние рынка ухудшается, число прямых аналогов падает и оценщик должен положиться на наблюдаемые сделки, которые менее сопоставимы с точки зрения местоположения, спецификации и времени. В этом случае диапазон наблюдаемых доходностей будет больше.
В каждом случае оценщик выберет доходность, которая, как он или она верит, является самой соответствующей. Это не обязательно среднее или мода из наблюдений.
Действительно, заключительный выбор доходности будет производиться под влиянием того, что оценщик полагает относительно изменений на рынке, начиная с дат транзакций аналогов. Поэтому, заключительный выбор итоговой доходности, возможно, не будет представлять собой даже одно из наблюдений.
Этот процесс - не наука, это - процесс суждения и экспертной оценки. Оценщик идентифицирует доходность, которая, как он или она чувствует, является самой соответствующей, и использует это число, чтобы получить рентный множитель для модели оценки. Модель произведет единственный ответ, основанный на единственной оценке пункта входа.
Но всё же, оценщик не будет на 100% уверен во входном числе. В действительности, он или она припишет степень неопределённость их вере во входную переменную, являющуюся «правильной». Эта вероятность является субъективной и будет изменяться согласно доверительному уровню, который как они чувствуют, соответствует конкретной переменной: в нашем случае - доходности имущества.
Эта субъективная вероятность в настоящее время в пределах модели количественно не определяется, хотя выражение неопределённости может быть ясно сформулировано оценщиком в комментариях [относительно состояния] рынка, сопровождающих оценку. Однако, в соответствии с восприятием оценщиком состояния рынка этой переменной было бы возможно приписать распределение вероятности.
Для более сложных объектов число переменных увеличится. Чтобы произвести оценку, оценщик должен оценивать все переменные, используя его или её умение и опыт, и выбрать самое вероятное итоговое значение для каждой переменной, которая окажет влияние на заключительное число оценки.
Это проиллюстрировано на рисунке 1, где офисному зданию только что позволили для арендной платы 10 000. Оценка оценщиком доходности имущества составляет 5%, что в явной модели, соответствует целевому уровню рынка (или equated Yield) в 8 %. Эта модель производит стоимость капитала и для неявных и для явных моделей в 200 000.

Рисунок 1: Неявная и явная оценка (см. в оригинале)

Входы и Распределения Вероятности

В предыдущей секции было предложено, что эвристический процесс, которому оценщик будет следовать в неявной модели, должен оценить рынок сопоставимых продаж и получить доходность имущества, подходящую для объекта оценки путём интуитивной интерпретацией диапазона доходностей, произведенных аналогами.
В нашем примере оценщик чувствовал, что для объекта оценки была подходящей 5%-ая доходность и что этот выбор доходности отразит все риски и способность к росту для этой собственности и таким образом произведёт соответствующую стоимость (оценку цены) на рынке на дату оценки.
Однако, как обсуждено, у оценщика будет «представление» о том, насколько бесспорно он или она судит об этой переменной и, в зависимости от состояния рынка, вероятно, он или она будут думать, что доходность может быть выше или ниже.
Если рынок относительно устойчив тогда вероятность того, что доходность выше, чем 5 %, должна быть равной вероятности того, что доходность ниже, чем 5%. Степень, до которой она может отклониться от принятого описания, снова зависит от состояния рынка. Если будут достаточные свидетельства рынка, то оценщик будет чувствовать себя более уверенным в состоянии рынка и, таким образом, более уверенный в принятой доходности; поэтому соответствующий диапазон - выше и ниже принятого числа - будет пропорционально меньше, чем диапазон при большей неопределённости в принятом числе.
В статистических терминах этот мыслительный процесс может быть представлен распределением вероятности. Равная вероятность значений выше или ниже, была бы симметричным распределением; неравная вероятность привела бы к перекошенному распределению.
Каждый вход в модель будет представлен функцией плотности вероятности (ФПВ), которая позволяет нам рассматривать диапазон стоимостей вместо единственного числа. Единственное число - наиболее вероятная стоимость, неопределённость, имеющая отношение к тому числу, представлена величиной диапазона вокруг этого числа.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 432
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Декабрь 13, 2011 - 06:51 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

оконч.

Нормальное Распределение Вероятности

French и Mallinson предположили, что соответствующее распределение вероятности будет нормальным распределением или бэлл - распределением.
Это распределение, которое симметрично вокруг центральной тенденции; у неперекошенного распределения будут совпадать среднее, мода и медиана. В нашем анализе наиболее вероятное число будет представлено центральной тенденцией (среднее), а неопределённость - диапазоном вокруг этого числа.
Есть равная вероятность, что наблюдаемое число будет выше или ниже центральной тенденции. Большинство (99.74%) возможных наблюдений будет лгать в пределах плюс или минус три стандартных отклонения от среднего. Стандартное отклонение - мера того, как широко стоимости рассеяны от среднего значения (среднее). Точное стандартное отклонение изменится в соответствии с неопределённостью, относящейся к среднему значению: больше неопределённость - выше стандартное отклонение.
Однако, есть маленькая вероятность того, что наблюдаемое число будет лгать вне диапазона трех стандартных отклонений и возможно, что наблюдаемая величина будет найдена в бесконечных хвостах нормального распределения. Распределение непрерывно.
Пока нормальное распределение - наиболее понятое распределение вероятности в статистических терминах, поскольку оно может быть смоделировано со ссылкой только на среднее и стандартное отклонение - оно не плотно соответстствует эвристическим процессам рынка. Очевидно, оценщики счастливы определить наиболее вероятное (среднее) число для доходности имущества, но они не думают о диапазоне как о процентном изменении от среднего, что является нормальным выражением стандартного отклонения. Оценщик, более вероятно, будет думать с точки зрения абсолютных чисел отклонения от среднего в любую сторону.

Треугольное Распределение Вероятности

Это представление является намного более родственным мыслительному процессу оценщика, поскольку требует, чтобы пользователю были предоставлены трем абсолютные числа: наиболее вероятное, максимум и минимум. Это - закрытое распределение и может быть симметрично или перекошено. Это - более полезный инструмент, т.к. эти информационные требования отражают вероятный мыслительный процесс эксперта, в данном случае - оценщика.
Однако, преимущество треугольного распределения, его простота, имеет также свои неудобства.
В действительности наблюдаемые распределения будут склоняться к нормальному распределению, таким образом, налагая определенный предел на диапазон, связанный отношениями прямой линии. Он предполагает, что наблюдаемые величины не будут сконцентрированы вокруг среднего, и таким образом у результатов, вероятно, будет большой спрэд. В статистических терминах, как правило, треугольное распределение используется для очень высоких вариаций.
Хотя есть другие распределения вероятности, которые можно рассмотреть (например, логнормальное, бета, и т.д.), цель этой статьи состоит в том, чтобы рассмотреть подходы, которые могли бы быть легко приемлемыми в профессии. Это требует, чтобы подход был легок в осуществлении, прагматичным и легко понятым.

Кроме того в статье с помощью моделирования методом Монте – Карло рассмотрено применения вероятностного подхода для нормального и треугольного распределения к моделям капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Заключение

Как и со всеми моделями, у каждого из выбранных распределений есть преимущества и неудобства. Точно так же каждое может быть приспособлено с тем, чтобы лучше отразить состояние рынка в любой момент времени, расширяя или сокращая диапазон и изменяя перекос.
Всегда будут дебаты об уместности выбранного распределения. Однако, для простоты использования в профессии, мы полагаем, что треугольный подход - самый соответствующий для данной цели.
Цель отчетов Mallinson и Carsberg состоит в том, чтобы установить приемлемый метод, которым неопределённость могла быть выражена в однородной и полезной манере. Это потребовало бы соглашения относительно выражения неопределённости во входах и соглашения по выходной информации, которая должна быть передана в каждой оценке.
Много работы будет потребуется, чтобы договориться об этих проблемах, но использовании модели Монте Карло, мы верим, является достаточно легким, здравым и доступным для профессии, чтобы рассмотреть его как возможное средство выражения неопределённости в оценке.

Ссылки

Baum, A. Crosby, N. and MacGregor, B. (1996), Price formation, mispricing and investment analysis in the property market, Journal of Property Valuation and Investment, 14.1, pp 36 - 49
Fisher, J. D. and Martin, R. S., (1994), Income Property Valuation, Dearborn Financial Publishing, Chicago
French, N. (1996), Investment Valuations: developments from the Mallinson Report, Journal of Property Valuation and Investment, 14.5, pp 48 - 58
French, N. and Ward, C. (1995), Valuation and Arbitrage, Journal of Property Research, Vol 12:1, pp 1 -11
French, N. and Ward, C. (1996), Applications of the Arbitrage Method of Valuation, Journal of Property Research, Vol 13:1, pp 47 – 57
French, N. (1997) Market Information Management For Better Valuations: Concepts and Definitions of Price and Worth, Journal of Property Valuation & Investment, 15.5, pp 403-411
Mallinson Report (1994), Commercial Property Valuations, Royal Institution of Chartered Surveyors.
Mallinson, M and French, N. (2000), Uncertainty in Property Valuation: the nature and relevance of uncertainty and how it might be measured and reported, Journal of Property Investment & Finance, 18.1 13 - 32.
Peto, R. (1997), Market Information Management For Better Valuations: Data Availability and Application, Journal of Property Valuation & Investment, 15.5, pp 411-422
Peto, R. French, N, and Bowman, G. (1996) Price and Worth: developments in Valuation Methodology, Journal of Property Valuation and Investment, 14.4, pp 79 – 100
RICS (1996), RICS Appraisal and Valuation Manual. Royal Institution of Chartered Surveyors, London.
RICS (2003), RICS Appraisal and Valuation Standards. Royal Institution of Chartered Surveyors, London.

Может не совпадать с моим мнением. :-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 433
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Декабрь 13, 2011 - 07:01 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Моё мнение совпадает со следующим:
"French и Mallinson (2000) утверждали, что есть шесть пунктов информации, которая должна быть передана:
1. оценка единственного значения стоимости,
2. диапазон наиболее вероятного наблюдения стоимости,
3. вероятность наиболее вероятного наблюдения стоимости,
4. диапазон более высокой вероятности наблюдения стоимости,
5. диапазон 100%-ой вероятности наблюдения стоимости,
6. перекос распределения вероятностей".
Если даны 1-й и 5-й пункты, то задача оценки решена. 5-й пункт - главное, 1-й - МНЕНИЕ и будет зависеть от цели и функции.
Перекос (п.6) выходит из 1 и 5. Остальное - для гурманов, но если кто-то может, то я "за".
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 434
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Вторник, Декабрь 13, 2011 - 08:53 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Вдогонку. Зачем нужен ЗП: мнение из США.
Back to the Basics
Crispin Bennett
LiveValuation Magazine, Sept. 2011
http://www.livevalmag.com/articles/september-2011/570-back-to-the-basics
Можно смотреть только графики.
В среднем по США уже почти ЭкИзн по жилью (это 2010, сейчас может уже и не почти). В Вашингтоне тоже самое.
А в Финиксе уже конкретно ЭкИзнос.
И никто не говорит, что Маршалл и Свифт для Финикса "не катят". Так, что это "чисто бийское явление" насчёт непопадания КоИнвеста в "реальные" цены. :-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Мисовец
Партнер
Идентификатор: Мисовец

Номер сообщения: 3401
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Декабрь 14, 2011 - 02:39 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Что-то безусловно есть. С банками затратный прост до безобразия: либо банк мне сам скажет, чтобы определенная сумма была, и мне остается на неё выйти, а это не трудно, либо банк осторожен и тогда он одобрит любое обоснование мною ЭкИзноса, как бы я ни старался коряво его обосновать.

А вот с приватизацией имущества РФ уже гораздо хуже: там ЭкИзнос не хотят видеть в принципе, ни под каким соусом и там затратный запросто попадает в мнение проверяющих, но уходит из рынка, благо, с УПВС не совсем из рынка уходит для более-менее ликвидного....

Доходный в части посчитать, хватит ли выручки на гашение выданного под залог объекта кредита, безусловно, есть. Если это всё, что есть, то я скорее прав, чем нет. Доходного, в котором мы строим ставку капитализации исходя из какого-то там риска изменения законодательства точно нет. Доходный через экстракцию очень средней по сегменту ставки капитализации тоже как бы есть, но непонятно, зачем он нужен на столь развитом рынке. Позвать другого измерителя можно, но у нас в фирме обычно в сложной ситуации зовут меня. :-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Николай Баринов
Член сообщества
Идентификатор: npb

Номер сообщения: 426
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Декабрь 14, 2011 - 09:06 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Спасибо за переводы, Александр Анатольевич.
Cложу пока в тематическую папку, но поразмышляем обязательно.
Мы пытаемся зайти чуть с другой стороны - и с нее никаких нормальностей, треуголностей и пр. теоретических симпатичностей в реальных распределениях не наблюдается. Материал готовим к обсуждению, если позволит работа - выложим к Новому Году, нет - после.

Что же касается мечтательности получения пунктов 1-5, повторюсь, готов обсуждать их для двух моделей сравнительного подхода.
Но что и кто будет делать с остальными подходами/моделями?
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 435
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Декабрь 14, 2011 - 10:25 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Примите Николай Петрович поздравления с прошедшим. Ну и типа в подарок (не ахти конечно).:-)
На самом деле у меня этого добра в загашнике хватает. Есть даже мысль про "новый жанр": фрагменты переводов (всю статью целиком когда не стоит, а кусок очень нравится). В новогодние каникулы попробую домыслить.
Доходный подход беру на себя.:-) Скоро готова статья будет. У меня там нет наиболее вероятного как максимума и этих самых прекрасностей. Зато есть ликвидность, а она как показывается растёт со снижением цены (ростом текущей доходности).
С затратником разберёмся 100%. На край сделаем его справочно аналическим.:-)
А В.Г. на то, что СП нет ничего не ответил. Вот и все так.:-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Сергей Смоляк
Опытный участник
Идентификатор: smolyak

Номер сообщения: 117
Регистрация: 01-2008

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Среда, Декабрь 14, 2011 - 10:57 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

По поводу статьи.
В ней приведен пример:
"Это проиллюстрировано на рисунке 1, где офисному зданию только что позволили для арендной платы 10 000. Оценка оценщиком доходности имущества составляет 5%, что в явной модели, соответствует целевому уровню рынка (или equated Yield) в 8 %. Эта модель производит стоимость капитала и для неявных и для явных моделей в 200 000.
...
В нашем примере оценщик чувствовал, что для объекта оценки была подходящей 5%-ая доходность и что этот выбор доходности отразит все риски и способность к росту для этой собственности и таким образом произведёт соответствующую стоимость (оценку цены) на рынке на дату оценки.
Однако, как обсуждено, у оценщика будет «представление» о том, насколько бесспорно он или она судит об этой переменной и, в зависимости от состояния рынка, вероятно, он или она будут думать, что доходность может быть выше или ниже.
Если рынок относительно устойчив тогда вероятность того, что доходность выше, чем 5 %, должна быть равной вероятности того, что доходность ниже, чем 5%. Степень, до которой она может отклониться от принятого описания, снова зависит от состояния рынка. Если будут достаточные свидетельства рынка, то оценщик будет чувствовать себя более уверенным в состоянии рынка и, таким образом, более уверенный в принятой доходности; поэтому соответствующий диапазон - выше и ниже принятого числа - будет пропорционально меньше, чем диапазон при большей неопределённости в принятом числе".
Заметим, что стоимость здесь есть отношение достоверного дохода 10000 к случайной доходности, в среднем равной 5%.
Легко проверить, что если доходность имеет симметричное распределение, то стоимость - нет. Скажем, если доходность равномерно распределена между 4% и 6%, то функция распределения стоимости - кусок гиперболы, а ее модальное значение 250000 отвечает наименьшей доходности 4%, а отнюдь не средней - 5%. Если же какой-то фактор влияет на стоимость нелинейно (скажем, оставшийся срок полезного использования или расстояние от здания до ближайшего метро), то расчет по средним или по наиболее вероятным значениям этих факторов не даст ни среднего, ни наиболее вероятного значения стоимости.
Теорию вероятностей все-таки надо знать!
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Мисовец
Партнер
Идентификатор: Мисовец

Номер сообщения: 3402
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Четверг, Декабрь 15, 2011 - 11:46 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

А В.Г. на то, что СП нет ничего не ответил. Вот и все так.
Я на это не ответил, потому что подумал, что это Вы шутите, чего же на шутки отвечать. Сравнительный есть, не везде и не всегда, поэтому не есть, а бывает.
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Александр Костин
Модератор
Идентификатор: kostin

Номер сообщения: 1882
Регистрация: 12-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Четверг, Декабрь 15, 2011 - 04:19 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)


Цитата:
Сравнительный есть, не везде и не всегда, поэтому не есть, а бывает.

В конструкции сегодняшнего ФЗ-135 и ФСО - согласен, не всегда.

Но если следовать здравой логике, то аналог всегда может быть найден: либо для целого объекта, либо для его составляющих частей (любой объект оценки можно рассматривать с разных точек зрения - от общего к частному и наоборот - и в этой связи, всегда можно выбрать "базу", когда могут быть найдены аналоги для любого объекта оценки).

К такому выводу пришел в поисках аналогов для ИС (и попытке применить СП в оценке ИС) и когда познакомился с одной полезной статьей с очень интересной картинкой:


вопрос: Можно ли для такого объекта оценки подобрать аналоги ?
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Слуцкий Александр Анатольевич
Член сообщества
Идентификатор: traffalgar

Номер сообщения: 436
Регистрация: 12-2009

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Четверг, Декабрь 15, 2011 - 04:54 pm:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

В каждой шутке, как известно, только доля шутки. А в этой, так вообще мизер.
Там пояснение было: Откуда цены сделок? А без цен сделок можно обосновать (хоть парными сравнениями, хоть КРА) только верх возможного ценового диапазона. Скидку на торг нельзя считать чем-то серьёзным. Экспертно можно и сразу РС назвать и не заморачиваться.
Всё это можно было бы терпеть, если бы не система налогообложения имущества, которую готовятся замутить с подачи тех, кто данный вопрос считает за шутку.
:-)
Top of pagePrevious messageNext messageBottom of page Link to this message

Администратор
Администратор форума
Идентификатор: admin

Номер сообщения: 1516
Регистрация: 11-2006

Рейтинг: Нет
Голосов: 0 (Голосовать!)

Опубликовано Пятница, Январь 27, 2012 - 12:05 am:   Редактировать сообщение Удалить сообщение Распечатать сообщение    Переместить сообщение (только Модератор/Admin) Блокировать IP (только Модератор/Admin)

Проблема точности (неопределенности) продолжается в ветке - http://www.labrate.ru/discus/messages/1730/32874.html

Вставьте сообщение тут
Сообщение:
Жирный Наклон Подчерк Ссылка Вставить картинку

Идентификатор: Публикация сообщений:
Это открытая зона для публикаций. Введите свои имя и пароль, если у Вас есть регистрация. Иначе, введите Ваше имя и оставьте поле для ввода пароля пустым. Вы также можете указать Ваш e-mail адрес.
Пароль:
E-mail:
Опции: Разрешить HTML в сообщениях
Активировать адреса URL в сообщениях
Действие:

Темы | За день | За неделю | Дерево | Поиск | Список Участников | Помощь/Инструкции | О Программе Администрирование